Guía jurídica de la multipropiedad

Si estás pensando en adquirir un inmueble en multipropiedad, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿cual es la legislación actual? ¿cuál es el periodo más determinado? ¿cuál es el precio aproximado? etc.

En esta guía analizaremos los detalles del régimen de multipropiedad, así como los derechos y obligaciones de los propietarios, entre otras cosas.

¿Qué es la multipropiedad?

El régimen de multipropiedad es una modalidad que permite el derecho al uso y aprovechamiento de un inmueble por varios clientes en diferentes periodos del año, esto es, por turnos.

Con este pago el cliente podrá disfrutar de ese piso durante una o varias semanas todos los años que marque su contrato.

Los clientes abonan una cantidad al año proporcional al tiempo que permanezcan en la casa para mantener y poder disfrutar de las prestaciones de las que disponga la vivienda: mobiliario, piscina, jardín, gimnasio, zonas comunes, instalaciones, etc.

Su mismo nombre puede inducir a error, pues realmente, la persona que opte por este sistema nunca tendrá el derecho de la ‘propiedad’ del piso, sino el derecho a su uso o aprovechamiento.

¿Cual es la legislación actual?

Todas las cláusulas y las condiciones aparecen en la Ley 42/98.

La Unión Europea estableció un código ético aprobado en 1999 por la Organización de Tiempo Compartido Europea (OTE) para evitar fraudes y quejas en la situación actual de este régimen y acabar con las malas prácticas y el intrusismo.

Por ejemplo, en ella se estipula el plazo de renunciar al contrato o el periodo de reflexión que tiene el cliente para abandonar su decisión de contratarlo sin tener que justificarse, desde que firma el contrato.

Durante estos días, el contratante debe recibir toda la información necesaria para conocer el estado del inmueble.

Cuando finalmente se decida, deberá mandar su respuesta final por escrito (burofax, telegrama, acuse de recibo) con la fecha de envío.

Además, está prohibido abonar alguna cantidad de dinero a la empresa contratante o propietario y si ocurre se le podrá exigir el pago del doble como indemnización.

Esta condición se ha establecido para evitar técnicas agresivas o fraudes en las empresas de reventa, que en ocasiones exigen cantidades por algo que nunca se llega a vender.

No obstante, a fecha del 10 de junio de 2011 el Consejo de Ministros ha aprobado el informe del Ministerio de Justicia del anteproyecto de Ley de Multipropiedad y otras variantes.

En él, se establece una nueva actualización de las condiciones.

La nueva directiva incluye nuevos productos vacacionales y amplía la obligación del propietario a proporcionar más información precontractual.

Asimismo, regula el plazo del derecho a la renuncia del contrato; amplía la prohibición de cualquier pago anticipado y exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración.

También determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.

No obstante, este anteproyecto normativo deberá ser sometido a informe del Consejo de Consumidores y Usuarios, el Consejo Fiscal, el Consejo General del Poder Judicial y el Consejo de Estado.

¿Cuál es el periodo más determinado?

El tiempo al que se puede someter un inmueble a este régimen está dividido en 52 semanas.

Como mínimo se debe prestar esta casa a la multipropiedad por una semana al año.

En caso de que se quiera dedicar más tiempo, todo estará sujeto al tiempo estipulado en el contrato.

Por parte del propietario, éste no podrá someter la vivienda al régimen de la multipropiedad menos de un año ni más de 50 años desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a los distintos turnos, los que estén adheridos al mismo régimen de aprovechamiento deberán tener la misma duración, aunque ésta estará sujeta a variaciones por cuestiones de limpieza o reparaciones del piso.

No hay que olvidar que la fecha de la finalización del régimen de aprovechamiento debe concretarse en el contrato.

¿Existen distintos tipos de contrato?

Tras el anteproyecto de Ley de Multipropiedad existen:

• El contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico permite utilizar los inmuebles durante más de un año.

