Guía jurídica para la compraventa de vivienda usada

Si estás pensando en comprar una vivienda usada te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuáles son los gastos que debe asumir cada parte? ¿cuándo se considera vivienda usada? ¿cómo es el contrato de compraventa? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de comprar una vivienda usada, así como los derechos y obligaciones que asumen comprador y vendedor, entre otras cosas.

¿Cuándo se considera vivienda usada?

El concepto de vivienda usada o de segunda mano hace referencia a aquellas viviendas, libres o protegidas, que son adquiridas en segundas o posteriores transmisiones.

¿De qué debo asegurarme antes de adquirir la vivienda?

Uno de los aspectos más importantes es comprobar la vivienda. Debemos comprobar que no está alquilada, ya que la normativa vigente otorga a los inquilinos un derecho de adquisición preferente del inmueble frente a terceros. De todas formas, para poder comprar la casa, hay que esperar a que el contrato de arrendamiento termine.

También hay que preguntar a la Comunidad de Propietarios si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad con el fin de que las pendientes queden liquidadas y no deba pagarlas el comprador. Igualmente, hay que comprobar en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento la situación urbanística de la vivienda. También habrá que asegurarse en el mismo Ayuntamiento de si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Hay que solicitar al actual propietario los últimos recibos, tanto de la comunidad de propietarios como del IBI, así como los estatutos de la comunidad y un plano general de la vivienda si lo tuviera. También hay que desconfiar de todos los documentos privados que no estén fiados ante notario. Para asegurarse, lo mejor es exigir una fotocopia de la Escritura de la compraventa, dado que es posible que en la descripción de la vivienda proporcionada por el Registro la superficie reflejada en metros cuadrados no coincida con la señalada por la Escritura. En ella, también se puede comprobar el estado de cargas de la finca, o incluso, también en la notaría.

¿Cuáles son los gastos que debe asumir cada parte?

El vendedor debe correr con la cancelación de las cargas pendientes, la Escritura Pública, el IBI y la Plusvalía, mientras que el comprador costea la primera copia de la Escritura, el préstamo en caso subrogación de la hipoteca, el ITP, el AJD y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los honorarios de los profesionales contratados (abogados, notarios, gestores, agentes de la propiedad…) suelen dividirse entre las partes.

¿Qué documentación debo conseguir antes de efectuar la compra?

En primer lugar, hay que solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. Es un documento en el que figura una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que existen en el inmueble. Es habitual que la vivienda aparezca con la hipoteca pendiente. Pueden darse dos situaciones: que esté pagada y no se haya comunicado al Registro, por lo que habrá que exigir su cancelación presentando el vendedor la documentación necesaria, o que aún existan cuotas pendientes, por lo que el comprador se le presentan dos opciones:

1. Cancelación: el propietario actual de la vivienda debe cumplir con el pago de las cuotas hipotecarias pendientes antes de transmitir el inmueble, pero puede hacerlo descontando del precio de venta la cantidad que le resta por cancelar, liquidándola por cuenta del futuro propietario.

2. Subrogación: el futuro propietario acepta la hipoteca existente y libera al antiguo propietario del pago. En el contrato privado de compraventa se constata que el comprador asume los pagos pendientes, por lo que éstos deben descontarse del precio de venta.

En caso de que en la Nota Simple aparezca una preventiva de demanda o anotación de embargo. Podemos reclamar al vendedor los justificantes o certificados de que se está al corriente en el pago de esas deudas, pero si no puede proporcionarlos, lo más recomendable es detener el proceso de compra. Por último, se solicitará la acreditación del vendedor: si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su número de colegiado; si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil; y si es un particular, su DNI.

¿Cómo es el contrato privado de compraventa?

El contrato privado de compraventa es prácticamente igual al que se firma en la adquisición de la vivienda nueva.

Tiene validez únicamente entre vendedor y comprador, por lo que hay que elevarlo a Escritura Pública y comunicar el cambio de titularidad del inmueble al Registro.

En este contrato constan:

• Los datos identificativos de ambas partes.

• La identificación de la vivienda.

• El estado de las cargas.

• Las condiciones de la subrogación en caso de que ésta tenga lugar.

• El plano y la memoria de calidades.

• El precio y las condiciones de pago.

• Los impuestos y el reparto de los gastos.

• La fecha de la firma de la Escritura y la entrega de llaves.

• Las consecuencias de la ruptura del contrato.

• La firma de ambas partes.

¿Qué es un contrato de señal?

En el contrato de arras o señal, firmado antes de la Escritura, el vendedor adquiere el compromiso de no ofrecer la vivienda de la que es propietario a un tercero a cambio de una cantidad a cuenta recibida del comprador, que suele suponer entre el 10% o el 20% del total.

Dentro de este primer documento se establecen los pasos que deberán seguirse en el caso de que la venta finalmente no tenga lugar.

Por norma general, las arras pactadas son de desistimiento: si el comprador se retracta, pierde el importe de la señal; si es el vendedor el que anula la compra, debe abonar el doble de la cantidad aportada por el comprador.

¿Qué ocurre con el importe de la señal?

El importe de la señal debe figurar en la Escritura como una cantidad ya entregada y que, por lo tanto, debe ser descontada del precio de venta.

Este detalle es fundamental, ya que si no se hace mención a esta cantidad previamente cancelada, el vendedor puede reclamar la totalidad del precio reflejado en la Escritura.

¿Qué impuestos afectan a la compraventa de vivienda usada?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):

• se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de segunda mano. Debe abonarse en los treinta días siguientes a la firma de la Escritura. Este tributo lo establece cada Comunidad Autónoma en sus presupuestos generales y lo pueden modificar de un año a otro. Por lo general, es un 7%, excepto en Canarias que es un 6,5%, pero puede bajar al 4% si es primera vivienda o el comprador tiene menos de 36 años. Lo paga el comprador.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):

• es el impuesto que grava los documentos notariales. En este caso, guarda relación con la Escritura Pública. Se suele aplicar un 1%, aunque existen excepciones en función de las CC.AA. y la edad o situación familiar del comprador, pudiendo reducirse al 0,3%. Lo paga el comprador.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía):

• es la cantidad que corresponde a la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Lo paga el vendedor, salvo que se pacte lo contrario. Lo fija el Ayuntamiento. Se calcula aplicando el porcentaje impositivo fijado por la administración local a la base imponible del terreno.

¿Por qué cantidad se debe escriturar el inmueble?

Una de las prácticas más comunes es escriturar la vivienda por un precio inferior al total.

El motivo es ahorrar en el pago de impuestos, ya que los tipos que se aplican parten para el cálculo de sus cuantías del importe de venta reflejado en la Escritura.

No obstante, los derechos del comprador quedan mermados cuando se declara un precio que resulta inferior a la realidad.

Además, se trata de un hábito ilegal que puede tener consecuencias fiscales a medio y largo plazo.

¿Qué garantías ofrece una vivienda de segunda mano?

Siempre que la vivienda tenga menos de diez años de antigüedad, se podrán reclamar desperfectos estructurales al responsable de la edificación, pero si tiene más de diez años, las reclamaciones por defectos ocultos deberán cursarse en un plazo máximo de seis meses.