Guía jurídica para comprar vivienda nueva

Si estás pensando en comprar una vivienda de nueva construcción te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuáles son los impuestos que hay que abonar? ¿Y los gastos? ¿cuándo podremos exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de comprar una vivienda nueva, así como los derechos y obligaciones que asumen comprador y vendedor, entre otras cosas.

¿Qué garantías ofrece la vivienda nueva?

Los plazos para hacer reclamaciones dependen del momento en el que haya sido concedida la licencia de edificación.

A partir del 6 de mayo de 2000, los periodos límite para reclamar desde la entrega de la obra son:

• Un año: defectos relacionados con las terminaciones y acabados. Por ejemplo, fallos en la instalación eléctrica o en la pintura.

• Tres años: defectos relacionados con las condiciones de habitabilidad. Por ejemplo, la aparición de humedades.

• Diez años: defectos estructurales o de cimentación. Por ejemplo, las grietas en la fachada.

¿Qué tipos de vivienda nueva puedo comprar?

La vivienda puede hallarse en construcción (lo que se conoce como ‘comprar sobre plano’) o encontrarse ya construida.

Cuando se trata de una vivienda libre, ésta puede ser transmitida sin cumplir ningún requisito específico y sin limitaciones respecto al precio.

Por el contrario, si es protegida, la Administración impone al vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador, así como sobre las características de las viviendas y su precio de venta.

¿Qué es un contrato de compraventa y qué debe constar en él?

El contrato de compraventa de vivienda es un escrito legal en el que intervienen dos partes.

Una de las partes es le vendedor, que entrega a la otra parte o comprador un bien inmueble a cambio de un precio pactado.

En el contrato debe constar lo siguiente:

• Los datos completos de ambas partes.

• Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.

• Identificación de la vivienda.

• El plano de la vivienda y la memoria de calidades.

• El precio y las condiciones de la adquisición.

• La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.

• Firma de las partes que contratan.

¿Qué información necesitamos por parte del promotor?

El promotor debe proporcionar al comprador de una vivienda de nueva construcción:

• Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.

• Planos generales y detallados de la vivienda.

• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.

• La memoria de las calidades.

• El precio total y la forma de pago.

¿Cuáles son los impuestos que hay que abonar? ¿Y los gastos?

Los impuestos que gravan la vivienda nueva son:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): - se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción, ya que afecta a las primeras transmisiones. Se aplicará un 4% en libre, así como en la protegida hasta el 31 de diciembre de 2012. - En algunas Comunidades Autónomas como en Canarias, este tipo superreducido se sitúa en 2,75%. - A partir del 1 de enero de 2013 se gravará al tipo reducido del 10%.

2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): - es el impuesto que grava los documentos notariales. En este caso, guarda relación con la Escritura Pública. - Se suele aplicar un 1%, aunque existen excepciones en función de las CC.AA. y la edad o situación familiar del comprador, pudiendo reducirse al 0,3%.

Los gastos que se aplican a la vivienda nueva son la redacción de la Escritura Pública y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

¿En qué consiste la señal?

El comprador debe aportar una suma de dinero en concepto de señal o arras para reservar la vivienda a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.

En el caso de no producirse la compra, la cantidad entregada se pierde.

Si la adquisición sigue adelante, se adquiere el compromiso de entregar ciertas cantidades de dinero de forma periódica (cuotas) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compraventa.

Dichas cantidades se descontarán del importe total de la vivienda.

¿Cómo se realiza la entrega de llaves?

Generalmente, tiene lugar durante la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor, sino a terceros implicados en posteriores transmisiones en lo que respecta, por ejemplo, a las cargas pendientes.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento expedido por la Dirección General de Vivienda en el que se certifica que el bien inmueble cumple las necesidades básicas que lo hacen apto como vivienda.

También se conoce con el nombre de licencia urbanística municipal de primera ocupación. Debe proporcionarlo el promotor al comprador.

¿Qué pasa con el dinero entregado si finalmente no se construye la vivienda?

Las cuotas deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante un seguro o aval.

En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6% de penalización.

Hay que asegurarse, a la hora de firmar el precontrato, de que se incluye este seguro en el mismo.

El promotor deberá entregar al comprador la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval.

¿Cuándo podremos exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta?

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, el comprador podrá exigir la devolución de las cuotas formulando al promotor una solicitud de devolución.

Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta para la compra de su vivienda.