Explicación de las cláusulas de tu hipoteca

Si vas a firmar una hipoteca y lees sus cláusulas, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿qué es un suelo hipotecario? ¿qué ocurre si el avalista de un crédito fallece antes de que finalice la amortización de la hipoteca? ¿qué son las cláusulas en los préstamos hipotecarios? etc.

En este artículo vamos a ver con detalle todas las cláusulas hipotecarias, entre otras cosas.

¿Qué son las cláusulas en los préstamos hipotecarios?

Se trata de cada uno de los puntos que aparecen recogidos en una escritura hipotecaria o, en su caso, en el contrato de compraventa que promotor y cliente firman antes de escriturar una vivienda.

Sin embargo, cuando hablamos de cláusula, habitualmente lo relacionamos con una serie de obligaciones que asumen los ciudadanos y que, en algunos casos, o son consideradas “abusivas” por parte del Banco de España, o bien está dictada una sentencia contra determinadas condiciones en las hipotecas al considerarlas injustas.

¿Se deben aceptar todas las condiciones que exija un banco?

En principio, la legislación define claramente que la celebración de un contrato entre dos partes supone la aceptación de las condiciones por ambos intervinientes. Se ha llegado a ese acuerdo después de una negociación.

Sin embargo, la realidad dista mucho de lo que dice la ley porque, habitualmente, los clientes se ven obligados a aceptar determinadas cláusulas para que se les apruebe una hipoteca o se les renueve en las condiciones pactadas.

Los expertos recomiendan solicitar una copia de la escritura hipotecaria a la entidad financiera correspondiente varios días antes de ir a firmar el documento ante el notario, para analizar el contenido y modificar, si es necesario, alguna de las condiciones exigidas por el banco.

¿Te pueden pedir exigencias para protegerse contra las subidas de tipos?

El temor a que el precio del dinero continuara subiendo y a que índices de referencia, como el Euríbor, siguieran los pasos ascendentes de los tipos, llevó a muchos ciudadanos a acogerse a determinadas cláusulas que, en teoría, salvaguardaban a las familias hipotecas ante posibles situaciones adversas.

Sin embargo, estas cláusulas eran, realmente, unos productos financieros complejos (derivados de tipo “swap”), en los que el hipotecado apostaba, muchas veces sin saberlo, por que el precio del dinero bajase; y el banco, por que subiese.

De esta forma, si el tipo de interés caía por debajo de un determinado valor, el cliente debía compensar a la entidad. Y viceversa.

En las etapas de crecimiento de tipos, todos los clientes recibían su “compensación” bancaria. Pero, en las de caídas, ha ocurrido todo lo contrario, provocando numerosos daños a las economías familiares.

¿Alguien te puede obligar a aceptar una hipoteca?

La aceptación de la hipoteca en la entidad en la que el promotor de una vivienda tenía su préstamo inmobiliario también ha sido una práctica habitual en los años de crecimiento económico.

Sin embargo, el Banco de España considera “abusivas” este tipo de cláusulas, porque no existe ninguna obligación legal de hacerlo.

El comprador no solo puede, sino que debe, comparar diversas ofertas hipotecarias y analizar las condiciones de cada uno de los préstamos que puedan ser aceptados. Y no tiene por qué haber ningún problema si su elección se decanta hacia otra entidad diferente a la del promotor.

Incluso, los gastos de cancelación del crédito deberán ser asumidos por el empresario.

¿Existe una cláusula de obligación de notario y tasador?

Nadie puede obligar la elección de un notario.

Tampoco le pueden obligar a elegir los servicios del tasador propio de la entidad financiera que le vaya a conceder un préstamo.

Usted puede solicitar el informe de un tasador autónomo, aunque deberá asumir los gastos que ello conlleva. Incluso, en el caso de la gestoría, también puede llegar a un acuerdo con la entidad para que sea una determinada empresa, la que usted desee, la que tramite toda la operación.

¿Los redondeos de las revisiones siempre son al alza?

En los préstamos hipotecarios a interés variable se ha aplicado otra condición que ha sido considerada “abusiva” por parte del Banco de España.

Hasta el 24 de noviembre de 2002, fecha de la entrada en vigor de la Ley 44/2002, la normativa de transparencia permitía la inclusión del redondeo al alza del tipo de interés aplicable. A partir de esa fecha, los nuevos créditos a tipo de interés variable que se formalizan únicamente pueden incorporar el redondeo del tipo de interés al extremo del intervalo más próximo, sin que este pueda sobrepasar el octavo de punto.

Posteriormente, con la entrada en vigor de la Ley 44/2006, se calificaron de abusivas las «estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva», considerando nulas de pleno derecho a partir del 1 de marzo de 2007.

Sin embargo, algunas entidades continúan aplicando el redondeo al alza, alegando que se trata de hipotecas firmadas antes de 2002.

¿Qué es un suelo hipotecario?

Numerosas entidades financieras han incorporado esta condición a sus préstamos hipotecarios de interés variable.

Se trata de una cláusula en la que el banco fija un interés mínimo, independiente de cómo evoluciones el índice de referencia que se utilice para revisar el crédito. Es decir, que aunque el Euríbor, por ejemplo, caiga al 1,5%, el interés mínimo que aplicará el banco será ese 2%.

Este tipo de casos se han hecho patentes en los dos últimos años, cuando índices como el interbancario europeo se han situado en sus cotas mínimas históricas. De esta forma, las familias hipotecadas no han podido beneficiarse de la bajada de los tipos de interés tanto como hubieran deseado, como consecuencia de ese “suelo” marcado por la entidad.

Este tipo de cláusulas se incorporaron a los préstamos hipotecarios en la etapa del boom inmobiliario, cuando los tipos se encontraban al 4% y pocos ciudadanos pensaban que fueran a caer al 1%, como actualmente.

Como recuerdan los expertos financieros, la vida de una hipoteca es muy larga y hay que analizar todas las condiciones del préstamo a largo plazo, y nunca fiarse de las circunstancias que rijan en el mercado en el momento de la firma ante el notario.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que ya han sido varios los juzgados que han anulado este tipo de cláusulas, aunque no lo han hecho de forma generalizada, sino en casos determinados, en los que, por ejemplo, la cláusula suelo no venía acompañada por una cláusula techo “proporcional”, en la que, al mismo tiempo que se imponía un tipo mínimo, también se exigía otro máximo.

¿Qué ocurre si el avalista de un crédito fallece antes de que finalice la amortización de la hipoteca?

En algunas ocasiones, al fallecer el avalista, el banco alegaba una cláusula “necrológica” por la que anulaba la hipoteca y obligaba al titular a amortizar todo el importe pendiente de pagar, indicando que se trata de una modificación sustancial del contrato.

Otras veces, el banco decidía cancelar anticipadamente la hipoteca al considerar que determinadas circunstancias por las que pasaban los titulares no eran las mismas bajo las que les concedió el crédito.

En ninguno de los dos casos, la entidad puede realizar este tipo de acciones, que ya han sido consideradas “nulas” por parte de la Justicia.