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Entregada y recepcionada la obra, el contratista ha cumplido su obligación, cesando generalmente su responsabilidad. Pero cuando se trata de construcción de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es preciso proteger al comitente contra la impericia del contratista. En consecuencia, el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daños y perjuicios causados por su ruina, si ésta tuviese lugar en el plazo de 10 años, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesión. El contratista alarga su responsabilidad al plazo de 15 años, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.

5.1.El concepto de ruina: ruina propia y ruina funcional

Afirma el art. 1591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio "se arruinase", respectivamente, por vicios de la construcción y vicio del suelo o de la dirección técnica.

Propiamente hablando, ruina significa destrucción, desplome o desmoronamiento del edificio. Sin embargo, el TS ha incorporado el concepto de la llamada ruina funcional, para permitir la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de construcción supongan que la edificación sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

5.2.Las personas responsables

El art. 1591 declara responsables solamente al contratista y al arquitecto. Sin embargo, la jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del precepto, adaptándolo a las circunstancias actuales, para declarar la posible responsabilidad de otros protagonistas de la actividad inmobiliaria. Así, además del contratista o constructor y arquitecto superior, pueden resultar igualmente responsables:

  1. Aparejadores o arquitectos técnicos (STS de 23/2/2010, entre otras).
  2. Otros titulados superiores, como ingenieros (STS de 9/12/1985, entre otras).
  3. Los distintos tipos y subtipos de promotores inmobiliarios.

5.3.El carácter solidario de la responsabilidad

Según el art. 1591, el constructor responde de los vicios de la construcción y el arquitecto de los vicios del suelo y de la dirección. Sin embargo, en la mayoría de los supuestos, la sentencia que pone fin al proceso suele acabar por concluir la imposibilidad de individualización de la responsabilidad, y por consiguiente, estima la reclamación de los perjudicados del establecimiento de una responsabilidad de carácter solidario.

5.4.Plazos del ejercicio

Aunque el tema ha sido, y es, objeto de amplio debate de la doctrina, la conclusión más segura sobre el juego de los plazos temporales contemplados en el art. 1591 (decenal para arquitecto y contratista; quincenal por incumplimiento de las condiciones del contrato) es considerar que tales plazos no son de prescripción ni de caducidad, sino plazos de garantía de carácter especial: de producirse vicios ruinógenos dentro del plazo de 10 años o apareciendo circunstancias que motiven la falta de cumplimiento exacto del contrato dentro del plazo de 15 años, los perjudicados podrán accionar contra los responsables, contando para ello con un nuevo período -éste sí, de prescripción- de 15 años, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1964.