Qué comisiones debo pagar en mi hipoteca?

Si vas a firmar una hipoteca te habrán surgido algunas dudas sobre las comisiones, como por ejemplo, ¿qué es la comisión por estudio? ¿qué es la comisión por modificación de condiciones? ¿qué es la comisión por novación? etc.

En esta guía veremos todas las comisiones que se derivan de una hipoteca y cuáles te corresponden pagar.

¿Qué es la comisión por estudio?

Tarifa que aplica la entidad financiera por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos del crédito solicitado.

Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado.

Debe tener en cuenta que, en el caso de que no le concedan el préstamo, el banco no puede cobrarle esta comisión.

En cualquier caso, sí podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con el cliente previamente.

Esta comisión no solía aplicarse en los años del “boom” económico, aunque, con la crisis, muchas entidades la han recuperado.

La comisión media por estudio se encuentra actualmente en el 0,89% del importe solicitado, con un mínimo de 132 euros.

¿Qué es la comisión de apertura?

Oficialmente, esta comisión se diferencia de la de estudio en que remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados.

Esta comisión suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación.

Hay que tener en cuenta que para hipotecas de hasta 150.253,03 euros, englobará también los gastos de estudio.

La comisión media por apertura se encuentra en el 2,46%.

¿Qué es la comisión por amortización parcial anticipada?

Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar (lucro cesante) al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

¿Qué es la comisión por cancelación o amortización anticipada total?

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar (o lucro cesante) al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1% cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de subrogar el préstamo con otra entidad, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria.

El coste medio de la comisión por cancelación anticipada total supera el 4% actualmente.

¿Qué es la comisión por modificación de condiciones?

El banco o la caja pueden exigir una comisión si el usuario solicita, y la entidad lo acepta, que se cambie alguna de las características del préstamo.

En este caso, la entidad asume una serie de costes por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar como, por ejemplo, la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero (lo que se llama subrogación de deudor).

¿Qué es la comisión por novación?

La novación se caracteriza por ser una operación en la que se pueden modificar algunas condiciones del préstamo hipotecario, pero con la ventaja de la reducción de costes notariales y registrales recogida en la Ley 2/1994, de 30 de marzo.

La normativa considera novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones:

• la ampliación o reducción de capital,

• la alteración del plazo,

• las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente,

• el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo,

• la prestación o modificación de las garantías personales.

La comisión media por subrogación del deudor se encuentra en el 1,89%.

Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja podrá exigir la comisión por “modificación de condiciones”. Pero en los préstamos a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.

¿Qué es la compensación por desistimiento y tipos de interés?

Tanto en la cancelación anticipada parcial como en la total, es posible que las entidades apliquen esta compensación recogida en la ley.

Sin embargo, si el préstamo fue firmado a partir del 9 de diciembre de 2007, las entidades sólo podrán cobrar una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:

• Al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.

• Al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.

• Si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada. En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. Y en otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

¿Qué son las comisiones por otros conceptos no ligados a la hipoteca?

El banco también puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura.

Por ejemplo, si se pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, habrá que pagar la comisión correspondiente.

¿Existen comisiones por otros gastos?

Hay una serie de gastos adicionales para los cuales la entidad de crédito puede exigir una provisión de fondos: la tasación, la gestoría y la notaría.

El cliente tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y a la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación.

También podrá acordar con la entidad qué compañía aseguradora, en su caso, va a cubrir los riesgos del préstamo.

Habitualmente, la entidad sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación.

No obstante, desde diciembre de 2007, si se aporta una tasación certificada por tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.