Tema 13

Tema 64. El contrato de compraventa. Clases. Elementos personales, reales y formales. Prohibiciones. La transmisión del dominio en la compraventa. El pacto de reserva de dominio. La venta de cosa ajena y la doble venta.

El contrato de compraventa.

Tradicionalmente se ha considerado la compraventa como el “contrato-tipo” por antonomasia, y parte de sus preceptos se aplican, en principio, y con las precisas adaptaciones, a los demás contratos en que existen prestaciones recíprocas.

Art. 1445
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Concepto: El contrato de compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento. La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato, son las obligaciones primordiales que éste lleva aparejadas una vez perfeccionado por el acuerdo de voluntades en que realmente consiste el contrato.

Es también un contrato bilateral por producirse obligaciones recíprocas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra.

Es un contrato oneroso, por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios recíprocos para comprador y vendedor.

Por lo general, es un contrato conmutativo al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección; pero puede ser aleatorio en ciertos casos, como sucede cuando se trate de “cosas futuras” a riesgo del comprador o “compraventa de esperanza”, en la que el comprador se obliga a pagar el precio, tenga o no existencia la cosa.

Es un contrato traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para la transmisión de la propiedad, siendo dicho resultado la finalidad perseguida por el comprador: la adquisición en propiedad.

El carácter traslativo no está reñido con el llamado pacto de reserva de dominio. Consiste dicho pacto en la estipulación expresa contemplada en el contrato en virtud de la cual vendedor y comprador acuerdan que no se producirá la transmisión de la propiedad de la cosa vendida hasta que no se produzca el pago íntegro del precio convenido.

Nuestro Código Civil no contiene norma alguna relativa a dicho pacto (aunque sí la hay en la LVPBM -art. 7-). Sin embargo, la doctrina jurisprudencial al respecto es absolutamente firme y reiterada a favor de su licitud.

Clases.

CASTÁN establece 5 tipos de compraventa.

A) Por su regulación legal:

Se divide en civil y mercantil.

Artículo 325 CCom
Será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa.

Artículo 326 CCom
No se reputarán mercantiles:
1.º Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona por cuyo encargo se adquirieren.
2.º Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos, de los frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les paguen las rentas.
3.º Las ventas que, de los objetos construidos o fabricados por los artesanos, hicieren éstos en sus talleres.
4.º La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.

B) Por razón de sus disposiciones legales:

• Ventas comunes u ordinarias: se rigen por las disposiciones generales del CC.
• Ventas específicas: se rigen por preceptos de excepción, como ocurre con la venta de los bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos de extraordinario valor y valores mobiliarios de los menores sujetos a tutela, en los que el tutor necesita autorización judicial (271.1 CC)

C) Por su origen:

Puede ser voluntaria o necesaria, según exista un consentimiento libre del vendedor o le sea impuesta por la Ley. Una especie de venta necesaria es la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social, que según el art. 1456 CC se regirá por lo que establezcan las leyes especiales.

D) Por su forma:

• Venta pública, es la que se celebra por medio de subasta, donde el que trata de vender la cosa, previo anuncio, la ofrece al que pague mayor precio. Esta puede ser a su vez:
  • Necesaria, cuando impone la ley que se venda por ese procedimiento, o voluntaria si se celebra así porque libremente la elige el vendedor
  • Judicial, cuando se verifica con intervención de la autoridad judicial y acomodándose a los trámites que establece la LEC, o extrajudicial, cuando tiene lugar en la forma que en cada caso se determine siendo la más frecuente las celebradas ante Notario con arreglo al pliego de condiciones previamente establecido.
• Venta privada, es la propiamente contractual y en la que el vendedor celebra con un comprador a su elección.

E) Por su ejecución:

• Compraventa ordinaria, en la que el objeto se entrega de una sola vez.
• Contrato de suministro, en el que el objeto se ha de entregar sucesiva y periódicamente.

Siguiendo a CASTÁN, en las compraventas ESPECIALES intervienen elementos de excepción.

