Guía jurídica para Comunidades de Bienes Inmobiliarias

Si estás pensando en comprar inmuebles a través de una Comunidad de Bienes, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuál es el funcionamiento de una comunidad de bienes en el sector inmobiliario? ¿cuáles son las principales ventajas de adquirir una vivienda a través de una Comunidad de Bienes? ¿cuáles son los principales inconvenientes de adquirir una vivienda a través de una Comunidad de Bienes? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de comprar inmuebles a través de Comunidades de Bienes, así como los derechos y obligaciones de los miembros, entre otras cosas.

¿Qué es una Comunidad de Bienes?

La comunidad de bienes es una forma jurídica simple y rápida a través de la cual un conjunto de socios se agrupan para explotar o administrar un bien o un conjunto de bienes, derechos y/o patrimonios. Es suficiente con que existan dos personas para constituirla. La figura de la comunidad de bienes aparece regulada y reglamentada en el artículo 392 del Código Civil.

¿Es lo mismo una comunidad de bienes que una cooperativa?

No, en absoluto. Aunque ambas fórmulas permiten conseguir una vivienda nueva a precio asequible y permiten que el futuro propietario participe más o menos activamente en el desarrollo del inmueble con una inversión inicial relativamente baja, presentan numerosas diferencias entre sí.

Para empezar, como decíamos antes, la comunidad de bienes carece de personalidad jurídica propia al contrario de la cooperativa. De este modo, su constitución es más rápida y sencilla, pero por contra sus miembros pierden una parte de su poder a favor de la entidad gestora.

La cooperativa está pensada para colectivos grandes, pone a disposición de los socios una serie de productos homogéneos y cada persona equivale a un voto en la toma de decisiones. Por su parte, en la comunidad de bienes también pueden entrar empresas con ánimo de lucro y el peso de cada voto varía en función de la participación de cada uno. Ambos modelos están gestionados por empresas profesionales, pero en el caso de la cooperativa existe un consejo rector formado por los propios socios, mientras que en la comunidad de bienes hay una empresa gestora externa.

¿Cómo funciona una comunidad de bienes en el sector inmobiliario?

Al tratarse de un conjunto de socios que explotan un bien, el formato más sencillo de una comunidad de bienes o proindiviso sería una pareja que compra una primera vivienda a medias, o una agrupación de socios que comparten un local comercial y reparten sus beneficios.

Aumentando la dimensión de la comunidad de bienes, nos encontramos con el supuesto que nos interesa: una agrupación de propietarios que, aunque carece de personalidad jurídica propia, explota conjuntamente, bajo la gestión de una entidad inmobiliaria, una serie de viviendas desde el principio y a unos precios mucho más competitivos que los que ofrecen la mayoría de las promotoras.

¿Cómo se constituye una comunidad de bienes?

La principal característica de las comunidades de bienes es la sencillez y rapidez con las que se constituyen.

En primer lugar, tiene que redactarse, preferiblemente por parte de un abogado, un documento público o privado de constitución de la sociedad, que ni siquiera ha de ser inscrito en el Registro Mercantil. En ese documento deberá aparecer el nombre que se da a la sociedad, así como el nombre de las partes, el domicilio social, el objeto social y los demás datos que deben aparecer en cualquier otro documento de constitución de una sociedad. Pero no es necesario elevarlo a la categoría de Escritura Pública, a menos que alguna de las partes aporte bienes inmuebles o derechos reales.

En segundo lugar, hay que efectuar el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que grava la constitución, los aumentos de capital, las fusiones, las transformaciones o las disoluciones de las sociedades. Por último, hay que presentar el documento de constitución, el impreso modelo 600 y la fotocopia del CIF provisional en la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.

¿Cuáles son las principales ventajas de adquirir una vivienda a través de una Comunidad de Bienes?

Generalmente, las comunidades de bienes entran en juego cuando el suelo está maduro, y como la entidad gestora es quien toma las riendas desde el principio, suele estar todo más claro y queda menos espacio para las confusiones.

Por otra parte, el desarrollo de este mercado va estrechamente unido al del sector. Es decir, una vez que hay reunido un colectivo dispuesto a comprar, y el suelo ha comenzado a ser urbanizado, el banco puede comenzar a analizar los casos particulares de los futuros propietarios uno a uno. Al ser ellos los destinatarios finales del inmueble, y no ninguna empresa promotora, el banco no tendrá, en ningún caso, la incertidumbre de qué salida comercial tendrán las viviendas para las que un constructor está pidiendo un crédito, sino que ya están vendidas. Por este motivo es muy posible que las comunidades de bienes y, seguramente, las cooperativas, sean las primeras fórmulas inmobiliarias en arrancar cuando empiece a amainar la crisis.