• El contrato de inmueble vacacional de larga duración hace referencia a los viajes o las vacaciones, siempre que la contratación supere el año y tengas el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto al alojamiento de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

• El contrato de reventa hace referencia a los contratos de intermediación con agente de reventa; se dan cuando el cliente desea vender o comprar un derecho de uso por turnos de un inmueble de uso turístico o vacacional de larga duración, a cambio de una comisión.

• El contrato de intercambio de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico permite intercambiar con otro particular los derechos derivados de sus contratos de uso por turno de sus respectivos inmuebles adquiridos en régimen de multipropiedad.

¿Cómo se constituye el contrato?

El propietario del inmueble debe tener varias licencias: para poder ejercer el uso turístico del inmueble, para la apertura, la de primera ocupación de alojamientos, la de zonas comunes, la de la cédula de habitabilidad, para prestar servicios.

Todo esto debe cumplir con las competencias que exija la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre.

Asimismo, el propietario tiene la obligación de contratar varios seguros (hogar, incendios, responsabilidad civil…). También se debe reflejar en el Registro de la Propiedad y debe constituirse en la Escritura Pública.

En la Escritura se deben detallar todas las características de la finca en cuestión: los servicios comunes del piso (piscina, garaje, jardín, etc.), el periodo concreto del régimen de aprovechamiento por turnos, el mobiliario del inmueble y su valor, los periodos de mantenimiento y reparaciones, los gastos de la comunidad, etc.

Los cambios en las condiciones de este régimen solo podrán ser realizados por el propietario que figure en el Registro, con el beneplácito de la empresa que preste los servicios y el de la comunidad de titulares y deben reflejarse en la Escritura.

¿Cuál es el precio aproximado?

Existe un precio base por el derecho de uso de la vivienda que tendrás que pactar con el propietario y se reflejará en el contrato.

Éste dependerá de la calidad del edificio y la temporada del año que escojas.

A éste, se le deben añadir una cuota mensual con los costes que suponen los gastos de mantenimiento (luz, agua, conservación del mobiliario y electrodomésticos, etc.) y los de la comunidad, siempre proporcional al periodo de uso contratado.

Se podrán incrementar con el paso del tiempo siempre atendiendo a unos criterios razonables y a motivos cabalmente justificados para evitar abusos por parte del propietario.

¿Se puede contratar un seguro?

El propietario o empresa debe tener contratado un seguro para cubrir el tiempo de uso del inmueble por parte de los usuarios de cada turno.

Este seguro debe cubrir los gastos de los daños y perjuicios a terceros para los inconvenientes que puedan ocurrir hasta que se efectúe la transmisión.

Además, también es obligatorio que este inmueble tenga un seguro de incendios, que también es imprescindible para cualquier vivienda en propiedad, y otro que cubra los daños del edificio o las instalaciones.

También será necesario un seguro de responsabilidad civil para cubrir los gastos que puedan causar las personas que utilicen el alojamiento.

¿Puedo cambiar el apartamento contratado por otro diferente en distinta ubicación?

Sí, está permitido, pero deberás pagar una cantidad extra por ello.

¿Se puede anular la compra de la multipropiedad?

En el momento en que dejes de pagar las cuotas durante al menos un año, el propietario podrá anular el contrato, por eso, si se pretende poner una denuncia judicial es aconsejable consignar el pago de estas cantidades en el Juzgado.

Si no has anulado el contrato en el periodo de los 14 días de reflexión, podrás anularlo pero el propietario o empresa contratante no se verá obligada a devolverte las cantidades abonadas.

No obstante, si el propietario no te ha proporcionado la información pertinente sobre dicho inmueble, podrás exigir la devolución de las cantidades de dinero entregadas.

El derecho podrá anularse si se efectúa cualquier pago anticipado por el contratante que se extiende durante este plazo.

Además, es imprescindible cumplir con un calendario de pagos para los contratos de larga duración.