Tema 15

Tema 66. Obligaciones del comprador. El pago del precio. Garantías en caso de aplazamiento. Examen del artículo 1.504 del Código Civil. La compraventa con pacto de retro y el derecho de retracto convencional.

Obligaciones del comprador.

La obligación principal del comprador consiste en el pago del precio convenido.

Art. 1500
El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Art. 1501
El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
1.º Si así se hubiere convenido.
2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3.º Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.

Art. 1502
Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.

La jurisprudencia interpreta restrictivamente el art. 1502 para evitar la quiebra de la seguridad en el tráfico.

El comprador en caso de sentirse fundamentalmente perturbado en su adquisición y habiendo decidido suspender el pago, deberá comunicarlo fehacientemente al vendedor.

El pago de los gastos complementarios

Además del pago del precio propiamente dicho y, en su caso, los intereses por precio aplazado, el comprador deberá abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección hasta la consumación del contrato; así como los gastos de transporte de la cosa vendida, salvo existencia de pacto en contra (art. 1465) y, finalmente, los gastos de expedición de la primera copia de escritura y los demás posteriores a la venta, salvo pacto en contra (art. 1455), entre los que respecto de bienes inmuebles, asumen particular importancia los gastos propios de inscripción en el Registro de la Propiedad. En general, debe considerarse que los gastos arancelarios correspondientes al asiento de presentación de la escritura de compraventa y la inscripción del derecho adquirido mediante contrato de compraventa, son posteriores a la perfección del contrato y, por tanto y salvo pacto en contrario, deben ser de cuenta del comprador.

En cambio, debe considerarse nula, por abusiva, la cláusula contractual que imputa la plusvalía municipal al comprador, incluso en los contratos celebrados antes de la reforma de 2006 (STS de 17/3/2016, entre otras).

Por último, en cuanto al IBI, la regla general será, en caso de ausencia de pacto en contrario, que el vendedor que abone el IBI pueda repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical (STS de 15/6/2016).

El pago del precio.

La obligación principal del comprador consiste en el pago del precio convenido.

Artículo 1500
El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Como regla, el pago del precio aplazado no genera intereses, aunque en la práctica es muy frecuente lo contrario.

Artículo 1501
El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
1.º Si así se hubiere convenido.
2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3.º Si se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.

A) Formas de pago del precio.

El pago del precio puede hacerse:

• En persona al vendedor, de presente y en forma manual.
• En dinero o por medio de ciertos documentos mercantiles.

Artículo 1170
El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España.
La entrega de pagarés a la orden, o letras de cambio u otros documentos mercantiles, sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado.
Entre tanto la acción derivada de la obligación primitiva quedará en suspenso.

Como formas especiales del pago, pueden citarse las siguientes:

1. Precio confesado.
2. Pago por consignación. As. 1176 y SS.
3. Pago por dación en pago y para pago
4. Pago por asunción de deuda, retención, descuento.
5. Pago aplazado. El comprador adquiere la propiedad de la cosa y es deudor del dinero.
6. Pago hecho por no residentes, aplicándose la legislación de inversiones exteriores.

La identificación de los medios de pago reviste especial importancia pues sin ella no cabe la inscripción en el Registro del acto de finalidad traslativa en el que hubiesen mediado los mismos.

Garantías en caso de aplazamiento.

Tales garantías podemos clasificarlas en dos grandes grupos;

A) CONVENCIONALES:

1. Pacto de reserva de dominio, por el que las partes difieren la eficacia traslativa del negocio al momento en que se pague el precio en su totalidad y que ya hemos estudiado en el tema anterior.
2. Pacto de reserva de hipoteca, mediante el cual el vendedor se reserva una hipoteca sobre la cosa vendida en garantía del pago del precio aplazado.
3. La condición resolutoria explícita o pacto de “Lex commisoria” en garantía del precio aplazado, por el que se establece que de no pagarse el precio al vendedor en el término señalado en el contrato se entenderá resuelto.

