Todo lo que debes saber sobre casas prefabricadas

Si estás pensando en adquirir una casa prefabricada te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿con qué materiales se pueden fabricar estas casas? ¿cuál es su proceso de construcción? ¿cuánto puede costar una vivienda prefabricada? etc.

En esta guía veremos todo lo que hay que saber sobre las casas prefabricadas, así como los derechos y obligaciones que asumen comprador y vendedor, entre otras cosas.

¿Qué es una casa prefabricada?

Una casa prefabricada es aquella vivienda que se fabrica fuera del lugar de instalación.

Su fabricación es por módulos, paneles o piezas para ser posteriormente ensambladas en su ubicación final.

¿Qué ventajas ofrecen estas casas frente a la construcción tradicional?

En primer lugar, habría que señalar el tiempo, pues su construcción tarda una media de 12 semanas, que se extienden a 20 semanas con la obtención de la licencia para su instalación.

En segundo lugar, los materiales utilizados son reciclables, aislantes e ignífugos por lo que ofrecen un mejor aislamiento térmico y acústico y tienen un menor impacto medioambiental.

Además, la contaminación ambiental durante su proceso de construcción es mínima.

El aislamiento que se consigue –de hasta cinco veces más que con las técnicas tradicionales– permite ahorrar en calefacción y aire acondicionado hasta un 40%, según los fabricantes.

También permite construir grandes habitaciones (de hasta 12x12 metros) sin necesidad de pilares.

¿Cuánto puede costar una vivienda prefabricada?

El precio es uno de las principales ventajas que ofrecen estas viviendas frente a la construcción tradicional.

Dependiendo del material por el que se opte y los metros, se puede hablar de una horquilla que va desde los 750-900 €/m² a los 1.000-1.200 €/m².

Es decir, que una casa de 100 m2 podría alcanzar los 100.000 euros de presupuesto, precio sensiblemente inferior al que hoy día tienen las viviendas de obra.

¿Con qué materiales se pueden fabricar estas casas?

Estas casas pueden construirse con diferentes materiales.

Aunque la imagen que se tiene cuando se piensa en una vivienda es la madera, lo cierto es que se construyen con estructura de acero, hormigón o aluminio y en el exterior –de piedra, madera, pintura o ladrillo de cara vista– no se diferencia de una construcción tradicional.

¿Cuál es su proceso de construcción?

• Se diseña la casa y se prepara un plano.

• Se excava y alisa el terreno. Si es necesario para el nivelado de la parcela o para un garage enterrado, se construyen muros de contención de hormigón o encofrados con planchas o tableros de madera.

• Se construye una losa de cimentación de hormigón sobre un encachado de gravas y una lámina impermeable. Antes del vertido del hormigón se distribuyen los desagües de baños y cocinas para que queden embebidos en la estructura.

• Sobre la losa se replantean las paredes de la casa prefabricada y se filtran varillas de acero para incorporar y fijar los paneles estructurales. Éstos se han fabricado y cortado a medida para cada una de las edificaciones, asegurando así una ejecución rápida y sin posibilidad de errores.

• El siguiente paso consiste en sostener y alinear los paneles de base utilizando soportes metálicos autoregulables. Cada encuentro entre cerramientos se resuelve mediante mallas angulares de acero galvanizado.

• Las aberturas para puertas y ventanas se disponen en este momento o, en su defecto, se recortan posteriormente eliminando las partes que sean necesarias. Se refuerzan entonces las partes y cruces estructurales para una mejor cohesión.

• Se coloca la instalación eléctrica, telefónica, etc.

• Para darle un revestimiento estructural monolítico se proyecta interna y externamente microhormigón.

• Una vez fraguado el hormigón microproyectado, se procede a la colocación de los elementos de cubrición e impermeabilización de la cubierta. según se traten de cubiertas inclinadas o planas).

• El edificio está listo para ser acabado interiormente y exteriormente mediante la colocación de los pavimentos, alicatados, marcos, puertas, pintura y el revestimiento de todo el exterior.

¿Dónde se pueden instalar?

Estas casas tienen la consideración de bien inmueble y, por tanto, pueden instalarse en terrenos urbanizables.

Su instalación requiere las autorizaciones administrativas de cualquier vivienda: proyectos visados en el colegido de arquitectos y las licencias municipales correspondientes.

En este sentido, hay que diferenciar entre las casas que están ancladas al suelo por obra –que requieren acometida de agua, energía eléctrica y alcantarillado– y las casas que no se anclan de forma definitiva al terreno, que deben tener una fosa séptica independiente, depósitos de abastecimiento de agua y generador propio de luz.

En el segundo caso, son consideradas como bienes mobiliarios, según el artículo 335 del Código Civil y, por tanto, pueden ser instaladas en suelo rústico.

¿Qué otros gastos, al margen de la construcción de la vivienda, hay que calcular?

Al margen de la propia vivienda hay que tener en cuenta en el presupuesto la compra del terreno, su adecuación –tarea en la que se englobaría la eliminación de arbustos y maleza, allanamiento del terreno, cimentaciones para las conexiones a todos los servicios: luz, agua, teléfono, alcantarillado…– y las licencias de Ayuntamiento, proyecto y dirección de obra e impuestos.

En total, dejando aparte el valor el suelo, hay que sumar un 30% más al coste total de la vivienda.

Aun así, el ahorro con una vivienda tradicional puede alcanzar el 20%.

¿Qué normativa regula su construcción e instalación?

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el que fija las condiciones mínimas de habitabilidad que debe cumplir cualquier edificio.

El art.1 reza: “El CTE es el marco normativo por el que se regulan las expectativas básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas las instalaciones, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo de previsto en la disposición final segunda de la ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.

Las Normas Básicas de la Edificación (NBE) establecen el marco legal mínimo para la atención de la seguridad de las personas y del respeto al entorno.

Además, estas viviendas precisan de la concesión de una licencia previa para su instalación según el artículo 2.13: “La instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o zonas de acampada legalmente autorizados”.

Son los ayuntamientos los órganos que deben conceder estas licencias, tal y como se recoge en el artículo 3 de la ley 10/1990, de disciplina urbanística, “la competencia para otorgar las licencias corresponde al ayuntamiento, excepto en los casos previstos en la legislación urbanística”.