A) Por la persona del vendedor:

• Venta de bienes de menores sujetos a patria potestad.
• De bienes de menores o incapacitados sujetos a tutela.
• Venta de bienes por el emancipado.
  En estos tres casos nos referimos a bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales y objetos de extraordinario valor.
• Venta de bienes del Estado.
• Venta de bienes de la Iglesia.

B) Por razón del objeto de la venta

• Venta de inmuebles.
• Venta de bienes muebles a plazos.
• Venta de cosa futura. Ésta presenta dos modalidades:
  • “Emptio rei sperate” o venta de cosa esperada.
  • “Emptio spei” o venta de esperanza. Es aleatoria; el comprador deberá pagar aunque la cosa no llegue a existir.
• Venta de créditos, herencias ventas en globo o en bloque, créditos litigiosos.
• Venta de propiedades especiales. Aguas, minas y montes, propiedad intelectual e industrial.
• Venta de bienes del Patrimonio Histórico Artístico.

C) Por la forma

• La expropiación forzosa.
• Compraventa mediante subasta.
• Compra-venta de bienes muebles fuera de establecimientos mercantiles.

Elementos personales, reales y formales.

ELEMENTOS PERSONALES

• El vendedor, que se obliga a entregar la cosa.
• El comprador, que se obliga a pagar por ella el precio.

Artículo 1457
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

ELEMENTOS REALES

Son la cosa y el precio.

• La cosa: Pueden ser objeto de la compraventa todas las cosas y los derechos. Han de reunir los siguientes requisitos:
  • Existencia real o posible (art. 1272).
  • Existencia al tiempo de celebrarse el contrato (art. 1460).
  • Lícita (art. 1271).
  • Determinada o determinable (art. 1273).
• El precio: se exigen las siguientes condiciones:
  • Consistente en dinero (art. 1445).
  • Verdadero o real, por el carácter oneroso de la compraventa.
  • Determinado (art. 1445).

ELEMENTOS FORMALES

En cuanto a la forma de celebración, la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento.

Artículo 1450
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Especialidades:

1. Promesa de venta.

Artículo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 5 de octubre de 2005, señaló que la promesa de venta, aún hecha en documento público, no produce la transmisión del dominio, sino que habría que considerarla como un precontrato que no produce los efectos del contrato principal de compraventa posterior, en cuya virtud se adquiere el dominio mediante la tradición.

2. Compraventa a ensayo o prueba y “ad gustum”.

Artículo 1453
La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva.

3. En cuanto a los casos de intervención de las arras:

Artículo 1454
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

4. En cuanto a la formalización de la compraventa, rige la libertad de forma:

Artículo 1278
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

Excepciones:

1. La exigencia de escritura pública:

Artículo 1279
Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.

Artículo 1280
Deberán constar en documento público:
1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
3.º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4.º La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
5.º El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
6.º La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas.

Además será necesaria y esencial (ad solemnitatem) cuando se estipule por las partes.

Conviene advertir que si se pretende la inscripción de la transmisión del dominio con causa en una compraventa será preciso otorgar Escritura (art. 3 LH), y conforme al art. 1462 CC, el otorgamiento de ésta equivale a la entrega.

2. La venta forzosa por utilidad pública.

Artículo 1456
La enajenación forzosa por causa de utilidad pública se regirá por lo que establezcan las leyes especiales [en concreto, la LEF].

Prohibiciones.

La compraventa exige, como en todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse.

Art. 1457
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

De este modo se establece una remisión a la normativa en materia de capacidad de obrar.

Art. 1458
Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente.

Prohibiciones

Art. 1459
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:
1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

La contravención de estas prohibiciones comporta la nulidad radical y absoluta del contrato celebrado (art. 6.3 CC) independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar en su caso.

La conculcación de la prohibición del mandatario y albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o los sucesores.

La transmisión del dominio en la compraventa.