Artículo 1504
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Artículo 1505
Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.

4. El pacto de afianzamiento en favor del comprador, por el que un tercero se compromete a pagar al vendedor sino lo hace el comprador, siempre que el fiador hubiera renunciado al beneficio de excusión.

B) LEGALES: Las garantías de las que goza el vendedor para el cobro del precio son distintas según hubiera entregado la cosa o no al comprador:

1. Cosa no entregada al comprador: el vendedor puede diferir la entrega de la cosa.

Artículo 1466
El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.

Artículo 1467
Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.

2. Cosa entregada al comprador: Habiéndose verificado la entrega, contempla el Código una garantía en beneficio del comprador y otra en beneficio del vendedor.

Artículo 1502
Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.

Artículo 1503
Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.
Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124.

Por tanto, para la aplicación de lo dispuesto en el citado precepto se requiere:

• que se trate de una compraventa de bienes inmuebles
• que el precio esté aplazado contractualmente y, por consiguiente, no haya todavía incumplimiento de la obligación de entregarlo, que pudiera autorizar la aplicación del art. 1124 CC
• que la conducta del comprador produzca en el vendedor el temor fundado de perder la cosa y el precio

Examen del artículo 1.504 del Código Civil.

Conforme al art. 1124:

Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
[…]

Sin embargo, tratándose de bienes inmuebles, el art. 1504 dice:

Art. 1504
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Mientras que en los bienes muebles, el art. 1505 establece:

Artículo 1505
Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.

A diferencia de lo que sucede con la venta de bienes inmuebles, aquí tiene lugar la resolución de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento.

En base a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la DGRN sobre la interpretación del art. 1504 del CC, podemos hacer los siguientes comentarios.

A) Relación y diferencias entre el art. 1124 y 1504 CC:

El art. 1124 CC, que juega como sanción resolutoria para cualquier incumplimiento contractual, ha de ceder cuando se trata del supuesto específico de venta de bienes inmuebles con precio aplazado, en cuyo caso funciona en plenitud el art. 1504 CC.

La Jurisprudencia compatibiliza el contenido de ambos preceptos, entendiendo que el art. 1504 CC es una especialidad del 1124 CC referida a los bienes inmuebles, de tal manera que frente a la regla general que contiene el segundo, para toda clase de obligaciones recíprocas, es de aplicación el primero, de modo específico y concreto, cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.

Esto supone que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el art. 1504 hayan de concurrir los requisitos que la doctrina considera indispensables para el ejercicio de la contemplada en el art. 1124, esto es;

1. existencia de un vínculo contractual
2. reciprocidad de las prestaciones estipuladas
3. incumplimiento grave de las que incumbían al deudor
4. quien insta la resolución haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían.

Por tanto, ambos preceptos no se eluden entre sí, sino que se complementan. La especialidad del artículo 1504 respecto del 1124 CC estriba en exigir como requisito previo para que la resolución pueda llevarse a cabo un requerimiento judicial o notarial de pago, toda vez que en tanto dicho requerimiento no se haga, el deudor puede abonar la deuda.

De lo dicho se desprende que el artículo 1504 es mas benévolo que el 1124, pues autorizan a pagar después de vencido el plazo hasta que se realice el requerimiento en forma, pero una vez realizado este resulta de mayor severidad, ya que determina la resolución sin admitir causas justificativas y prohibiendo de forma expresa la concesión de un nuevo termino para cumplir la obligación.

