Guía jurídica de los embargos hipotecarios
Si te enfrentas a un embargo hipotecario, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuándo se considera que una persona es morosa? ¿cómo se lleva a cabo un embargo hipotecario? ¿cómo se puede afrontar un embargo? etc.
En esta guía veremos la forma correcta de gestionar un embargo hipotecario, así como los derechos y obligaciones del acreedor y el deudor, entre otras cosas.
¿Cuándo se considera que una persona es morosa?
Las entidades financieras consideran que el titular de un préstamo hipotecario es deudor cuando han transcurrido tres meses en los que ha dejado de abonar el importe correspondiente de la cuota hipotecaria.
En un primer momento, la entidad se pone en contacto con el cliente para advertirle del impago de las cuotas.
Si la actitud persiste, el banco o caja pueden enviar una notificación oficial al domicilio del cliente, para que conste oficialmente que ha recibido esa información sobre su deuda.
¿Cómo se lleva a cabo un embargo hipotecario?
El embargo hipotecario supone un largo periodo, desde que el titular de la vivienda deja de abonar el préstamo hipotecario, hasta que definitivamente tiene que salir del piso o la casa por orden judicial.
Son cinco las fases en las que se puede dividir un proceso de este tipo:
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Morosidad: No se ha iniciado todavía el procedimiento judicial.
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Pre-ejecución: Cliente y banco pueden negociar el abono de las cuotas impagadas. Si no se llega a ningún acuerdo, se pasa a la siguiente fase.
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Ejecución hipotecaria: Una demanda tras la que se fijará la fecha de la subasta del inmueble.
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Subasta: El inmueble puede ser adjudicado, suspendido o desierto.
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Lanzamiento: Implica la notificación definitiva del juzgado, que se personará en la vivienda del encausado. En este punto, aunque todavía se puede optar por la negociación con el banco, es difícil conseguir un buen resultado.
¿Cómo se puede afrontar un embargo?
Todos los expertos financieros coinciden en señalar que la hipoteca es la primera deuda que pagan los españoles, frente a otras como las de préstamos de consumo y personales, mucho más propicios a los impagos.
Precisamente por ello, los expertos aconsejan negociar con la entidad financiera para lograr alguna solución intermedia, en el caso de que una familia sufra problemas económicos que le impidan pagar su hipoteca.
En esa negociación, se puede solicitar, por ejemplo, un aplazamiento de la deuda; un periodo de carencia (en el que no se paguen intereses, y sólo se amortice capital); o una prolongación de la vida del crédito.
En general, son medidas que alivian la situación a corto plazo, aunque hay que tener en cuenta que pueden ser peligrosas a largo plazo.
¿Quién se encarga de la ejecución de la hipoteca?
En principio, son las propias entidades las que desarrollan todo el proceso.
Sin embargo, y sobre todo en los casos que se prevén más conflictivos y prolongados en el tiempo, muchas entidades financieras delegan a empresas externas contratadas por la propia banca para gestionar estos cobros.
Si transcurrido tres pagos, la actitud persiste, se inicia el proceso de embargo, con el correspondiente traslado de datos a las agencias de impagados.
¿Hasta cuándo se puede prolongar la ejecución hipotecaria?
Las entidades financieras tienen todo el tiempo del mundo para ejecutar definitivamente una hipoteca, si no se ha llegado a un acuerdo con sus clientes.
Se trata de una “acción personal” que les reconoce el Derecho español.
No existe un plazo máximo por el que un banco o caja pueda actuar contra alguno de sus clientes por ser considerado un moroso.
¿Qué parte de la deuda se salda al entregar una casa al banco?
Existe un límite mínimo del 50% sobre el valor de tasación para la adjudicación de una vivienda, cuando la entidad quiera adjudicarla por un importe inferior a su valor, según sus criterios.
Este porcentaje podría incrementarse hasta el 60%, si sale adelante la modificación legislativa propuesta por el Gobierno.
A partir de ahí, en la subasta se determinará cuál es el valor que se está dispuesto a pagar por la vivienda.
Si ese valor es inferior al capital pendiente de amortizar del préstamo, el propietario asumirá ese coste.
Si el valor fuera superior, la deuda quedaría saldada.
¿Se le puede embargar a una persona todos sus bienes, si la subasta es inferior a lo que le resta de pagar en la hipoteca?
No.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece una serie de bienes y de límites dinerarios que, en ningún caso, pueden ser embargados, en este tipo de situaciones.
En estos momentos, la legislación determina que cualquier sueldo, salario, pensión o retribución similar cuyo importe sea inferior al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), no podrá ser embargada.
En estos momentos, el SMI en España es de 1.000 euros mensuales. Si los ingresos del ciudadano superan al SMI, existe una tabla sobre cuantías inembargables.
Por ejemplo, cuando el sueldo doble al SMI, no se podrá embargar un 30% de esa diferencia; si el salario triplica al SMI, será un 50%; si lo cuadruplica, un 60%…
En el último proyecto de reforma legislativo se establece que la cantidad inembargable mínima que supere el SMI no podrá ser inferior a los 1.140 euros al mes.
¿Es posible aplicar la dación en pago?
La dación en pago es una forma jurídica, de fuerte implantación en los países anglosajones, que supone la generalización de la entrega de llaves de una vivienda como forma de liquidar una hipoteca con una entidad financiera.
En España, esta figura no se encuentra generalizada.
Para implantarla, habría que modificar tanto la Ley Hipotecaria como el Código Civil.
En esta última norma jurídica, se establece que la responsabilidad personal por un crédito “afecta a todos los bienes, tanto presentes como futuros”.
Las Cortes han rechazado constantemente esta modificación de la legislación española.
Para hacerlo, hace falta la mayoría de los parlamentarios.
¿Qué medidas se han propuesto para aliviar esta situación?
Una de las medidas más importantes que ha aprobado el Gobierno ha sido la que consistía en ampliar sin coste el plazo de amortización sobre primera vivienda, reduciendo así la cantidad que mensualmente se paga al banco.
Por su parte, algunas organizaciones han propuesto entregar la vivienda para saldar la deuda con el banco y salvar parte del valor del inmueble.
Así se evitaría la depreciación real del inmueble, ya que el pago por dación permite agilizar los procedimientos evitando intereses de demora y los costes ligados la ejecución hipotecaria.
¿Pueden actuar también las entidades frente a un moroso de otro país?
Sí.
De hecho, gran parte de las hipotecas impagadas pertenecen a extranjeros que accedieron al mercado inmobiliario en medio del ‘boom’ económico y que, ahora, se han visto sin recursos para afrontar sus deudas.
Así, cuando se trata de un cliente de otro país que ha asumido una deuda hipotecaria con una entidad española, la banca puede actuar contra ese ciudadano en su país de origen.
Aún más, si se trata de un Estado de la Unión Europea, el proceso es mucho más ágil, gracias al Reglamento 44/2001 de la Comisión Europea, con el que se facilita la ejecución de una sentencia judicial entre países miembros.
Y si se trata de otro Estado fuera de la UE, se aplica la figura jurídica del ‘reconocimiento y resolución de ejecuciones extranjeras’.