Manual jurídico de la tasación inmobiliaria
Si necesitas una tasación inmobiliaria, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuánto cuesta la tasación de un inmueble? ¿cómo se hace una tasación inmobiliaria? ¿es posible hacer una tasación electrónica? etc.
En este manual analizaremos los detalles para obtener una tasación inmobiliaria.
¿Qué es una tasación?
La tasación es la valoración de un objeto para determinar su precio.
Cuando se trata de una valoración hipotecaria se utiliza para saber el valor del inmueble que se utiliza como aval o garantía de un préstamo hipotecario.
También es necesaria cuando se quiere vender un piso para saber qué precio se puede pedir, aunque no tiene necesariamente que coincidir el precio de tasación con el de venta.
¿Cómo se hace una tasación inmobiliaria?
Básicamente para hacer una valoración hay que identificar físicamente el inmueble, es decir, realizar una inspección ocular por el técnico competente para comprobar su superficie, estado de conservación y localización entre otros criterios, tal y como se recoge en el artículo 7 de la Orden 805 del Ministerio de Economía.
Además, esta información se debe contrastar con la documentación aportada para realizar la tasación y verificar si la vivienda está acogida a algún régimen de protección pública o del patrimonio arquitectónico.
¿Qué requisitos son necesarios para hacer una tasación inmobiliaria?
Hay tres requisitos fundamentales:
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acreditar titularidad y cargas del inmueble, es decir una nota simple del Registro de la Propiedad donde aparecen los datos de la vivienda,
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presentar los estatutos de la comunidad de vecinos y un certificado del administrador sobre circunstancias que afecten al valor del precio, y
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expedir un documento con los datos recogidos, exigido por la Orden 805.
¿Cuánto cuesta la tasación de un inmueble?
En general, el precio de la tasación se fija de acuerdo al valor del inmueble, es decir, es un porcentaje del precio total.
La Asociación Profesional de Tasadores Inmobiliarios (APTI) recomienda que la tasación de una vivienda valorada en unos 120.000 euros cueste entre 250 y 300 euros, pero si la vivienda supera los 600.000 euros, la tasación costaría entre 800 y 900 euros.
La tasación de una vivienda media de entre 300.000 y 350.000 euros rondaría los 350 euros.
¿Quién es el encargado de realizarlas?
La valoración es realizada por tasadores pertenecientes a una sociedad de tasación aceptada por el Banco de España que deben tener el título de arquitecto o aparejador.
¿Es posible hacer una tasación electrónica?
Sí, ahora es posible saber el precio del piso a través de un servicio de valoración que ofrecen algunas páginas web de las empresas de tasación.
El proceso es muy sencillo porque únicamente requiere introducir la información del piso en un formulario web, a partir de estos datos y mediante el análisis de las características del inmueble en comparación con los datos registrados en la base de datos de las sociedades de tasación se realiza la valoración.
¿Qué factores influyen en la tasación de un inmueble?
Entre los factores que se tienen en cuenta en la valoración de la vivienda destaca en primer lugar, la localización, pues los pisos ubicados en el centro de la ciudad tienen un valor distinto a los situados en la periferia.
En segundo lugar, la superficie en metros útiles y construidos, la distribución, es decir, número de habitaciones y baños, calidad de los acabados, estructura y cerramientos y el estado de conservación más que la antigüedad.
También son valores añadidos los equipamientos, zonas comunes con piscina, instalaciones deportivas y jardines, garajes y trasteros, así como la altura del piso o las horas de luz natural que disfruta, también condicionan el valor del inmueble.
¿Qué métodos se utilizan para valorar un piso?
Hay cuatro métodos:
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coste,
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comparación,
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actualización, y
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el método residual.
En las valoraciones de inmuebles el más utilizado es el método de comparación que consiste en calcular el valor investigando los precios de venta de inmuebles similares.
Para aplicar este método es necesario disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen la situación del mercado.
Adicionalmente, según la normativa, para conocer la evolución de los precios es necesario tener datos de ventas y ofertas durante, al menos, los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
¿Qué tipos de valor se pueden medir en un piso?
Existen diferentes tipos de valor:
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El contable, a efectos de tasación.
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El hipotecario, para la obtención de un crédito hipotecario.
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El asegurado, para las entidades aseguradoras.
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El legal, para determinar los valores máximos de ventas o rentas.
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El catastral, para el impuesto de bienes inmuebles.
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El de inversión, a efectos de rentabilidad y viabilidad.
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El valor real, determinado a efectos del impuesto de transmisiones, sucesiones o donaciones, para el impuesto de patrimonio o bien para las expropiaciones forzosas.
En cualquier caso, el valor que se fija del piso no tiene porque ser el precio al que finalmente se vende porque la ley de la oferta y la demanda, las circunstancias personales de la venta y demás factores influyen en el precio final.
¿Qué puedo exigirle al tasador cuando valora mi piso?
El tasador tiene que realizar un informe de valoración completo con fotografías del inmueble y un plano del mismo.
Este informe debe ser auditado por la empresa para comprobar que está conforme con la legalidad y el mercado.
Con posterioridad, el informe se remite a quien lo ha solicitado, al banco o al particular.
¿Qué vigencia tiene el informe que emite el tasador?
Cuando se pide la valoración de un piso, bien es para venderlo o bien para solicitar un crédito por eso el tiempo es fundamental.
Así, la fecha de emisión del informe no podrá ser superior a dos meses después de la inspección ocular del inmueble por parte del tasador.
Pero también hay que tener en cuenta que el precio fijado en este informe tiene una caducidad que la normativa ha fijado en seis meses contados desde la fecha en la que se emitió el informe.