Tema 14

Tema 65. Obligaciones del vendedor. Teoría de los riesgos. La entrega de la cosa. El saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

Obligaciones del vendedor.

Art. 1461
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

Comporta conservarla con “la diligencia propia de un buen padre de familia” hasta que se efectúa dicha entrega y prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

La entrega de la cosa abarca no sólo a ésta, sino a sus accesorios y los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato.

El CC no contiene reglas especiales sobre tiempo y lugar de la realización de la entrega, por lo que debe entenderse aplicables, salvo pacto en contrario, las generales. En relación con el lugar de entrega, la aplicación de las reglas supletorias del art. 1171 conllevará, en la mayoría de casos, a que la entrega de la cosa se hará en el lugar donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación (esto es, en el momento de perfeccionarse la compraventa).

Formas de entrega

Art. 1462
Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador (tradición real o material).
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato (tradición simbólica o instrumental), si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

En la constitutum possessorium el vendedor continúa poseyendo la cosa pero por otro título diferente al de propietario que antes ostentaba (ej. el vendedor sigue viviendo como arrendatario en la casa cuya propiedad transmitió).

En la traditio brevi manu el comprador tenía con anterioridad a la compra la posesión de la cosa, aunque fuera en concepto distinto al de dueño, pasando ahora a serlo (ej. el arrendatario adquiere la propiedad del piso que ocupa).

Reglas de la entrega en materia de inmuebles

Art. 1469
La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:

• Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
• Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.
• La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.

Art. 1470
Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.

Art. 1471
En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.

Art. 1472
Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega.

Obligación de saneamiento

Art. 1474
En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador:
1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida (saneamiento de la evicción).
2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Teoría de los riesgos.

La perfección o celebración y la consumación del contrato de compraventa pueden no ser coincidentes en el tiempo, de tal manera que puede transcurrir un lapso temporal, a veces prolongado, entre una y otra fase contractual durante el cual el bien objeto de compra sigue estando en poder del vendedor por no haberse realizado aún la correspondiente entrega. Durante dicho plazo, el bien vendido puede ser destruido, sufrir deterioros, daños o menoscabos o por el contrario, experimentar beneficios, producir frutos o generar cualquier incremento.

En relación con los beneficios o incrementos que pudiera experimentar la cosa, el comprador hasta la entrega o tradición no es dueño de la cosa, pero tiene derecho a los frutos o incrementos de la misma.

Art. 1452
El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182.
Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.
Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.

De acuerdo con el art. 1096.3, el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la pérdida obedezca a caso fortuito, en los dos casos siguientes:

• Cuando haya incurrido en mora, o
• Cuando haya realizado una doble venta.

Según lo dispuesto en el art. 1182, “quedará extinguida la obligación que consista en entregar una determinada cosa cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse constituido éste en mora”, por tanto, con carácter general el vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la conservación de la cosa objeto de la venta.

La mayor parte de los autores considera que en nuestro Derecho es el comprador quien asume los riesgos. En el mismo sentido se ha pronunciado la escasa jurisprudencia existente sobre el tema.

Garantías del pago del precio al vendedor

En determinados casos, el vendedor se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporáneo y preciso del precio pactado se presenta como de difícil materialización.

Art. 1503
Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.
Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124 (donde la resolución es consecuencia del incumplimiento).

Consiste el pacto comisorio en la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pacto expreso, ante la falta de pago en el término convenido o en cada uno de los plazos señalados.

Art. 1504
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

El requerimiento produce un doble efecto:

• Permite el ejercicio de la facultad resolutoria.
• Priva al Juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir.

Art. 1505
Respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.

La entrega de la cosa.

Ver arriba.

El saneamiento por evicción y por vicios ocultos.

Saneamiento por evicción

La evicción es un acto de iniciativa extraña tanto para el comprador como para el vendedor, que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto ésta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa (art. 1475.1).

Art. 1475
Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

No obstante, el Código Civil mira con recelo la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido:

• Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1476).
• Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que la haga el comprador con conocimiento de sus riesgos y consecuencias (art. 1477).
• Contrariamente, cabe también aumentar o agravar dicha obligación de saneamiento, estableciéndose al efecto una o varias cláusulas penales de carácter complementario.

Para que surja obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador. La importancia de la notificación al vendedor se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte defensas y pruebas contra la reclamación del tercero, actuando así como cooperador o coadyuvante del comprador.

Art. 1481
El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.

Art. 1482
El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible.
La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados.
El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo.
Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda.

La STS de 30/4/2013 considera que en caso de evicción, el vendedor ha de tener conocimiento de la correspondiente demanda y, por tanto, contar con la posibilidad de oponerse a ella.

El saneamiento por evicción también entra en juego, a pesar del silencio legal, en los supuestos de ventas judiciales, según doctrina jurisprudencial reiterada.

Efectos de la evicción

Art. 1478
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:
1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. 2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

Supuestos de evicción parcial

Art. 1479
Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.
Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.

Evicción de cargas o gravámenes ocultos

Art. 1483
Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.
Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.

Saneamiento por vicios ocultos

Art. 1484
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Art. 1485
El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Art. 1486
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción resolutoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria).
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Art. 1487
Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Art. 1488
Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.
Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Art. 1489
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.

Art. 1490
Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

La Ley del Ruido ha considerado oportuno recurrir al saneamiento por vicios ocultos en relación con la contaminación acústica de los inmuebles, provocada por el incumplimiento de las normas técnicas relativas al debido aislamiento de las construcciones.

El Código Técnico de la Edificación (art. 14) aprobado por RD 314/2006 contempla esta cuestión.

El saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales

El CC contiene reglas especiales destinadas a regular los requisitos y efectos del saneamiento en la venta de ganado y animales. En estos casos, el comprador ha de ejercitar la correspondiente acción en el plazo de 40 días a partir de la entrega del animal y sólo procederá si se dan los siguientes requisitos:

• Ha de tratarse de vicio oculto (art. 1495).
• El vicio o defecto ha de estar determinado por la ley o los usos locales (art. 1496.2).
• Que no se trate de venta formalizada en feria o pública subasta, ni de caballerías enajenadas como de desecho (art. 1493).

Se establece la nulidad de la venta de ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas (art. 1494).

En el supuesto de compra de dos o más animales siendo viciosos uno de ellos, solamente procede la acción redhibitoria respecto del vicioso y no de los demás, salvo que no se hubieren comprado los unos sin el otro.

Si el animal muriese a los 3 días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicios de los facultativos.