Guía jurídica de la novación hipotecaria

Si estás pensando en negociar una novación hipotecaria, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿a qué elementos de la hipoteca puede afectar? ¿cómo lograr que una novación hipotecaria resulte exitosa? ¿de qué clase de operación se trata? etc.

En esta guía analizaremos la forma correcta de negociar una novación hipotecaria, así como los derechos y obligaciones del hipotecante y el hipotecado, entre otras cosas.

¿Qué clase de operación es una novación hipotecaria?

Cuando se constituye un préstamo hipotecario, el titular asume la amortización de una importante deuda durante un periodo de tiempo muy prolongado (generalmente, entre 20 y 30 años para tipos de interés variable). En ese periodo, las circunstancias iniciales bajo las que se concedió la hipoteca pueden cambiar en cuanto a tipos de interés, circunstancias personales del cliente, plazos de amortización, comisiones, etc.

Ante este tipo de nuevas circunstancias que puedan sobrevenir, el titular de la hipoteca tiene la posibilidad de solicitar a su entidad financiera una modificación de algunas de las condiciones de su préstamo. A esta operación es a lo que se denomina como novación hipotecaria.

¿A qué elementos de la hipoteca puede afectar?

Los cambios en las condiciones pueden afectar al tipo de interés que se aplica en el crédito, al plazo de amortización establecido inicialmente y a la cantidad del dinero prestado en un principio. También pueden ser cambios relacionados con la modificación de las garantías personales y con el sistema de amortización elegido. Por ejemplo, durante los años del ‘boom’ económico, muchas familias optaron por ampliar el importe de su hipoteca para incorporar gastos adicionales que no siempre estaban relacionados con la vivienda, como podría ser la adquisición de un vehículo.

En los últimos años, las novaciones hipotecarias se han caracterizado por incorporar cambios en lo relativo a los diferenciales que aplican las entidades. En cualquier caso, se trata siempre de modificaciones puntuales en el préstamo.

¿Qué comisiones se aplican en la Novación Hipotecaria?

El banco o la caja pueden exigir una comisión en el caso de que se solicite y el cliente acepte que se cambie alguna de las características del préstamo. Así, se remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de los riesgos que puede suponer para la entidad las modificaciones a realizar; por ejemplo, la aceptación de un nuevo deudor en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero.

No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación solo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.

¿Qué gastos lleva asociada la Novación Hipotecaria?

Además de las correspondientes comisiones, existen una serie de gastos asociados a la novación, cuyo importe depende de las modificaciones que se realicen en la hipoteca.

Cuando se trate de cambiar el tipo de interés y el plazo de amortización, no se abonará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En el resto de casos (el plazo de amortización, incremento de la cantidad hipotecada, etc.), sí se deberá abonar este tributo, cuyo tipo impositivo depende de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el domicilio fiscal del contribuyente. Habitualmente, suele ser un 1% de la cantidad que se modifique.

También se encuentran vigentes los gastos de gestoría, la tasación (cuando se solicite un incremento de la cantidad de la hipoteca), el notario (solo es necesario bajo determinadas circunstancias) y el Registro (este concepto sí es obligatorio).

¿Cómo lograr que una novación hipotecaria resulte exitosa?

En la actualidad, la mayor parte de las hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros se deben a modificaciones en los tipos de interés. Es muy difícil, por no decir imposible, que una entidad financiera acceda a ampliar, por ejemplo, el importe concedido inicialmente, aunque sí que suele ser común que los hipotecados con problemas de impago puedan solicitar un aplazamiento de la deuda.

Si se quieren cambiar las condiciones de la hipoteca, lo más recomendable es dirigirse antes a otra entidad financiera y proponer una subrogación de la hipoteca. De este modo, podrán presentarse en la entidad habitual las nuevas –y, teóricamente, mejores– condiciones para que ésta acceda a las pretensiones del cliente y la negociación sea mucho más fluida.

¿En qué se diferencia la novación hipotecaria de la subrogación?

La principal diferencia entre la operación de novación hipotecaria y la de subrogación es que la segunda supone, en términos generales, el cambio de un préstamo hipotecario desde la entidad en la que un cliente lo tiene contratado a otro banco.

Es decir, se trata de una operación con la que se fomenta la competencia entre entidades financieras al permitir al ciudadano escoger una oferta mejor de la que tenga actualmente, sin demasiadas trabas burocráticas.

Es la baza con la que juegan los clientes para que su banco originario les cambie las condiciones de su hipoteca.

En el caso de la novación, se trata del paso previo, es decir, la renegociación de las condiciones del préstamo sin tener por qué acudir a otra entidad.