Guía jurídica para alquilar una vivienda

Si estás pensando en alquilar una vivienda te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿a quién le corresponden pagar las obras en la vivienda? ¿cuál es la duración de un contrato de arrendamiento? ¿cuáles pueden ser las causas para la cancelación del contrato? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de alquilar una vivienda, así como los derechos y obligaciones que asumen arrendador y arrendatario, entre otras cosas.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es un escrito legal en el que intervienen dos partes. El propietario o arrendador transfiere temporalmente su inmueble a un inquilino o arrendatario, que se compromete a pagar un importe determinado por su uso.

Generalmente, esta cantidad de dinero o renta tiene carácter mensual. En el contrato quedan reflejadas las identidades de propietario e inquilino, así como una descripción del inmueble, la duración del alquiler y la renta entre otras cláusulas. Con la entrada de la nueva ley este contrato se ha de inscribir obligatoriamente en el Registro de Propiedad.

¿Qué tipo de ayudas hay para el alquiler?

Ayudas al propietario:

• Deducción en la declaración del IRPF del 100% si tiene a un inquilino de menos de 30 años y del 60% si éste es mayor de 35 años.

Ayudas al inquilino:

• Deducción en la declaración del IRPF del 10,05% de lo que pague un inquilino por el alquiler de su vivienda habitual, hasta un máximo determinado. Solo será efectiva si tiene ingresos anuales inferiores a 24.000 euros netos al año.

• Subvención máxima anual del 40% en la renta anual con un límite de 3.200 euros por vivienda para un máximo de dos años. No obstante, los requisitos obligatorios es que el inquilino no exceda de los 35 años, tengan unos ingresos anuales que no superen 2.5 veces el IPREM y la vivienda tenga una superficie máxima de 90 metros cuadrados útiles.

¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento?

En principio, las partes pueden establecer libremente su duración. Si este plazo fuese inferior a cinco años, el contrato se prorroga automáticamente cada año hasta cumplir los cinco, salvo que el inquilino decida dejar la vivienda. En tal caso, deberá avisar al propietario con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción.

El propietario está obligado a prolongar el contrato hasta los cinco años, pero también puede recuperar su vivienda en caso de que la necesite, para lo que tendrá que avisar al inquilino con antelación. Si transcurren los cinco años y las partes no se pronuncian, se vuelve a prorrogar el contrato tres años más, que es lo que se llama la prórroga automática.

No obstante, con la entrada de la nueva ley de reforma del alquiler impulsada por la ministra de Fomento del actual gobierno, Ana Pastor, la duración mediante prórroga forzosa y automática, se reducirá de un total de cinco a tres años.

En caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda para sí, podrá hacerlo aunque esta posibilidad no esté incluida en el contrato. No obstante, deberá avisar con dos meses de antelación.

¿Cómo se establece el importe de la renta?

Esta cuantía se establece por lo acordado libremente entre las partes. Se debe abonar normalmente en los siete primeros días del principio de cada mes.

Es recomendable que el inquilino le exija al propietario un recibo del pago de cada mensualidad o que quede reflejado en los movimientos de la cuenta bancaria.

La actualización de la renta se hace al término de cada año de contrato y se suele subir en función del IPC de los últimos doce meses.

Hasta antes de la entrada de la nueva ley de reforma del alquiler, el propietario no puede aumentar la renta que quiera de forma unilateral.

Una vez en vigor la nueva normativa, el propietario tendrá la libertad de incrementar la mensualidad lo que quiera sin necesidad de vincularlo al IPC.

¿Qué es la fianza?

Es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario de forma anticipada en la firma del contrato de arrendamiento antes de entrar a vivir en la casa alquilada. Es obligatorio entregarla. Este pago anticipado es una manera de que el propietario garantice que el inquilino cumpla con sus rentas, con los gastos de suministro y le devuelva la vivienda en el mismo estado en el que se le entregó. Normalmente, suele corresponder al importe de una mensualidad.

Esta cuantía no se suele incrementar durante la duración del contrato. Una vez transcurridos cinco años (o cuando entre la nueva ley de alquiler, tres años) se puede aumentar hasta igualarla a la mensualidad si se renueva el contrato para la misma persona o para un nuevo inquilino. La fianza se devolverá al inquilino una vez finalizado el contrato de alquiler con el propietario.

¿Qué gastos debe hacer frente el inquilino y cuáles el propietario?

