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De todas las clasificaciones de las cosas, la división entre bienes muebles e inmuebles es sin duda la más importante, pues el régimen jurídico de unos y otros es muy diverso desde los viejos tiempos de los romanos hasta la actualidad.

El art. 333 CC establece que "todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles", subrayando así que el jurista debe ante todo determinar la naturaleza mobiliaria o inmobiliaria de cualquier bien para determinar inicialmente las normas jurídicas aplicables al caso.

La línea divisoria entre bienes inmuebles y bienes muebles la fija el CC realizando una extensa enumeración de bienes inmuebles en el artículo 334, para señalar que los bienes no comprendidos en ella han de considerarse bienes muebles (art. 335), así como "en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos". De este modo se pueden distinguir entre bienes inmuebles por naturaleza, por destino y por analogía.

2.1.Inmuebles por naturaleza y por incorporación: las partes integrantes

El bien inmueble por antonomasia es la tierra, en cuanto elemento físico que sirve de soporte a la existencia de los seres humanos y, por consiguiente todo lo que se encuentra unido de forma estable a ella, sea de forma natural o de forma artificial (por incorporación), es considerado por el CC como bien inmueble:

  • Los edificios, caminos y construcciones (art. 334.1).
  • Los árboles y las plantas y los frutos pendientes (art. 334.2).
  • Las minas y las canteras (art. 334.8).
  • Las aguas (art. 334.8) ya sean vivas (ríos, etc.) o estancadas (lagos, etc.).

De otra parte, refiriéndose ya no sólo a la tierra, sino a cualquier otro bien inmueble, considera como tal "todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija" (art. 334.3).

Esta última referencia hace que algunos autores prefieran subdistinguir entre inmuebles por naturaleza e inmuebles por incorporación, pues evidentemente cualquier bien mueble unido establemente a un inmueble (lavabo, grifo, chimenea empotrada, etc.) era, antes de su incorporación, un bien mueble "por naturaleza".

El art. 334 requiere que la unión se lleve a cabo "de una manera fija". La fijeza o perdurabilidad de la unión la explica el CC en el propio precepto "… de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto".

El hecho de que la incorporación provoque materialmente la consecuencia de que el bien mueble pase a ser parte del inmueble ha traído consigo que la doctrina española contemporánea haya pretendido incorporar a nuestro sistema jurídico el concepto de "parte integrante" (y también el de "pertenencia").

Mas, según nuestro Código, el dato o la calificación de inmueble por incorporación no requiere atender a la esencialidad o necesariedad de tales pretendidas partes integrantes. El art. 334 establece que tiene naturaleza inmobiliaria "todo lo que esté unido a un inmueble…", siendo posible, que lo incorporado sea esencial o connatural a la cosa principal o, por el contrario, meramente accesorio o complementario.

2.2.Inmuebles por destino: las pertenencias

Se trata de bienes muebles que, por un acto de especial destinación, se convierten o trasmutan en inmuebles. El art. 334 califica, entre ellos, como bienes inmuebles los siguientes:

  • Las estatuas u otros objetos ornamentales unidos de modo permanente al edificio (finca urbana) o la heredad (finca rústica).
  • Las máquinas o utensilios destinados al servicio de una explotación asentada en un inmueble.
  • Los palomares, colmenas y cualesquiera criaderos de animales o peces unidos a la finca de modo permanente.
  • Los abonos destinados al cultivo que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
  • Los diques y construcciones, incluso flotantes, que estén destinados a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

Los autores que idolatran el BGB han tratado de importar el concepto de "pertenencias" para explicar nuestro propio sistema. Se considera generalmente "pertenencias" las cosas muebles, pese a conservar su propia corporeidad y siendo, por tanto, perfectamente distinguibles, se destinan al servicio duradero o permanente de otra cosa principal; estableciéndose como requisitos básicos de la categoría normativa alemana los siguientes:

  1. Que exista una subordinación o un destino de una cosa (la accesoria) a otra (la principal), para que ésta pueda cumplir su propia función económica.
  2. Que la destinación de la cosa accesoria a la principal tenga carácter permanente, o al menos, duradero.

Semejante esquema teórico es, desde luego, aplicable a lo que, son los inmuebles por destino, pero no porque éstos sean pertenencias, sino sencillamente porque son conceptos clasificatorios o sistemáticos paralelos, desarrollados en sistemas jurídicos distintos. Por tanto es innecesaria la importación y el desarrollo de la categoría de las pertenencias.

2.3.Inmuebles por analogía

Según el art. 334.10 CC, son bienes inmuebles las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Atendiendo a su carácter incorporal, los autores actuales dudan de que los derechos puedan ser calificados como bienes, mucho más distinguir entre bienes inmuebles y bienes muebles, atendiendo a la naturaleza del bien sobre el que recae el derecho.

2.4.Bienes muebles

Son todos aquellos bienes que no se encuentran relacionados en el artículo 334 y, de otra parte, todos los bienes que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos (335). El art. 334.3 define inmueble a todo lo que esté unido a un inmueble y de una manera fija (lo diferencia del anterior), de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

¿A qué tipo de unión se refiere el Código?, ¿cómo se diferencian?. Cuando entre el mueble y el inmueble exista una verdadera adherencia o inseparabilidad estaremos ante un "inmueble por incorporación"; en caso contrario, se tratará de un bien mueble, por existir una unión meramente pasajera o accidental.

El CC considera también bienes muebles por analogía a determinados derechos entre los que se encuentran "las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias".