Tema 23

Tema 74. Arrendamiento de servicios: idea del contrato de trabajo. Contrato de arrendamiento de obra: naturaleza y régimen jurídico. Examen especial de la responsabilidad del constructor y demás agentes de la edificación en el Código Civil y en la Legislación sobre Ordenación de la Edificación.

Arrendamiento de servicios: idea del contrato de trabajo.

Concepto

Art. 1544
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

El carácter material del servicio contratado permite distinguir esta figura del mandato. El objeto propio del contrato consiste en la prestación de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que éste quede obligado a garantizar la obtención de resultado alguno, es calificable técnicamente como obligación de hacer.

Características:

• Es un contrato consensual.
• Es un contrato bilateral y oneroso, dada la existencia de obligaciones recíprocas y remuneradas.
• Es un contrato esencialmente temporal, aunque su duración puede ser indefinida. El CC veta el contrato “de por vida”, que considerará nulo.

Regulación legal
Verdaderamente, excluido el artículo apenas citado, la regulación del CC sobre el contrato de prestación de servicios es inexistente, pues el articulado correspondiente (arts. 1583 a 1587) sólo se ocupa del “servicio de criados y trabajadores asalariados” y el tenor literal y la propia adjetivación de algunos de tales preceptos levantan verdaderas ampollas para cualquier lector contemporáneo.

Paradójicamente, frente a la regulación del CC, el campo propio de acción de contrato corresponde en la actualidad al desempeño de las prestaciones propias de los llamados profesionales liberales (médicos, economistas, abogados, etc.).

El contrato se regirá por las normas de Derecho civil cuando el servicio no se preste en las condiciones que harían de él un contrato de trabajo. Ante la inexistencia de concretas normas legales al respecto, la jurisprudencia ha estimado que los servicios característicos de las personas que ejercen profesiones liberales no constituyen más que una modalidad contractual que la tradición jurídica y nuestro CC viene denominando contrato de arrendamiento de servicios.

La característica de onerosidad sigue estando presente, pero el requisito del precio cierto se encuentra en gran parte desvirtuado.

La acción para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 años (art. 1967).

No obstante, los servicios de los profesionales liberarles no siempre y en todo caso son objeto de un contrato de arrendamiento de servicios. En ocasiones, estaremos ante la presencia de un contrato de obra propio, supuesto en el que el profesional se obliga a prestar no propiamente su actividad, sino el resultado producido por la misma.

Contrato de arrendamiento de obra: naturaleza y régimen jurídico.

La doctrina tratar de evitar la denominación de arrendamiento de obra, llamándolo contrato de obra, contrato de empresa, contrato de ejecución de obra o incluso contrato de industria. El mismo fenómeno se aprecia en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El contrato de obra se puede definir como aquel en cuya virtud una persona (contratista), se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (comitente), que habrá de pagar por ella un precio cierto.

La nota distintiva de este contrato radica en que lo prometido por el deudor no es el trabajo o el servicio en sí mismo considerado, sino el resultado del trabajo: la obra. Queda sometido, pues, el contratista al desempeño de una obligación de resultado.

Por lo demás, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmático, de carácter conmutativo y de forma libre.

La promulgación de la LOE no puede suponer hacer tabla rasa del CC por dos razones:

1. Porque cualesquiera obras, que como obligación de resultado, hayan de considerarse objeto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la LOE obviamente requieren la aplicación e interpretación del Código.
2. Lo establecido en la DT 1 LOE supone que, incluso en relación con las edificaciones, durante años habrá de pervivir el régimen de responsabilidad previsto en el art. 1591 CC y, en consecuencia, la amplia jurisprudencia dictada sobre el particular. No obstante, dicha pervivencia ha quedado reducida tras la Ley 42/2015 de reforma de la LEC, cuya DF 1 modifica el CC en materia de prescripción. Concretamente, el art. 1964 establece ahora que las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los 5 años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En consecuencia, los plazos de prescripción contemplados en el art. 1591.1 CC pasan a ser quinquenales (5 años). En cambio, para el supuesto del art. 1591.2 CC (falta del contratista) debe entenderse que el plazo de prescripción debe seguir siendo quindenial (15 años).

Examen especial de la responsabilidad del constructor y demás agentes de la edificación en el Código Civil y en la Legislación sobre Ordenación de la Edificación.

Art. 1591
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

Art. 1596
El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra.

El art. 17.1 LOE diversifica los posibles vicios o defectos constructivos en 3 categorías:

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

La LOE contempla la regulación de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente período los vicios estructurales (art. 19).

La LOE se modifica para introducir como alternativa a la suscripción obligatoria de un sistema de seguros, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo. Además, se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor al garantizarse desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales.

De otro lado, es evidente que la posible pluralidad de responsables así como el carácter solidario de la responsabilidad (cuando no puede determinarse individual y precisamente) es ahora considerada de manera especial por la LOE.

En concreto, el art. 17.3 LOE afirma que el promotor responde solidariamente, en todo caso, con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.