Tema 19

Tema 70. El contrato de arrendamiento: concepto, clases y naturaleza. Régimen del Código Civil: constitución, contenido y extinción. Concepto y régimen jurídico del arrendamiento financiero.

El contrato de arrendamiento: concepto, clases y naturaleza.

Artículo 1542
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Artículo 1543
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Artículo 1544
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Concepto: El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona a título oneroso. El CC, de acuerdo con la concepción romanista, comprende bajo la genérica denominación de contrato de arrendamiento (arts. 1542 y ss.) tres clases contractuales:

1. El arrendamiento de cosas. Uso y disfrute temporal de una cosa.
2. El arrendamiento de servicios. Prestación temporal de servicios.
3. El arrendamiento de obras. Realizar una obra determinada.

Naturaleza:

• Contrato que tiene por objeto exclusivo transmitir el temporal goce o disfrute de una cosa: no se cede dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión.
• Es consensual, se perfecciona por el consentimiento.
• Es un contrato bilateral y oneroso, mientras el arrendatario recibe el goce de la cosa el arrendador recibe a cambio el precio o renta, que se torna en elemento esencial.
• Es un contrato conmutativo, pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano.
• Es un contrato temporal, de duración más o menos extensa, pero en todo caso determinada o determinable.

Régimen del Código Civil: constitución, contenido y extinción.

CONSTITUCIÓN

Conviene poner en relieve que los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, se rigen por legislación especial: LAR y LAU, siendo el CC normativa supletoria.

Sujetos: arrendador y arrendatario

Artículo 1546
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

Capacidad para ser arrendador. Al ser el arrendamiento un acto de administración se exige capacidad general para contratar; no es necesario ser dueño de la cosa ni tener poder de disposición, salvo lo dispuesto en el art. 1548.

Capacidad para ser arrendatario. Es la general para contratar.

Elementos reales. Cosa y precio

1. Cosa. Pueden ser objeto del contrato de arrendamiento:

• Las cosas cuyo uso o goce están en el comercio, aunque en si mismas no sean enajenables.
• Los derechos susceptibles de uso o goce por producir una renta.

Excepción:

Artículo 1545
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.

No obstante, estos bienes serán susceptibles de arrendamiento cuando se cedan para un uso que no los consuma.

Por otra parte:

• Las cosas pueden ser arrendadas individualmente o formando una universalidad (vgr. establecimiento mercantil).
• El goce que el arrendamiento permite de la cosa, hace que pueda referirse a toda ella o a alguna parte o utilidad

2. Precio. Ha de ser cierto, determinado.

Artículo 1273
El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

Según la Jurisprudencia, el precio puede estar constituido por una cantidad fija de dinero y por otra cantidad variable (vgr. porcentaje de los frutos).

Determinación del precio en los arrendamientos verbales:

Artículo 1547
Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

Lugar y tiempo del pago:

Artículo 1574
Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1.171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.

Artículo 1171
[…]
En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor.

Elementos formales:

Artículo 1280
Deberán constar en documento público:
[…]
2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
[…].

Inscripción. Según el art. 2.5 LH en redacción dada por la LAU 1994 en el RP se inscribirán los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Los requisitos de la inscribilidad de los arrendamientos urbanos y la forma pública necesaria para ello, se regula en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.

Previsiones acerca de esta clase de arrendamientos.

Artículo 1548
Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

Oponibilidad a terceros:

Artículo 1549
Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Esto se entiende sin perjuicio de la legislación especial, en la que se establece la oponibilidad del arrendamiento no inscrito bajo ciertas condiciones.

CONTENIDO

Se estará en primer lugar al principio de la autonomía de la voluntad, en su defecto se aplicarán las disposiciones de la Ley.

Subarriendo:

Artículo 1550
Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Artículo 1551
Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.

Artículo 1552
El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, al no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.

Obligaciones del arrendador:

Saneamiento:

Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa.
[…].

Entregar, reparar y garantizar la posesión pacífica:

Artículo 1554
El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Obligaciones del arrendatario:

Artículo 1555
El arrendatario está obligado:
1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Artículo 1558
Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.
[…].

Artículo 1559
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.

Artículo 1561
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Sanción en caso de incumplimiento:

Artículo 1556
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

EXTINCIÓN

Cumplimiento del término:

Artículo 1565
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.

Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Pérdida de la cosa arrendada o incumplimiento de los estipulado:

Artículo 1568
Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará respectivamente lo dispuesto en los artículos 1.182 y 1.183 y en los 1.101 y 1.124.

Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
[…]

Desahucio: numerus clausus

Artículo 1569
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Enajenación de la finca arrendada:

Artículo 1571
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Otras causas de extinción: Hay que tener en cuenta que NO es causa de extinción del arrendamiento la muerte del arrendador o del arrendatario.

Concepto y régimen jurídico del arrendamiento financiero.

El arrendamiento financiero o leasing es aquel contrato por el que una de las partes (la sociedad de leasing) cede a otra por cierto tiempo y con carácter irrevocable el uso de un bien que ha adquirido de un tercero a elección o según especificaciones del usuario, y cuya propiedad conserva, a cambio de un canon periódico, proporcional al valor del bien aludido, intereses y comisión, pudiendo el usuario, al final del término contractual, potar por renovar el contrato a canon inferior, devolver dicho bien o adquirirlo por un precio residual preestablecido.

De él surge un derecho real, susceptible de inscripción en el RP (previa documentación pública), que es incluso hipotecable y susceptible de AP.