B) Requisitos necesarios para que proceda la resolución

1. Que se trate de una compraventa de bienes inmuebles con aplazamiento del pago del precio.
2. Que el comprador no pague el precio en el término convenido; impago que puede ser total o parcial, e incluso cabe la condición resolutoria explícita por falta de pago de los intereses convenidos o pactados, tal como entendió la RDGRN de 8 Octubre 1991.
   La más reciente jurisprudencia viene proclamando que la resolución a tenor del art. 1504 CC no requiere una actitud dolosa del incumplidor, que es a lo que apunta la frase “actitud deliberadamente rebelde” al incumplimiento, sino que es suficiente una voluntad obstativa del comprador al cumplimiento del contrato que frustre al menos el fin económico del contrato y las legítimas esperanzas de la contraparte.
3. Que el comprador haya sido requerido judicial o por acta notarial al pago. En cuanto a la naturaleza y contenido de este requerimiento o notificación, el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que tiene que ser un requerimiento resolutorio, es decir, un requerimiento en el que el vendedor manifieste al comprador su voluntad de dar por resuelto el contrato ante la falta de pago del precio en el plazo convenido; no siendo suficiente un requerimiento que contenga una simple reclamación del pago.
   En consecuencia, si el requerimiento ha tenido carácter resolutorio, el pago que después del mismo pretenda realizar el comprador será extemporáneo y podrá ser rechazado por el vendedor. No obstante, si el vendedor acepta el pago, el requerimiento perderá su eficacia.
   Y si el requerimiento se ha limitado a una simple reclamación del precio, el pago posterior hecho por el comprador impedirá el ejercicio de la acción resolutoria.
4. Que el vendedor haya cumplido por su parte todas las obligaciones que para el mismo se deriven del contrato, ya que como ha declarado el Tribunal Supremo no tiene derecho a pedir la resolución de la compraventa el vendedor incumplidor.

Las RDGRN de 29 Octubre 1982 y 17 de septiembre de 1997 han considerado que cuando el precio está representado por letras de cambio, es preciso que el vendedor ponga a disposición del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago, con el fin de evitar que se puedan poner al cobro diversas letras después de resuelta la venta.

C) Alcance de la condición:

Hoy tanto la doctrina mayoritaria como la jurisprudencia del Tribunal Supremo están de acuerdo en que aunque no se mencione en el contrato privado de compraventa la existencia del pacto de lex comisoria ello no impide su operatividad legal pues es claro que el art. 1504 CC no impone para que funcione su sanción que se recoja taxativamente en el acto de compraventa correspondiente, sino que es suficiente que se dé el supuesto de hecho, esto es, que se trate de una compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado. Lo que ocurre es que es necesario que conste de forma expresa para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en los arts. 9.2 LH y 51.6 RH.

D) Efectos:

La facultad resolutoria del contrato puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, según reiterada doctrina del Tribunal Supremo, por vía judicial o fuera de ella, mediante declaración del acreedor, y sólo si se impugna por la otra parte queda sometido a la sanción de los Tribunales, que habrán de declarar bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho:

• Si el comprador no se allana al requerimiento o no contesta al mismo, quedará resuelta la compraventa.
• Si el comprador se opone alegando que no tiene obligación de satisfacer el precio que se le reclama, el vendedor tendrá que instar judicialmente la resolución del contrato.

La resolución contractual produce efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir con efectos ex tunc (y no ex nunc), lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, y por tanto, el efecto fundamental de la resolución será la restitución recíproca de prestaciones (Art. 1123 CC). Así lo entendió la STS de 11 de octubre de 1995.

La compraventa con pacto de retro y el derecho de retracto convencional.

El retracto convencional es una modalidad de compraventa que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo, la propia cosa vendida.

Artículo 1506
La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal.

El CC denomina, en el art. 1507, retracto convencional a lo que más que un retracto es una venta con pacto de retro.

Art. 1507
Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Art. 1508
El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.
En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad.

Artículo 1509
Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.

Art. 1510
El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.

En realidad, el efecto erga omnes sólo se alcanzará cuando el pacto relativo a bienes inmuebles se inscriba en el RP (cf. art. 2.2 LH).

Art. 1518
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

En épocas anteriores el pacto de retroventa llegó a asumir un papel relevante en las transacciones económicas, ya que la rocambolesca figura estudiada era sencillamente el ropaje jurídico o la tapadera de una operación de préstamo, por lo general usurario.