Guía jurídica de las hipotecas

Si estás pensando en firmar una hipoteca, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cuál puede ser el importe de la hipoteca? ¿cuáles son los índices de referencia hipotecaria? ¿cómo se fija el tipo de interés? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de contratar una hipoteca, así como los derechos y obligaciones del hipotecante y el hipotecado, entre otras cosas.

¿Qué es una hipoteca?

Según el diccionario de la Real Academia Española, una hipoteca es el “contrato o derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda”.

El préstamo hipotecario es solicitado por el que compra la vivienda (prestatario) a una entidad financiera o de crédito (prestamista) con el fin de financiar la adquisición de una vivienda, dividiéndose su devolución en cuotas mensuales durante un periodo determinado de años.

¿Cuál puede ser el importe de la hipoteca?

El importe de la hipoteca es la cantidad de dinero que financia la entidad al comprador de la vivienda. Este capital se establece en base a dos aspectos:

1. Valor de tasación: - una empresa tasadora autorizada por la entidad debe realizar una valoración del inmueble considerando factores como localización, calidades, etc. - Generalmente, la entidad suele conceder como capital el 80% del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende adquirir, aunque en algunos tipos de préstamos se puede llegar a conceder el 100%.

2. Capacidad de endeudamiento: - la entidad tiene en cuenta los ingresos netos del solicitante para la concesión de la hipoteca. Con el fin de que la economía doméstica no se vea perjudicada, se recomienda no endeudarse por una cuota mensual que supere el 30%-33% del salario menos los gastos fijos.

¿Qué documentación se necesita?

El prestatario debe aportar a la entidad una serie de documentos para la tramitación de la hipoteca:

• DNI, tarjeta de residencia o pasaporte.

• Escritura de Propiedad.

• Certificado del Registro de la Propiedad.

• Certificado de Seguro de la Vivienda.

• Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

• Último recibo de la Comunidad de Propietarios.

• Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los dos últimos años.

• Dos últimas nóminas, si se trata de trabajadores por cuenta ajena, y documentación adicional sobre la actividad profesional, si se trata de autónomos.

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

Además de la cuota mensual y de las comisiones estipuladas por la entidad, la concesión de un préstamo hipotecario conlleva otra serie de gastos previos a su tramitación y derivados de la misma:

1. Tasación: - el coste de la valoración que realiza la empresa tasadora para que la entidad conceda la hipoteca lo asume el prestatario. - Es una acción obligatoria exigida por la entidad, pero su realización no asegura la concesión del préstamo.

2. Nota simple: - el prestatario también debe abonar al Registro de la Propiedad en el que esté inscrito la vivienda que quiere comprar los gastos de una nota simple en la que se refleje la titularidad del inmueble y se verifique que el mismo está libre de cargas.

3. Notaría: - se trata de los honorarios del notario que formaliza la hipoteca en Escritura Pública.

4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): - es un impuesto con el que Hacienda graba la primera copia en Escritura Pública de la hipoteca. - Es común para vivienda nueva (que está grabada a su vez por el Impuesto sobre el Valor Añadido o IVA) y vivienda usada (que está grabada a su vez por e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP). - La vivienda de protección oficial queda exenta del IAJD. - El importe de este gasto suele ser del 0,5% sobre el valor total, pero varía en función de la región donde se sitúe la vivienda, ya que este gravamen está transferido a las Comunidad Autónomas.

5. Registro de la Propiedad: - una vez formalizada la hipoteca en Escritura Pública y liquidados los impuestos, se ha que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente bajo la titularidad del prestatario.

6. Comisiones: - son una serie de gastos que cobra la entidad bancaria por una serie de actuaciones. - Por ejemplo, por las gestiones y el análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente (comisión de estudio), por la formalización del préstamo (comisión de apertura), por la modificación del contenido del contrato (comisión por novación), por el pago adelantado de parte de la deuda hipotecaria (comisión por amortización anticipada) o por cancelar la hipoteca (comisión por cancelación o desistimiento), entre otras. - No siempre son fijas, depende de la hipoteca que ofrezca cada entidad.

¿Qué seguros puede exigirme contratar la entidad?

La entidad puede condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de una serie de seguros, si bien el único obligatorio es el de incendios.

Otros seguros que puede exigir son el multirriesgo de hogar, el de vida, uno de protección de pagos, de desempleo, e incluso, un plan de pensiones.

¿Cuáles son los índices de referencia hipotecaria?

El Banco de España es el responsable de publicar mensualmente la actualización de los diferentes índices de referencia que servirán a las entidades para revisar los préstamos a tipo de interés variable cuando corresponda.

Los porcentajes se calculan en función de la media arrojada por las ofertas hipotecarias existentes en el mercado.

Los principales índices son:

1. Euríbor: - casi el 90% de las hipotecas en España están referenciadas a este índice. - Sustituye al MIBOR desde el año 2000. - Es calculado por la Federación Bancaria Europea tomando como base datos de las entidades que operan en la zona euro. - Es el más cambiante de todos los índices, ya que es el que refleja de un modo más fiel las fluctuaciones del sistema financiero.

2. Interest Rate Swap (IRS): - es un tipo de interés que refleja el coste del dinero a cinco años sin prima de riesgo. - Da mayor estabilidad a las cuotas hipotecarias y elude la frecuente variabilidad de las revisiones mensuales que tienen otros índices, como el Euríbor. - Por otra parte, suele ser un punto más caro que este último. - Está en vigor desde el 29 de abril de 2012.

3. CECA: - es calculado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro tomando como base las Tasas Anuales Equivalentes (TAE), tanto de los préstamos hipotecarios como de los personales. - Suele ser un porcentaje más alto que el Euríbor, ya que el TAE incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación, es decir, el coste efectivo del préstamo.

4. IRPH de bancos: - se calcula haciendo una media de los préstamos hipotecarios para vivienda libre concedidos cada mes por los bancos a un plazo de amortización superior a 3 años.

5. IRPH de cajas de ahorro: - igual que el anterior, pero tomando los préstamos concedidos por las cajas de ahorros.

6. IRPH de entidades: - es la media resultante del IRPH de bancos y del IRPH de cajas de ahorro.

¿Cómo se fija el tipo de interés?

El tipo de interés es el dinero que gana el banco por prestar dinero, es decir, el precio que cobran por financiar la compra de la vivienda.

Las entidades ofrecen dos modalidades básicas, aunque existen también soluciones mixtas más flexibles que combinan ambas posibilidades:

1. Fijo: - la principal ventaja es la seguridad que proporciona, ya que la cuota siempre será la misma durante todo el periodo del préstamo. - El tipo fijo se mueve entre el 5 y el 7%. - El mayor inconveniente es que el plazo de amortización se sitúa entre los 15 y los 20 años, por lo que el importe de la cuota suele ser elevado, pero los intereses son más reducidos. - En los últimos años, se han lanzado ofertas de ampliación hasta 30 años. - Por otro lado, la comisión por amortización anticipada suele ser bastante elevada, llegando al 4%-5%.

2. Variable: - la cuota varía en función de si sube o baja el índice al que se referencie el préstamo, que está sometido a las variaciones del precio del dinero. - El plazo de amortización puede llegar a los 40 años cuando el prestatario es joven, pero no se recomiendan tantos años. - La cuota se modifica durante las revisiones periódicas pactadas con la entidad, semestrales o anuales por norma general. - Muchas entidades aplican un suelo y un techo al préstamo para que no se pueda subir o bajar la cuota más allá de un mínimo y un máximo, al margen de las fluctuaciones del índice. - Además del índice de referencia, se suele aplicar a la cuota un diferencial de entre el 0,5 y el 1,5%. - La comisión por amortización anticipada está limitada al 1% por ley.

3. Mixto: - suele establecer un tipo de interés fijo durante el primer o los dos primeros años y el resto de de la vida del préstamo hasta su cancelación se rige por un tipo de interés variable.

¿Qué es el diferencial?

El porcentaje pactado que se suma al índice de nuestra hipoteca utilizado como referenecial (Euríbor, IRS, IRPH de cajas, bancos, CECA…).

Si nuestra hipoteca se referencia al Euríbor y tiene un diferencial del +0,90%, cuando el Euríbor esté al 1,20%, el interés que pagaremos por nuestra hipoteca será el 2,10%.

¿Qué es el periodo de carencia?

Es un periodo de tiempo concreto que suele oscilar entre los seis meses y los cinco años, concedido al cliente por el banco durante el que paga una cuota mensual reducida o directamente no paga nada.

Estas dos modalidades se conocen como la carencia de amortización parcial, donde sólo pagaríamos los intereses de la mensualidad sin pagar la prima, y la carencia total, donde la mensualidad se elimina completamente.

¿Qué es el plazo de amortización?

Es el plazo para la devolución del préstamo y depende de las condiciones que imponga la entidad.

Hace una década, la amortización se fijaba entre 20 y 30 años.

Actualmente, existen ofertas hipotecarias que alargan este periodo hasta los 40 y los 50 años.

¿Qué es el TAE?

El TAE es un indicador estándar fijado por el Banco de España que unifica los criterios de cálculo para establecer los tipos de interés de cualquier hipoteca. Un banco puede ofrecer, por ejemplo, un tipo de interés nominal de un 3% a un plazo trimestral.

No obstante, si contratas una hipoteca fijada al TAE, no solo tiene en cuenta el tipo de interés nominal, también incluye en el porcentaje final los gastos y comisiones bancarias y el plazo de la operación, expresado en tasa anual.

Se puede calcular en cualquier tipo de hipoteca, independientemente de la oferta que ofrezca el banco o la caja.

Por eso, comparar el TAE de las hipotecas es el mejor método para saber qué hipoteca es más cara.

Aunque los préstamos que compares tengan condiciones muy distintas, tanto de plazos como de tipos, y que además, no incluyan otros gastos de estas transacciones, el TAE te ayudará a elegir qué hipoteca contratar en las mismas condiciones. Desde su página web, el Banco de España proporciona un simulador con el que es posible hacer cálculos fácilmente.

¿Qué es la cuota hipotecaria?

Son las cantidades de capital más los intereses que pagas periódicamente para salvar la deuda del préstamo hipotecario que te ha concedido el banco o caja.

Lo más habitual es que la cuota sea mensual, pero todo depende del acuerdo firmado. Igualmente, las cuotas pueden tener siempre el mismo importe o variarlo, dependiendo de cómo esté fijado el tipo de interés.

A modo de prueba se puede calcular la hipotética cuota mensual si conoces el precio del inmueble, el interés mensual, el ahorro del que dispones y el plazo de amortización de la hipoteca que quieras contratar a través de los muchos simuladores online que puedes encontrar en internet.

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?

El pago de la cuota mensual, que comprende capital más intereses y otros gastos acordados, está garantizado por el propio inmueble.

Si no se cumple con los pagos y no se llega a un acuerdo con la entidad, ésta iniciará el procedimiento judicial de embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública.

El dinero obtenido se dedicará, en primer lugar, a cancelar la deuda con la entidad de crédito.

Si el importe alcanzado en la subasta no es suficiente, la entidad financiera podrá solicitar el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes de su patrimonio presente y futuro.