Además, cuando recaiga sobre muebles podrá inscribirse en el RVPBM, siempre que reúna los requisitos que para ello se exijan el la Ley especial.

Con relación a su naturaleza jurídica, el contrato de arrendamiento financiero o leasing, como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, es un contrato complejo, de contenido no uniforme, regido por sus específicas disposiciones, donde la finalidad práctica perseguida por las partes no es una mera cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto, con posibilidad añadida de devenir propietario al vencimiento de aquel plazo, sino la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el denominado arrendatario financiero de la contraprestación asumida.

La causa del leasing no es otra que la financiación empresarial; en ello radica la función económico-social del arrendamiento financiero o leasing financiero, en el cual se retribuye no solamente la cesión del uso del bien, sino también la financiación de su futura adquisición cuando se ejercite la opción de compra, frente a otras figuras como el leasing operativo y el arrendamiento empresarial o renting, estos últimos puros contratos de arrendamientos de cosas donde lo que se retribuye es la mera cesión de uso y el servicio de mantenimiento.

Régimen jurídico:

Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito

Disposición adicional tercera. Operaciones de arrendamiento financiero.
1. Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.
Cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario, sin que el principio establecido en el párrafo anterior se considere vulnerado por la circunstancia de no haber sido adquirido el bien de acuerdo con las especificaciones de dicho nuevo usuario.
2. Con carácter complementario, las entidades que realicen operaciones de arrendamiento financiero podrán realizar también las siguientes actividades:
a) Actividades de mantenimiento y conservación de los bienes cedidos.
b) Conceder financiación conectada a una operación de arrendamiento financiero, actual o futura.
c) Intermediar y gestionar operaciones de arrendamiento financiero.
d) Actividades de arrendamiento no financiero, que podrán complementar o no con una opción de compra.
e) Asesorar y elaborar informes comerciales.

Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

Disposición adicional primera. Arrendamiento financiero. 1. Los contratos de arrendamiento financiero, regulados en la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, que se refieran a bienes muebles que reúnan las características señaladas en el artículo 1, podrán ser inscritos en el Registro establecido en el artículo 15 de esta Ley.
2. El arrendador financiero podrá recabar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos regulados por la presente Ley mediante el ejercicio de las acciones que correspondan en procesos de declaración ordinarios, en el proceso monitorio o en el proceso de ejecución, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Únicamente constituirán título suficiente para fundar la acción ejecutiva sobre el patrimonio del deudor los contratos de arrendamiento financiero que consten en alguno de los documentos a que se refieren los números 4.º y 5.º del apartado segundo del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3. En caso de incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero que conste en alguno de los documentos a que se refieren los números 4.º y 5.º del apartado segundo del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o que se haya inscrito en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles y formalizado en el modelo oficial establecido al efecto, el arrendador, podrá pretender la recuperación del bien conforme a las siguientes reglas:
a) El arrendador, a través de fedatario público competente para actuar en el lugar donde se hallen los bienes, donde haya de realizarse el pago o en el lugar donde se encuentre el domicilio del deudor, requerirá de pago al arrendatario financiero, expresando la cantidad total reclamada y la causa del vencimiento de la obligación.
Asimismo, se apercibirá al arrendatario de que, en el supuesto de no atender el pago de la obligación, se procederá a la recuperación de los bienes en la forma establecida en la presente disposición.
b) El arrendatario, dentro de los tres días hábiles siguientes a aquél en que sea requerido, deberá pagar la cantidad exigida o entregar la posesión de los bienes al arrendador financierooalapersona que éste hubiera designado en el requerimiento.
c) Cuando el deudor no pagare la cantidad exigida ni entregare los bienes al arrendador financiero, éste podrá reclamar del tribunal competente la inmediata recuperación de los bienes cedidos en arrendamiento financiero, mediante el ejercicio de las acciones previstas en el número 11.º del apartado primero del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
d) El Juez ordenará la inmediata entrega del bien al arrendador financiero en el lugar indicado en el contrato. Todo ello, sin perjuicio del derecho de las partes a plantear otras pretensiones relativas al contrato de arrendamiento financiero en el proceso declarativo que corresponda.
La interposición de recurso contra la resolución judicial no suspenderá, en ningún caso, la recuperación y entrega del bien.
4. Los requerimientos y notificaciones, prevenidos en los apartados anteriores, se efectuarán en el domicilio del arrendatario financiero fijado en el contrato inicial.
Dicho domicilio podrá ser modificado ulteriormente siempre que de ello se dé conocimiento al arrendador y se haga constar en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
5. El arrendador financiero tendrá el derecho de abstención del convenio de acreedores, regulado en el artículo 22 de la Ley de Suspensión de Pagos, pudiendo ejercitar los derechos reconocidos en la Ley de forma separada.
En los supuestos de quiebra o concurso de acreedores, los bienes cedidos en arrendamiento financiero no se incluirán en la masa, debiéndose poner a disposición del arrendador financiero, previo reconocimiento judicial, de su derecho.
Lo dispuesto en los párrafos precedentes se entenderá, sin perjuicio del derecho del arrendador financiero, al cobro de las cuotas adeudadas en la fecha de la declaración del estado legal de suspensión de pagos, quiebra, concurso de acreedores y quita y espera del arrendamiento financiero, en la forma prevista en la Ley para dichos supuestos.
6. Los contratos de arrendamiento financiero se inscribirán en una sección especial del Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
7. Lo previsto en los apartados 2, 3, 4 y 5 será de aplicación a los contratos de arrendamiento de bienes muebles.