Tema 20

Tema 71. Legislación especial de arrendamientos urbanos. Ámbito de aplicación territorial y temporal. Arrendamiento de vivienda: duración, subrogación, cesión de contrato y subarriendo.

Legislación especial de arrendamientos urbanos.

Es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1/1/1995 y derogó la legislación hasta entonces vigente en materia de arrendamientos urbanos (LAU-1964).

El problema de la escasez de viviendas y habitaciones producida por el aumento de la población y el éxodo rural hacia las ciudades industriales dio lugar a que casi todos los países legislaran sobre la materia, con un denominador común: la protección de los inquilinos o arrendatarios a través, de una parte, de la congelación de las rentas, a fin de evitar el aumento abusivo de los alquileres; y de otra, mediante la concesión al arrendatario del derecho de prórroga legal, para impedir el lanzamiento de los inquilinos en el momento del vencimiento del plazo pactado.

En España dicho planteamiento se reguló en la LAU-1994 todavía vigente, aunque reformada en algunos aspectos.

La LAU-1994 se caracterizó por la sencillez de sus planteamientos. El legislador procuró un régimen tuitivo (protector) y sometido a regulación imperativa del arrendamiento de vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes (art. 4.3).

La Ley 19/2009 modifica el apartado 3 del art. 9 LAU-1994 para ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato.

En cuanto a la renta, la Ley 2/2015 de nueva redacción al art. 18.1 LAU que exige pacto expreso entre las partes para que pueda ser revisada la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En tal caso, la actualización se realizará aplicándose el mecanismo de revisión de valores monetarios fijado por las partes en el contrato y, en su defecto, por la variación anual del IGC a fecha de cada revisión.

La última reforma entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019. Intentando luchar contra el incremento de las rentas, desmonta una buena parte de la reforma de 2013 cuya Exposición de Motivos critica por su carácter liberalizador. Trata de fortalecer la posición jurídica del arrendatario, pero deroga preceptos clave que determinaban las relaciones entre arrendamiento urbano y Registro de la Propiedad, introducidos en 2013.

A) Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda:

Sigue manteniéndose la regla general de que estos se regularán por la voluntad de las partes que se encuentra modelada por las normas imperativas del título I y IV de la LAU, y también del título II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas.

Pero ahora se incorpora una excepción, para viviendas de gran tamaño (más de 300 metros o una renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional), en las que prima más la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el título segundo de esta ley.

En ambos casos, resulta supletorio en último lugar el Código Civil.

B) Ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Ya estaba excluida de la LAU la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y preparada para su uso, comercializada en canales turísticos. Ahora se extiende también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística. Parece que con ello se quiere contemplar los alquileres de muy corta duración realizados a través de plataformas, webs o aplicaciones, vía Internet del estilo de Airbnb. Ver artículo 5.2 e)

Artículo 5 LAU. Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
[…]
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Ámbito de aplicación territorial y temporal.

ÁMBITO TERRITORIAL

Según la DF 1 LAU, se dicta al amparo del artículo 148.1.8 CE, por lo que su aplicación es estatal.

Por lo demás, se aplica a todo arrendatario, con independencia de su nacionalidad, a diferencia de la LAU-1964 que exigía la prueba de la existencia de reciprocidad en sus países respectivos para la aplicación a los arrendatarios extranjeros los beneficios de la Ley.

ÁMBITO TEMPORAL

La Ley entró en vigor el 1/1/1995, por lo que la misma es de aplicación a los contratos celebrados a partir de dicha fecha.

No obstante, existen ciertas materias a las que se aplicará la Ley desde el día siguiente al de su publicación en el BOE de 25/11/1994. Son:

• La cesión, tanteo y retracto en ciertos aspectos.
• Traspaso de locales de negocio.

La anterior LAU-1964 es aplicable a los contratos celebrados bajo su vigencia y el Decreto-Ley 2/1985 se aplicará también a los contratos celebrados tras su entrada en vigor. Aunque en uno y otro caso hay que tener en cuenta las DT 1 y 2 de la vigente Ley, como expondré al final del tema.

Decir que el RD-Ley 7/2019 entró en vigor el 6/3/2019. Por la DT 2, los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU-1994, celebrados con anterioridad al 6/3/2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

Arrendamiento de vivienda: duración, subrogación, cesión de contrato y subarriendo.

Mantiene las subrogaciones “inter vivos”, pero exige el consentimiento escrito del arrendador.

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
[…]

DURACIÓN

Artículo 9 LAU. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Por tanto, se mantiene el principio de que la duración será acordada por las partes, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario podía imponer una duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, ahora se extiende esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.

Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer año del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda por cinco años o indemnizado.

El legislador intenta ahora clarificar qué entiende por fuerza mayor, aunque hace una remisión a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

En esta materia desaparece la diferencia entre el arrendamiento inscrito y no inscrito, de tal modo que la duración mínima se impone a los titulares registrales en todo caso.

Prórroga del contrato.

Artículo 10. Prórroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Así, aparte de las posibles prórrogas anuales vistas hasta alcanzar el mínimo de 5 ó 7 años, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Así, pues, se imponen al arrendador prórrogas íntegras de tres años y al arrendatario, de año en año.

SUBROGACIÓN

Partiendo del art. 14 LAU:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Se distinguen tres casos de enajenación de la vivienda arrendada:

1. Adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH: quedará subrogadoen los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco (o siete)primeros años de vigencia del contrato, En los contratos de más duración, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por año que falte.
2. Adquirente que no reúne esos requisitos: quedará subrogado por la totalidadde la duración pactada.
3. Pacto en el contratopor el que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento: trato similar al caso a) (adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 LH), pero sin indemnización.

Se deroga así el texto introducido en 2013 por el que el adquirente con los requisitos del art. 34 LH. sólo estaba obligado a subrogarse si el arrendamiento se hallaba inscrito con anterioridad.

Para los casos de venta de finca no inmatriculada arrendada, al desaparecer al art. 9.4 LAU, desaparece también la remisión al art. 1571 CC. En consecuencia, en estos casos también se produce la subrogación.

Novedades para el caso de subrogación en caso de muerte del arrendatario. Ver artículo 16.

Artículo 16 LAU. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
[…]
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Así, puede seguir pactándose la no existencia de subrogación en estos casos, pero sólo cuando la duración del contrato inicial fuera superior a cinco o siete años, según sea el arrendador persona física o jurídica.

Como excepción, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

CESIÓN DE CONTRATO Y SUBARRIENDO

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.