Guía jurídica sobre las subastas inmobiliarias

Si vas a participar en la subasta de un inmueble te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cómo se calcula el precio de la vivienda y cuál es la puja mínima? ¿cómo se puede pujar en una subasta? ¿hay que pagar por participar en una subasta? ¿quién puede pujar en una subasta? etc.

En esta guía veremos todos los detalles de las subastas inmobiliarias, así como los derechos y obligaciones que asume el adjudicatario, entre otras cosas.

¿Qué es una subasta y qué tipos existen?

La subasta es un buen método para adquirir una vivienda a un precio más bajo del que tiene en el mercado.

Esta rebaja puede llegar a ser del 20%.

En general, son viviendas que han sido embargadas y a las que se accede a través de los juzgados.

Poco a poco, se han ido popularizado las subastas online organizadas por empresas, que sólo exigen inscribirse y pagar una fianza previa, que suele ser el 1% del precio de salida de la vivienda.

¿Cómo me puedo informar de cuándo y dónde se celebran las subastas?

La información sobre cuándo y dónde se realizan subastas se puede obtener a través de los juzgados, catálogos de subastas o a través de empresas especializadas.

En internet también se puede participar en las subastas del portal BOE y en la web de la Seguridad Social.

¿Cómo se puede pujar en una subasta?

En la subasta pública la participación puede ser presencial o a través de sobre cerrado.

En caso de que opte por este último método, la oferta debe contener los datos de quién hace la puja, la cantidad que se ofrece en letra y en número, la firma y un cheque conformado con el depósito.

En las subastas online se exige estar registrado para poder pujar en las direcciones web habilitadas.

¿Hay que pagar por participar en una subasta?

Para participar en una subasta hay que pagar una fianza o depósito que será devuelto en caso de no conseguir la vivienda, salvo al que ha ganado en la puja, ya que esa cantidad es una señal que se descuenta del resto del dinero que tendrá que abonar.

Esta suma, que suele ser el 30% según el tipo de subasta, se paga antes de la celebración de la misma.

Una vez conseguida la vivienda, hay un plazo de 20 días para ingresar en la cuenta del juzgado el resto del precio ofrecido.

Si no se dispone del dinero en efectivo y se va a financiar la compra, es conveniente previamente haber gestionado con el banco la posibilidad de conseguir una hipoteca.

¿Quién puede pujar en una subasta?

Puede participar cualquier persona que no se vea afectada por ningún impedimento o restricción legal, quedando excluidos los funcionarios y el personal directamente relacionado con el expediente de la subasta.

¿Qué información se puede tener de la vivienda antes de acudir a la subasta?

Lo primero es visitar el inmueble y obtener la máxima información sobre los impuestos que exige el Registro de la Propiedad.

A través de la página web registradores.org se puede solicitar una copia simple del inmueble, donde viene la información sobre los titulares y las posibles cargas pendientes.

¿Cómo se calcula el precio de la vivienda y cuál es la puja mínima?

De acuerdo con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil que regula todo lo relativo a las subastas en los artículos comprendidos entre el 655 y el 675, no existe un precio mínimo de salida.

No obstante, si el posible comprador ofrece el 70% del precio del inmueble, el bien se adjudica al mejor postor, aunque también existe la posibilidad de ofrecer sólo el 50% del precio.

¿Quién tiene que pagar las cargas que pesan sobre la vivienda subastada?

Es importante tener en cuenta que la persona que adquiera definitivamente la vivienda deberá hacerse cargo de la deuda pendiente que esté recogida en el Registro de la Propiedad, ya que ésta no se liquida en el precio pagado en subasta.

Además, debe responder a los gastos de Comunidad y del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), esto es, el coste del valor de la titularidad y otros derechos reales que recaigan sobre el nuevo propietario de la vivienda, referentes a los meses del año en curso y del año anterior a la celebración de la subasta si no estuvieran pagados.

¿Qué impuestos hay que pagar cuando se adquiere un piso en una subasta?

Si se trata de obra nueva, el 7% de IVA y el 0,5% de AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Si se trata de segunda mano, el 6% del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), menos en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Madrid y Murcia, donde este impuesto es del 7%.

En ambas compras hay que liquidar los honorarios del notario y del registro.