Guía jurídica para Comunidades de Propietarios

Si estás pensando en cómo gestionar una Comunidad de Propietarios, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuáles son las obligaciones de los propietarios dentro de la comunidad? ¿cuándo y cómo debe reunirse la junta de propietarios? ¿cómo se organiza la comunidad de propietarios? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de gestionar una Comunidad de Propietarios, así como los derechos y obligaciones de los dueños que forman la comunidad, entre otras cosas.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios está formada por todos los dueños de viviendas y locales que tienen además una copropiedad de las partes comunes de la finca.

Sus normas de funcionamiento se rigen legalmente por la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cómo se organiza la comunidad de propietarios?

En toda comunidad debe haber un presidente que es nombrado entre los distintos propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo.

Además, puede existir un secretario o administrador que puede ser una misma persona.

El cargo de administrador puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un administrador de fincas.

Todo propietario está obligado a desempeñar el cargo de presidente, pero si no quiere aceptarlo puede solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia, dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, ser relevado de tal obligación alegando razones que le impidan cumplir las funciones del cargo.

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios dentro de la comunidad?

Los propietarios tienen que respetar las instalaciones y los elementos comunes y mantener en buen estado de conservación su vivienda y las infraestructuras comunes.

Además, están obligados a permitir en su vivienda las reparaciones y las servidumbres necesarias para la comunidad, así como la entrada del personal necesario para que puedan realizarse esos servicios.

Económicamente, tienen que contribuir a los gastos generales del edificio y al fondo de reserva de la comunidad en proporción a su cuota.

¿Cuándo y cómo debe reunirse la junta de propietarios?

Los propietarios pueden reunirse en junta ordinaria, al menos, una vez al año para aprobar las cuentas y los presupuestos o convocar juntas extraordinarias para debatir cualquier asunto de interés para la comunidad de propietarios.

Las juntas de propietarios pueden ser convocadas por el presidente de la comunidad, una cuarta parte de los propietarios o bien los propietarios que representen la cuarta parte de las cuotas.

En la convocatoria de la junta deben exponerse los asuntos que se vayan a tratar en el orden del día, el lugar, la fecha y la hora de celebración.

Los propietarios podrán asistir a la junta personalmente o por medio de un representante legal o voluntario. En este último caso basta un escrito firmado por el propietario para acreditar tal representación.

¿Qué competencias tiene la junta de propietarios?

Principalmente, debe nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de presidente, secretario y administrador.

Además de resolver las reclamaciones que planteen los titulares de las viviendas, aprobar los presupuestos anuales, los estatutos y las normas de régimen interior; dar el visto bueno a los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación -sean ordinarias o extraordinarias- de la finca y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

¿Qué asuntos deben tratarse en la junta de propietarios?

En la junta de propietarios se pueden tratar todos los asuntos que se refieran a las zonas comunes del edificio.

La aprobación de los acuerdos exigirá el voto de todos los propietarios o bien sólo de la mayoría, según el carácter de los mismos.

La unanimidad se exige para aprobar o modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal -documento que describe los elementos que integran el edificio y la cuota de participación que corresponde a cada piso o local según la superficie útil de cada uno en relación con el total del inmueble- o en los estatutos de la comunidad.

Sin embargo, el establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros de interés general sólo exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Para la realización de obras destinadas a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Los propietarios que no asistan a la junta disponen de un plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en la que les comuniquen los acuerdos adoptados para manifestar su oposición.

¿Se pueden impugnar los acuerdos de la junta de propietarios?

Los acuerdos de la junta de propietarios se pueden impugnar ante los tribunales:

• Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

• Cuando perjudiquen gravemente los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o bien cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Estos acuerdos sólo pueden ser impugnados judicialmente por aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la junta, los ausentes y los que hubiesen sido privados de su derecho de voto indebidamente.

Para poder impugnar los acuerdos de la junta, el propietario que desee hacerlo deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad.

El plazo para impugnar una decisión de la junta de propietarios caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caduca en un año.

¿Qué se puede hacer ante los propietarios morosos?

El presidente o el administrador de la comunidad podrán reclamar judicialmente el abono de las cantidades adeudadas, previo acuerdo de la junta de propietarios, ante los juzgados de primera instancia, por el procedimiento monitorio que es un procedimiento judicial sencillo que, en principio no requiere ni abogado ni procurador.

Para iniciar este procedimiento es necesaria una certificación expedida por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que acredite el acuerdo de la junta de propietarios en el que se apruebe la liquidación de la deuda a favor de la comunidad de propietarios.

Iniciado el proceso, el vecino moroso tiene un plazo de 20 días para saldar la deuda.

Si el deudor se opone al desembolso de la cantidad adeudada, el juez puede ordenar el embargo de bienes hasta responder del importe de la deuda.

El deudor podrá evitar el embargo presentando un aval bancario por una cantidad equivalente a la reclamada por la comunidad.

¿Qué tipo de acuerdos son necesarios para instalar infraestructuras comunes en el edificio?

La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital…), su adaptación o la instalación de sistemas de energía solar o las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad…) pueden ser acordadas a petición de cualquier propietario con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios.

La comunidad no podrá exigir el coste de la instalación a los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta de propietarios a favor del acuerdo.

Sin embargo, si más tarde solicitan el acceso a esos servicios, pueden acceder a los mismos siempre que abonen el importe correspondiente más el interés legal.

¿El propietario necesita permiso de la junta para realizar obras en su vivienda?

Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el propietario puede efectuar obras de modificación en su vivienda, siempre que no afecten a elementos estructurales del edificio.

Sin embargo, existen una serie de limitaciones a las que el propietario no tiene derecho, como:

• Realizar obras que impliquen la modificación de elementos comunes del edificio.

• Llevar a cabo obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o su aspecto exterior.

• Tampoco se podrán hacer obras de modificación cuando perjudiquen a otro propietario.

Además, antes de comenzar dichas obras, el propietario que desee llevarlas a cabo debe notificar la realización de las mismas al representante de la comunidad.