Imprescindible sobre la fianza del contrato de alquiler

Si estás pensando en constituir una fianza, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuál es el importe que se debe abonar para la fianza? ¿cuándo y cómo se devuelve la fianza? ¿cómo se devengan los desperfectos de la fianza? etc.

En esta guía analizaremos los detalles de la constitución de fianza, así como los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, entre otras cosas.

¿Para qué sirve la fianza?

Las fianzas se utilizan en los alquileres como garantía para los propietarios de las viviendas, ante posibles desperfectos, daños o cualquier otro tipo de gastos que tengan que cubrir en lo relacionado a sus inmuebles por un uso indebido de los inquilinos o circunstancias excepcionales.

Son muchos los casos en los que el propietario está autorizado para devengar la fianza o parte de ella, para cubrir estas situaciones, como el pago de los últimos recibos de luz, agua o gas; roturas en muebles o electrodomésticos; etc.

¿Es obligatorio pagar la fianza?

Sí.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece esa obligatoriedad.

En el caso del inquilino, deberá abonarla; pero también, en el caso del propietario, está obligado a guardarla, e incluso depositarla en la Administración, según la Comunidad Autónoma de que se trate, para evitar problemas en el futuro.

¿Todos los inquilinos están obligados a depositar una fianza?

No.

Hay una serie de casos en los que la legislación exime de entregar una cantidad en concepto de fianza.

En concreto, cuando el inquilino sea una Administración Pública, la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas o los ayuntamientos, así como organismos autónomos, entidades de derecho público y entes dependientes de éstas, no están obligados a pagar la fianza.

¿Está obligado el propietario a realizar el depósito de la fianza?

En cada Comunidad Autónoma, la legislación regional puede diferir en este concepto.

En general, hasta ahora, la mayor parte de las Comunidades establecen en sus respectivas leyes que los arrendadores depositen el importe de la parte en metálico de la fianza, sin devengo de intereses, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se encargue de labores relacionadas con los alquileres, hasta que se extinga ese contrato de alquiler.

Si transcurrido un mes desde que finaliza el contrato, la Comunidad Autónoma no ha devuelto ese importe, habrá que añadir los intereses correspondientes.

¿Qué ocurre si no se paga la fianza?

El abono de la fianza supone uno de los pilares del contrato de alquiler entre propietario e inquilino.

Por ello, si se produce una falta de pago en la fianza o a la hora de actualizarla, el propietario podrá finiquitar el contrato de forma automática.

También podrá hacerlo cuando se produzca una falta de abono de los pagos mensuales del alquiler.

¿Se debe actualizar la fianza año tras año?

No.

En principio, un contrato de alquiler que sea completamente legal puede disponer de hasta cinco años de arrendamiento.

En esos cinco primeros años de contrato, la fianza entregada inicialmente al propietario no estará sujeta a su actualización.

Sin embargo, cada vez que se prorrogue el contrato, el propietario podrá exigir que la fianza sea incrementada, o viceversa: el inquilino puede solicitar que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta que se pague al mes, según proceda, en el momento de la prórroga.

En cualquier caso, la actualización de la fianza debe regirse según lo que hayan acordado arrendatario y arrendador.

Si no hubiera un punto específico en el contrato sobre este tema, se presumirá que ambos aceptan una actualización automática de esa cantidad.

¿Se puede dar por pagada la última mensualidad con la fianza?

No. El inquilino debe pagar todas las mensualidades.

La finalidad de la fianza es asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, sin prejuicio, lógicamente, de la depreciación del mismo por el uso.

La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a las que está obligado el inquilino.

¿Cuál es el importe que se debe abonar para la fianza?

La legislación exige que, a la celebración del contrato de arrendamiento entre propietario e inquilinos, estos deban abonar en metálico la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta del alquiler que se haya establecido.

Cuando el alquiler vaya a servir para un inmueble con un uso diferente al de una vivienda, la Ley exige que sea el importe de dos meses de la renta del alquiler, lo que el inquilino deba abonar en concepto de fianza.

En muchas ocasiones, los caseros exigen a los futuros inquilinos no solo el abono de una fianza que equivalga a dos o tres mensualidades, sino que, además obligan a depositar otro tipo de avales, como los bancarios, para asegurarse de que tanto el pago del alquiler como los posibles daños en la vivienda queden cubiertos.

Aunque la ley establece que la fianza debe ser de, al menos, un mes de renta, también autoriza a que ambas partes puedan llegar a otro tipo de acuerdos particulares en concepto de fianza o avales.

¿Cómo se devengan los desperfectos de la fianza?

La fianza estará en posesión del propietario hasta la finalización del contrato.

Una vez agotado el contrato, el arrendador pasará a comprobar el estado en que ha quedado la vivienda y que no quede ningún pago pendiente.

Si todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza en su totalidad.

Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, deberá devolver el saldo restante.

¿Cuándo y cómo se devuelve la fianza?

El saldo de la fianza en metálico que los inquilinos entregaron al propietario al formalizar el contrato de alquiler debe ser restituido al final de ese arrendamiento.

No obstante, hay que tener en cuenta que, de esa cantidad, se debe devengar el interés legal vigente en ese momento (puede consultarlo en el portal online del Banco de España www.bde.es).

Como máximo, el propietario tiene el plazo de un mes desde la entrega de llaves para devolver esa fianza a los inquilinos.