Situación jurídica de la dación de pago en España
Si estás pensando en hacer una dación en pago, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuál es la diferencia entre garantía real y garantía personal? ¿cuáles son las razones que apoyan la legalización de la dación en pago? ¿cuánto costaría instaurar la dación en pago en España? etc.
En este artículo analizaremos la actual situación jurídica de la dación de pago en España, entre otras cosas.
¿Qué es la dación en pago en las hipotecas?
La dación en pago en las hipotecas se refiere a la posibilidad de saldar la deuda de un préstamo hipotecario concedido por el banco con la entrega de la vivienda hipotecada.
De esta manera, se libera al deudor de obligaciones y se da por finiquitado el compromiso.
Es una forma de eximir al embargado de tener que responder con sus bienes personales.
¿Cuál es la diferencia entre garantía real y garantía personal?
La garantía real hace referencia al bien hipotecado, esto es, que el patrimonio con el que tiene que responder el hipotecado al banco para saldar una deuda hipotecaria se limita solo a la vivienda.
Las garantías personales se refieren al patrimonio personal del deudor, que en un primer momento, pueden no tener límite.
Se incluyen los bienes materiales de la vivienda presentes y futuros, así como también el sueldo mensual, hasta que se salde la deuda que puede ser, en ocasiones, de por vida.
¿Es legal en España la dación en pago?
En la Ley Hipotecaria española existe un apartado que recoge, en otras palabras, la validez de la dación en pago.
Tal y como se define en el Artículo 140, se permite pactar con el banco la posibilidad de establecer en la escritura antes de la constitución de la hipoteca la limitación de la reclamación judicial de la hipoteca al valor de la finca hipotecada.
De esta manera, esta deuda no alcanzará al resto del patrimonio del deudor.
¿Cómo es la dación en pago fuera de España?
Normalmente, esta fórmula es conocida por su aplicación en Estados Unidos y en Gran Bretaña, que de hecho, han servido como modelo para exportarla.
En Francia, existe la Ley Neiertz desde 1989 que establece una negociación entre las entidades bancarias y los particulares, mientras que con la ley de la segunda oportunidad, de 2003, se perdona la deuda mediante la liquidación del patrimonio.
Por su parte, tanto Alemania como Portugal permiten recurrir a un proceso de negociación que condona la deuda de forma parcial, siempre y cuando se trate de deudores de buena fe.
En Italia está vigente la figura de prestazione in luogo dell’ademplimento, (‘prestación en lugar del cumplimiento’).
El mismo nombre de este concepto da por válido entregar la vivienda para saldar la deuda hipotecaria.
No obstante, con cada caso particular, el banco ha de realizar un minucioso estudio previo para ver si la operación a él también le beneficia.
En Ecuador, cualquier ciudadano que se compre una vivienda en España puede constituirla como patrimonio familiar ante notario y de esta manera, convertirlo en un bien inembargable aunque se tengan deudas en España.
¿Quién es un deudor de buena fe?
Los deudores de buena fe son el prototipo de hipotecado al que se le permitiría entregar su vivienda para saldar completamente la deuda con el banco.
Se caracterizan por tener una actitud correcta y honrada en el contrato y se ven justificados sus impagos por haber sufrido una situación desafortunada, como perder su trabajo, al contrario que otros que se dediquen a gastar su fortuna o intenten realizar algún fraude que perjudique a los acreedores.
¿Los particulares morosos pueden acudir a la dación en pago?
La dación es una fórmula no apta para los particulares morosos, a pesar de que ha sido reclamada desde numerosos sectores sociales.
Los hipotecados que no paguen deberán responder con su patrimonio personal hasta saldar la deuda contraída.
¿Los promotores pueden acudir a la dación en pago?
Los promotores piden préstamos a los bancos para poder financiar la promoción de sus viviendas.
En la mayoría de los casos para este sector sí está permitida la dación en pago, pues cuando no tienen con qué devolver el préstamo entregan sus viviendas como pago y queda saldada la deuda.
¿Se puede conseguir aplicar la dación en pago en la práctica?
El sistema judicial y el conjunto de sentencias que han resuelto casos particulares saldando la deuda hipotecaria con el banco con la entrega de la vivienda han sido numerosos, sobre todo, en estos últimos tiempos.
Por ley, solo se puede conseguir estableciendo este pacto antes de constituir la hipoteca, pero a posteriori, la única forma de conseguir la dación en pago de facto es que un juez dé por válida esta solución para finiquitar la deuda hipotecaria.
No obstante, no siempre la resolución judicial es favorable al embargado.
¿Qué alternativas hay a la dación en pago?
La dación en pago siempre será el último recurso de la banca.
Antes de ello, los bancos ofrecen varias y diversas alternativas a los clientes embargados:
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Refinanciar la deuda, esto es, aumentar el plazo de amortización y bajar los intereses para que los clientes puedan pagar una cuota más reducida el resto de vida de la hipoteca, pero durante más años.
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Periodo de carencia: unos meses, o incluso, años en los que el hipotecado está liberado de pagar cuota o solo paga los intereses, pero en cambio tiene que pagar la cuota durante más años.
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Cambiar el contrato hipotecario por uno de alquiler con una renta inferior al mercado durante un plazo mínimo, por ejemplo, de cinco años, y que esa renta pudiera ir aportando un cantidad para poder optar por la compra en su día sobre esa vivienda si en el futuro vuelve a tener el empleo o se soluciona su situación personal o patrimonial.
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Aceptar la casa como parte del pago y que el banco perdone la mitad de la deuda restante. La clave está en acordar una buena solución con el banco que se adapte a las circunstancias personales y económicas del hipotecado y en la que las dos partes queden satisfechas.
¿Cuáles son las razones que apoyan la legalización de la dación en pago?
Las razones para reformar la Ley Hipotecaria e introducir cambios para legalizar la dación en pago son las siguientes:
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Las condiciones de adjudicación abusivas establecidas por los bancos en las hipotecas.
- El hecho de que puedan embargar una vivienda, adjudicársela posteriormente por el 50% ó 60% de su valor en las subastas que queden desiertas (que son en su mayoría) y exigir ese 50% ó 40% restante del valor de la vivienda es, desde el punto de vista de muchos, un sistema injusto.
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La falta de información previa proporcionada a los clientes por la entidad financiera antes de firmar el contrato hipotecario.
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La necesidad de establecer un límite en la responsabilidad patrimonial universal frente a la hipoteca y no permitir situaciones de insolvencia perdurables durante el tiempo, en particular y en algunos casos, para toda la vida.
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La pérdida de valor de la vivienda desde que se formalizó el préstamo hasta la actualidad.
- En muchos casos, la primera tasación del inmueble es de una cantidad que satisface con creces la deuda hipotecaria que recaía sobre la familia.
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La responsabilidad de la banca al conceder una hipoteca a un cliente con un perfil de alto riesgo, esto es, a un cliente con muchas posibilidades para no pagar la hipoteca.
- Es lo que se llama la mala praxis del sistema financiero.
¿Cuánto costaría instaurar la dación en pago en España?
La legalización de la dación en pago hipotecaria en España se calcula que supondrá un coste de 2.500 millones de euros al sistema financiero sin aplicarse de forma retroactiva.
Unos primeros 1.000 millones de euros se perderían y esta pérdida generaría la necesidad de inyectar 1.100 millones adicionales al sistema financiero, según la consultora Oliver Wyman.