Los gastos que corresponde pagar al propietario son:

• Los costes necesarios para que la vivienda proporcione unas adecuadas condiciones de habitabilidad: gastos de Comunidad, gastos de conservación, rehabilitación de la fachada…

• Los impuestos, las cargas o las responsabilidades, etc.

• Las derramas extraordinarias, esto es, algún tipo de obra en la comunidad de vecinos como pintar todo el portal, instalar un ascensor, arreglar el tejado, etc. Siempre que se especifique así en el contrato.

Los gastos del inquilino son:

• Los costes mensuales correspondientes al pago de los suministros que se utilicen de forma individual, como la luz, el agua, la electricidad, el teléfono, etc.

¿Puedo abandonar el piso libremente sin ser penalizado?

En un principio, con la entrada de la nueva ley, el inquilino puede abandonar el piso y desistir del contrato de alquiler en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación.

El propietario no podrá penalizar económicamente al inquilino, a no ser que se establezca una cláusula que lo permita en las condiciones del contrato.

¿A quién le corresponde pagar las obras en la vivienda?

El propietario tendrá la obligación de realizar las obras y reparaciones necesarias en la vivienda para mantener las condiciones de habitabilidad mínimas en la vivienda. Además, en estos casos no tendrá derecho a elevar la renta.

Solo si se trata de obras de mejora para optimizar la casa que mejoren considerablemente las condiciones de la misma, el propietario tendrá derecho a encarecer la mensualidad.

El inquilino está obligado a aguantar las obras por muy molestas que resulten. En el caso de que éstas duren más de 20 días, tendrá derecho a recibir una indemnización o una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no pueda usar.

El inquilino puede realizar el resto de reformas para mejorar la vivienda por su riesgo y cuenta. No obstante, éstas no deben modificar la configuración del inmueble ni perjudicar su seguridad, salvo que cuenten con el consentimiento del propietario.

El inquilino también puede realizar obras para adaptar la vivienda a su condición de minusválido. No obstante, a la hora de abandonar la casa tendrá la obligación de dejarla en las mismas condiciones en las que estaba cuando entró por primera vez.

¿Cuáles pueden ser las causas para la cancelación del contrato?

Las causas por las que se puede dar finalizado el contrato son:

• Impago de la renta o cualquiera de los pagos que corresponden al inquilino.

  • Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de Propiedad con notificar que se ha producido una falta de pago se podrá dar por terminado el contrato, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa.

  • Una vez cancelada la inscripción del alquiler, se podrá ordenar el desalojo.

• Falta de pago de la fianza o de su actualización.

• El subalquiler de la vivienda por el inquilino sin el consentimiento del propietario.

• Daños causados en la vivienda alquilada.

• Cuando el inquilino realice obras en la vivienda que cambien su estructura o perjudiquen su seguridad sin avisar al propietario.

• Cuando en la vivienda se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Si la vivienda permanece sin habitar durante más de seis meses sin causa justificada y no sea la residencia del inquilino.

• Si el propietario no realiza las obras de reparación en la vivienda para conservar la casa en buenas condiciones de habitabilidad.

• Si el propietario perjudica el uso de la vivienda.

¿Puede el casero entrar en mi vivienda?

El casero tiene terminantemente prohibido entrar en la casa excepto si el inquilino se lo ha autorizado previamente o si tienen una autorización judicial.

Asimismo, si el propietario va a realizar obras de reparación en la vivienda se debe permitir la entrada a éste y a los profesionales que contrate para esta tarea.

Aunque exista una cláusula en el contrato que estipule que el dueño puede entrar en su piso mientras esté alquilado, seguirá siendo ilegal.

Asimismo, tampoco podrá entrar para enseñarlo el piso aunque esté a punto de irse el inquilino.

¿Tengo derecho de compra preferente?

El inquilino de un piso tendrá derecho a comprar la vivienda en la que vive de alquiler de forma preferente en dos condiciones:

1. Derecho a tanteo:

• derecho de compra preferente respecto a cualquier otro comprador que tiene el titular del contrato de alquiler.

• En estos casos, el propietario está obligado a comunicar su intención de vender el inmueble al inquilino.

• El precio al que lo puede comprar es al mismo precio por el que un tercer comprador lo compraría.

• El inquilino tendrá un plazo de 30 días para comprar la vivienda.

2. Derecho de retracto:

• es el derecho que tiene el inquilino a suplantar el lugar del comprador de la vivienda que el propietario haya querido vender sin avisarle de su derecho de preferencia de compra.