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La LOE, pese a que su EM afirma incardinarse en el movimiento de defensa y protección de los consumidores, lo cierto es que replantea la tipología de los vicios constructivos en contra de la funcionalidad de los posibles vicios ruinógenos y, en paralelo, reduce los plazos de responsabilidad.

6.1.La diversificación de los vicios constructivos

El art. 17.1 LOE diversifica los posibles vicios o defectos constructivos en 3 categorías:

  1. Vicios estructurales. Son los más graves, por afectar a elementos estructurales del edificio, comprometiendo su propia estabilidad.
  2. Vicios constructivos. Originados por deficiencias graves que, sin afectar a la seguridad y estabilidad del edificio, atentan a elementos constructivos relativos a la propia habitabilidad del edificio.
  3. Vicios de acabado. Defectos de construcción relacionados con los elementos de acabado, de fácil detección incluso por personas que no sean expertas en la construcción.

6.2.Los plazos de garantía y prescripción

En correspondencia con la naturaleza y carácter de los vicios o defectos constructivos, la LOE determina los siguientes plazos temporales dentro de los cuales han de manifestarse o producirse los daños materiales en el edificio:

  • Si proceden de vicios estructurales: 10 años.
  • Los daños derivados de los vicios constructivos: 3 años.
  • Respecto de los defectos de acabado: 1 año.

Tales plazos, en principio, debe considerarse como plazos de garantía.

6.3.Otros aspectos

La LOE contempla la regulación de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente período los vicios estructurales (art. 19).

La Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, ha modificado, entre otras leyes, la LOE, y derogado la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

La LOE se modifica para introducir como alternativa a la suscripción obligatoria de un sistema de seguros, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo. Además, se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor al garantizarse desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales.

De otro lado, es evidente que la posible pluralidad de responsables así como el carácter solidario de la responsabilidad (cuando no puede determinarse individual y precisamente) es ahora considerada de manera especial por la LOE.

En concreto, el art. 17.3 LOE afirma que el promotor responde solidariamente, en todo caso, con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.