Guía jurídica de las herencias inmobiliarias

Si te encuentras en un proceso de herencia inmobiliaria te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿conviene escriturar la vivienda heredada entre varios descendientes a nombre de uno o de todos a la hora de venderla? ¿cuánto puede suponer el pago del impuesto de sucesiones? ¿cómo se hace la división de la herencia? etc.

En esta guía veremos el proceso de las herencias inmobiliarias, así como los derechos y obligaciones que asumen los herederos, entre otras cosas.

¿Es posible heredar una casa estando el propietario aún vivo?

Sí, pero no sería una herencia, estaríamos hablando de una donación, es decir, entregar en vida una casa (aunque también podrían ser otros bienes) a los herederos.

Para ello, habría que pagar el impuesto de donaciones, así como poner al día los nuevos datos en el Registro de la Propiedad.

Y en cuanto al pago de los impuestos volvemos a la regulación que tiene cada comunidad autónoma, ya que en alguna de ellas las donaciones se gravan tan fuertemente que merece la pena decantarse por una contrato de compraventa.

¿Qué sucede si no hay testamento?

En ausencia de testamento todo iría para los hijos, mientras que al cónyuge le correspondería el usufructo de una tercera parte.

En tal caso la ley es la encargada de establecer quienes son los herederos del inmueble.

En este caso, ¿habría que hacer algún trámite adicional?

Cuando no existe testamento hay que tramitar una declaración de herederos abintestato (sin testamento).

Así, cónyuge, descendientes y ascendientes directos podrán hacer esta declaración en una notaría.

Mientras que los parientes más lejanos lo tendrán algo más complicado, deberán hacer dicha declaración en el juzgado que corresponda a la vivienda habitual del fallecido.

¿Qué opciones existen si los herederos no se ponen de acuerdo para el reparto?

En ese caso, el inmueble deberá ir a subasta pública para, con su venta, hacer un reparto del dinero entre los herederos, con la consiguiente pérdida de valor que suele derivarse de la venta de inmuebles en subasta pública y con la visita pertinente al juez.

¿Cómo se hace la división de la herencia?

En el caso de haber varios herederos, el proceso de división varía dependiendo de si el fallecido ha dejado testamento o no.

Sea como fuere, siempre hay unos herederos legítimos que son el cónyuge y los descendientes (si no hubiera hijos ni nietos, heredarían los ascendientes).

El primero tendrá derecho a disfrutar de la vivienda, mientras que los hijos heredan después la propiedad.

A partir de aquí puede haber tantas variaciones como casos particulares se den.

Por ejemplo, si no hay cónyuge pero sí varios hijos éstos podrán disponer de la casa como quieran: podrán venderla, alquilarla o venderse unos a otros su parte correspondiente.

¿Qué impuestos hay que pagar al heredar un inmueble?

Hay que abonar el impuesto de sucesiones y la plusvalía. El de sucesiones es un tributo que grava el aumento de patrimonio que cualquier persona física haya obtenido de manera lucrativa o gratuita a través de una herencia.

Tiene que liquidarse en la comunidad autónoma donde el fallecido tuviera su residencia habitual, y cuando las donaciones sean de bienes inmuebles habrá que tributarlas en la comunidad autónoma en la que estén dichos bienes.

También hay que abonar el impuesto sobre el incremento del valor de los suelos urbanos, a lo que llamamos plusvalía.

En las herencias hay que pagar la plusvalía antes de seis meses, a contar desde la defunción o hasta un año si se pide una prórroga.

¿Cuánto puede suponer el pago del impuesto de sucesiones?

Ha habido modificaciones en cuanto al impuesto de sucesiones.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se ha eliminado la práctica totalidad de este impuesto en el ámbito familiar, gracias a la bonificación del 99% de la cuota del Impuesto. El 1% restante se ha mantenido como elemento de control tributario.

En cambio, en otras comunidades autónomas puede suponer una cifra mucho mayor.

Aunque se trata de un impuesto que está presente en todo el conjunto del Estado, son las comunidades las que pueden llevar a cabo las modificaciones pertinentes ya que es un tributo autonómico.

Es decir, que una persona tendrá que pagar una cantidad u otra en función de la comunidad en la que se encuentre el inmueble a heredar, pudiendo llegar esta diferencia a alcanzar varios miles de euros.

Pero el precio también puede variar según el parentesco que el heredero tuviera con el fallecido o en función del valor del inmueble.

¿Conviene escriturar la vivienda heredada entre varios descendientes a nombre de uno o de todos a la hora de venderla?

Después de la partición y adjudicación de la herencia, el inmueble pasa a ser de todos los descendientes (que pongamos, son hermanos) y así, todos los vendedores serán herederos legales.

Si se pone a la venta con solo uno de los herederos como propietario podría haber algún problema a posteriori.

¿Qué pasa si el inmueble a heredar tiene una hipoteca aún sin liquidar?

Como en cualquier otro tipo de herencia existe la opción de “aceptación a beneficio de inventario”, con lo que el heredero no vería afectado su patrimonio por las deudas o cargas (la hipoteca, por ejemplo) que haya dejado el fallecido.

Sin embargo, actualmente y debido a que las hipotecas cada vez se contratan a más años, las entidades bancarias están ofreciendo seguros de vida ligados a préstamos hipotecarios.

De esta manera, los bancos se cubren ante la posible muerte del titular de la hipoteca y de la renuncia de sus herederos a asumirla.

Si el heredero no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca siempre tendrá otra opción: vender el inmueble.

¿Qué pasa si la vivienda heredada estaba alquilada?

Los derechos del inquilino se mantienen, al menos hasta la finalización del contrato.

Es decir, se hereda la casa y también se hereda el contrato de alquiler.