Guía jurídica de la subrogación hipotecaria

Si estás pensando en negociar una subrogación hipotecaria, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿en qué se diferencia la subrogación de la novación? ¿es conveniente subrogarse? ¿es obligatorio subrogarse a la hipoteca del promotor? etc.

En esta guía analizaremos la forma correcta de negociar una subrogación hipotecaria, así como los derechos y obligaciones del hipotecante y el hipotecado, entre otras cosas.

¿Para qué sirve una Subrogación Hipotecaria?

Esta operación supone, en términos generales, el cambio de un préstamo hipotecario desde la entidad en la que un cliente lo tiene contratado a otro banco.

La subrogación está permitida en España desde 1994, cuando se aprobó porque era prácticamente imposible realizar ese traslado, debido a las altas comisiones que cobraban las diferentes entidades, y que maniataban de por vida a un cliente con su banco por el hecho de haber suscrito un préstamo hipotecario.

Es decir, se trata de una operación con la que se fomenta la competencia entre entidades financieras, al permitir al ciudadano escoger una oferta mejor de la que tenga actualmente entre sus manos, sin demasiadas trabas burocráticas.

¿En qué se diferencia la subrogación de la novación?

Aunque son operaciones hipotecarias similares, la novación y la subrogación tienen objetivos, requisitos y costes diferentes.

La novación es una modificación de algunas de las condiciones de un préstamo hipotecario, que se mantiene, eso sí, dentro del banco en el que el cliente lo tenga contratado.

Esta situación se produce, generalmente, cuando el cliente intenta conseguir mejores condiciones en su hipoteca, y el banco las acepta para no perder ese préstamo inmobiliario.

En la novaciones se suele aplicar una comisión que alcanza el 1% del capital, aunque en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.

¿Es obligatorio subrogarse a la hipoteca del promotor?

No. Ningún comprador de vivienda está obligado a aceptar las condiciones de la hipoteca de la entidad financiera con la que la compañía constructora haya firmado su acuerdo de financiación.

Posiblemente, el cliente encuentre en el mercado bancario otras ofertas hipotecarias con mejores condiciones, por las que también puede optar. El único “pero” que existe en este caso es que, al elegir la hipoteca en otro banco diferente, estará realizando una subrogación, con los correspondientes gastos que deberá asumir, y que pueden minimizar las ventajas del otro banco.

¿Es conveniente subrogarse?

A pesar de la crisis económica, quienes tengan contratada una hipoteca pueden encontrarse ante un buen momento para trasladar sus préstamos a otras entidades.

Sin embargo, las cifras oficiales no van por ese camino: hasta el pasado mes de noviembre de 2011, el número de hipotecas subrogadas por los clientes descendió un 19% con respecto al mismo periodo del año anterior, según las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Generalmente, y para fomentar la competencia, los bancos con ofertas de subrogación hipotecaria ofrecen a sus clientes la posibilidad de asumir todos los gastos de la operación, para así atraerlos a su oferta.

¿Qué impuestos se abonan?

Una de las principales ventajas con las que cuenta la subrogación hipotecaria es que, en esta operación, el cliente está exento de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe varía, según la región, entre el 0,8% y el 1,5% de la cantidad hipotecaria a subrogar. Es decir, en la subrogación no se abona ningún tributo.

Los gastos más comunes que debe asumir el cliente de un banco que quiera traspasar su hipoteca a otra entidad son, además de las correspondientes comisiones:

• tasación del inmueble;

• gastos de gestoría (incluido el Impuesto de Valor Añadido); y

• gastos de notaría.

¿Qué se puede cambiar?

La legislación determina que las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios pueden cambiar las siguientes circunstancias o cláusulas:

• la ampliación o reducción del capital prestado;

• la alteración del plazo inicialmente pactado entre el cliente y el banco;

• las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente (éste suele ser, generalmente, el motivo por el que la mayor parte de clientes deciden marcharse a otra entidad financiera);

• el método o sistema de amortización y cualquier otra condición financiera del préstamo; y

• la prestación o modificación de las garantías personales, como puede ser el avalista.

De todas estas modificaciones, las relativas al cambio de la cifra prestada en la hipoteca o la ampliación del plazo del préstamo deben hacer constar esos cambios en el Registro mediante una nota al margen de la hipoteca.

¿Qué es la comisión para hipotecas desde el 9 de diciembre de 2007?

Se trata de la compensación por desistimiento y por riesgo de interés.

Cuando se trate de un préstamo hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en su caso, otra por riesgo de interés.

Los importes no podrán ser superiores a:

• el 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación;

• al 0,25%, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior; y

• si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

¿Qué es la comisión por cancelación total del préstamo?

En casos de subrogación, existe la comisión por cancelación anticipada total. Esta tarifa remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%. Si se hubiese pactado una comisión igual o inferior a ese 1%, entonces se aplicará la pactada; y cuando se haya pactado una cancelación total sin fijar comisión, el banco no tendrá derecho a percibir ese dinero por parte del cliente.