Todo lo que debes saber sobre el subarriendo de vivienda
Si estás pensando en subarrendar una vivienda te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuándo es ilegal el subarriendo? ¿cómo se extingue el contrato de subarriendo? ¿cómo se fija el precio en el subarriendo? etc.
En esta guía veremos la forma correcta de subarrendar una vivienda, así como los derechos y obligaciones que asumen arrendador y arrendatario, entre otras cosas.
¿Qué es el subarriendo de viviendas?
El subarriendo es un contrato por el cual el inquilino de una vivienda arrienda o alquila parte de la misma a un tercero.
La forma en la que se puede realizar este contrato está recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
El artículo 8 dice textualmente: “La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes”.
El subarriendo no extingue la relación que existe entre el inquilino y el propietario de la vivienda, que sigue vigente en los mismos términos, sino que crea una nueva relación entre el inquilino o arrendatario y el subarrendado.
¿Cuándo es ilegal el subarriendo?
Se considera que el subarriendo es ilegal cuando se realiza a pesar de estar prohibido en el contrato de arrendamiento o cuando no existe el consentimiento por escrito del propietario.
Asimismo, es ilegal si el arrendatario subarrienda la totalidad de la vivienda y se marcha a vivir fuera de la finca o cuando se realizan obras en la vivienda con el fin de conseguir una habitación más.
¿Se puede subarrendar la vivienda completa?
No, tal y como recoge el artículo 8 de la LAU “la vivienda solo se podrá subarrendar de forma parcial”. Para poder realizarse el subarriendo de alguna habitación de la vivienda es requisito imprescindible conseguir el consentimiento expreso y por escrito del propietario de la vivienda.
En principio el subarriendo esta prohibido en el 98% de los contratos pero si no se recoge expresamente esta prohibición en el contrato de alquiler se da por supuesto que se puede subarrendar siempre que se notifique al propietario.
¿Se puede subarrendar un local de negocio?
Sí, en este caso cuando en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
Pero el inquilino tiene un mes de plazo para comunicar al propietario que ha realizado el subarriendo por cualquier medio (burofax, carta notarial…).
En estos casos el arrendador tiene derecho a un incremento de la renta del 10% si se trata de un subarriendo parcial del local o un 20% si es un subarriendo total o cesión del contrato de arrendamiento.
¿Se puede subarrendar una plaza de garaje?
También es posible, cuando el arrendatario del garaje cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario del garaje que tiene alquilado.
Igual que ocurre con el subarriendo de vivienda, implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario y también requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
¿Qué requisitos se deben cumplir a la hora de firmar un contrato de subarriendo?
En primer lugar, hay que firmar un contrato en el que figuren claramente los datos del subarrendador y subarrendatario, la duración del contrato y el precio.
Es necesario que el subarrendador continúe viviendo en la vivienda porque si no se trataría de una cesión; en cuanto al precio no puede ser superior a la renta total que paga el inquilino.
De igual modo, el contrato de subarriendo no podrá tener una duración superior al contrato de alquiler, es decir, que si se subarrienda una habitación en una vivienda con un contrato de arrendamiento durante el tercer año (con el límite de cinco años) solo se podrá firmar el contrato de subarriendo por dos años.
¿Cómo se fija el precio en el subarriendo?
A la hora de establecer el precio solo hay que tener en cuenta que no puede exceder la renta pactada por el alquiler de toda la vivienda.
El subarrendador no podrá ganar más dinero con el subarriendo de lo que paga como inquilino de la vivienda.
En principio el subarriendo es una forma de compartir el precio del alquiler, hacerlo de otro modo sería caer en la especulación.
¿Cómo se extingue el contrato de subarriendo?
Como ya hemos dicho, la duración del contrato de subarriendo está limitada a la duración del contrato de alquiler de la vivienda, de manera que cuando éste finaliza, se produce la extinción del contrato de subarriendo.
Cada vez que el inquilino quiera subarrendar una habitación de la casa deberá pedir permiso por escrito al propietario.
¿En qué se diferencia el subarriendo de la cesión de arrendamiento?
En la cesión de arrendamiento el inquilino o arrendatario cede a un tercero los derechos y obligaciones que le corresponden como tal, según el contrato de arrendamiento que tiene firmado con el arrendador.
De esta forma el arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento que pasa a estar a nombre del nuevo arrendatario.
Sin embargo, en el subarriendo el titular del contrato de arrendamiento sigue siendo la misma persona y la relación solo se establece entre el subarrendatario y el inquilino, no con el propietario de la vivienda.