¿Cuáles son los principales inconvenientes de adquirir una vivienda a través de una Comunidad de Bienes?

Los contras de adquirir una vivienda a través de una comunidad de bienes giran en torno a la gran responsabilidad que implica. En el caso de la cooperativa la responsabilidad también es mayor que al comprarle la vivienda a una promotora, pero este caso es especial. En caso de que surjan problemas imprevistos, como gastos no esperados, retrasos o impagos de algún miembro, los demás propietarios deben responder con su patrimonio personal, y no solo con los bienes de la comunidad. Además, ocurre lo mismo en el caso de accidente: sobre la entidad gestora descansa única y exclusivamente la responsabilidad de la gestión.

¿Qué derechos tiene cada miembro de la Comunidad de Bienes de forma individual?

Al margen de, por supuesto, el uso y disfrute de su propia vivienda, cada miembro de la comunidad de bienes, también llamado comunero, el Código Civil reconoce la existencia de un derecho individual. De acuerdo a esto, y sobre todo de cara al tiempo transcurrido desde la entrada en el proindiviso hasta la entrega de las viviendas a los comuneros, cada miembro tendrá la plena propiedad de la parte que le corresponde.

Como consecuencia directa de esa propiedad individual, cada propietario puede vender su derecho, cederlo o incluso hipotecarlo, sin necesidad de que el resto de la comunidad apruebe de forma colegiada dicha decisión. No obstante, el nuevo propietario/beneficiario no ingresa en el grupo comunitario sino que, sencillamente, pasa a poseer una vivienda, junto con todos los derechos y obligaciones que conlleva.

¿Qué ocurre cuando uno de los miembros de la Comunidad de Bienes deja de hacer sus aportaciones económicas?

La morosidad siempre es un riesgo, y más teniendo en cuenta que en un modelo jurídico como éste los miembros deben responder con su patrimonio personal, y no solo con los bienes de la comunidad. Esto no quiere decir que, desde el primer momento en que uno de los comuneros falta a sus aportaciones, los demás deban hacerse cargo de sus cuotas, pero sí que, si esos impagos se traducen en una reclamación judicial de un proveedor (albañil, electricista, fontanero…), el resto de los miembros de la comunidad deberá afrontarlos.

Como ocurre en las demás formas jurídicas que permiten crear empresas, sociedades o comunidades, existen numerosas garantías de pago por parte de los socios o miembros, pero el problema aparecerá cuando uno de ellos se declare insolvente y, como decíamos antes, surjan reclamaciones judiciales.

¿Qué ocurre si todos los miembros de la Comunidad de Bienes cumplen puntualmente con sus pagos pero la constructora paraliza las obras a causa de sus propios problemas económicos?

Éste es un problema muy grave que, desgraciadamente, se ha dado en no pocas ocasiones durante los últimos años. Si se llega a ese extremo, tanto si es la constructora original que se contrató la que paraliza las obras como si ésta delegó en una subcontrata, es importante que los miembros de la comunidad de bienes mantengan la unidad y actúen con rapidez.

Contratar a un buen abogado e indagar sobre el estado patrimonial y financiero del contratista (constructor o subcontrata), para comprobar si esa paralización está justificada o no.

El siguiente paso es efectuar un requerimiento inmediato a la constructora y, si la situación no se desbloquea en un periodo razonable de tiempo, rescindir el contrato.

¿Cuándo y cómo se extingue una Comunidad de Bienes?

Son tres los motivos que pueden conducir a una comunidad de bienes a su desaparición:

• la destrucción o desaparición material de la cosa objeto de uso (en este caso, el o los inmuebles);

• la renuncia conjunta de todos los miembros de la comunidad o comuneros, y

• la división de la cosa común.

Este último es el motivo más frecuente cuando se trata de una comunidad de bienes inmobiliaria; una vez que se han compartido solidariamente los gastos y las responsabilidades del planteamiento, desarrollo y construcción de las viviendas, se divide el inmueble, cada miembro se queda con su parte de la comunidad de bienes, es decir, su vivienda, y se disuelve la comunidad.

Los demás casos afectan poco o nada al que nos ocupa, ya que están previstos para comunidades de bienes aplicadas a empresas, en las que la cosa objeto de uso puede ser indivisible. En ese caso, si pudiera darse en el ámbito inmobiliario, se procedería a subastar el inmueble y repartir equitativamente lo obtenido en la venta entre todos los miembros comuneros.