Uno de los principales problemas que se plantean en el ámbito de la compraventa es el de la transmisión del dominio, que a su vez plantea dos cuestiones:

• Si el sólo contrato de compraventa basta para transmitir el dominio.
• Si es obligación del vendedor transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador.

La primera cuestión tiene en nuestro derecho positivo una respuesta negativa, pues nuestro Código vigente sigue fiel a la tradicional doctrina del título y modo.

En consecuencia, el contrato de compraventa para que transmita el dominio debe ir acompañado de la entrega de la cosa, cumpliéndose así los dos requisitos del título y modo, tal y como sanciona el artículo 609 CC.

Artículo 609
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

En cuanto a la segunda cuestión, se trata de un problema más complejo en el que interfieren los antecedentes históricos, el Derecho comparado, la doctrina y la poca claridad del Código Civil.

En el Derecho romano, el vendedor no estaba obligado a transmitir la propiedad al comprador sino sólo a entregarle la cosa y mantenerle en la pacífica posesión de la misma.

Pero en Derecho moderno hay una tendencia a imponer al vendedor esta obligación pues cuando el comprador celebra un contrato de compraventa lo que pretende es adquirir la propiedad de la cosa y no sólo su posesión.

Códigos como el francés, el italiano o el alemán establecen con claridad la obligación del vendedor de transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador.

El CC español no establece nada al respecto.

En la Jurisprudencia también ha habido dudas aunque parece predominar la tesis de la STS de 27 Mayo 1959 que dice que el contrato de compraventa se caracteriza precisamente por la transmisión que por él se hace del dominio de una cosa.

El problema de la transmisión del dominio en la compraventa se plantea sobre todo en tres casos:

1. Venta de cosa ajena, como luego veremos.
2. Doble venta, regulada en el Art. 1473 CC y para cuyo estudio nos remitimos al tema 67.
3. Venta con pacto de reserva de dominio.

El pacto de reserva de dominio.

Por el pacto de reserva de dominio, que tiene por objeto garantizar el pago del precio, las partes difieren la eficacia traslativa del negocio al momento en que se paga la totalidad del precio.

Admisibilidad: Desde el punto de vista teórico, este pacto es admisible ya que no hay ningún precepto en el CC que lo prohiba, y por tanto cabe dentro del marco que para la autonomía de la voluntad señala el art. 1255 CC.

Desde el punto de vista jurisprudencial, ha sido declarado lícito por una antigua y reiterada jurisprudencia. Así las Sentencias de 10 Junio 1958, 19 Mayo 1989 o 12 Julio 1996.

Desde el punto de vista práctico, es un pacto muy frecuente en el tráfico de ciertos bienes muebles comprados a plazos, y en este ámbito recibe su reconocimiento legal en la Ley 17 Julio 1965, hoy derogada y sustituida por la Ley 13 Julio 1998 de Venta a Plazos de bienes muebles.

Esta Ley tienen por objeto sólo la venta a plazos de bienes muebles corporales no consumibles e identificables, y en base a lo dispuesto en su artículo 7.10, la reserva de dominio no es un elemento esencial del contrato que la misma regula, sino accidental pues la cláusula de reserva de dominio debe pactarse expresamente en el contrato.

Naturaleza: La doctrina mayoritaria así como la jurisprudencia del Tribunal Supremo entienden que se trata de una condición suspensiva que condiciona no el contrato sino la obligación de transmitir el pleno dominio de la cosa vendida al comprador al hecho de que se pague por completo el precio convenido.

Efectos: De las citadas sentencias que abordan el tema se desprenden los siguientes:

• Antes del pago del precio:
  El Vendedor sigue siendo dueño de la cosa vendida pero no puede venderla de nuevo, y el comprador sólo adquiere su posesión estando obligado a mantener su integridad y no puede enajenarla ni adquirirla por usucapión. Si el comprador la transmite a un tercero, el vendedor podrá reivindicarla ya que sigue siendo dueño de ella, salvo que se trate de un tercero protegido por la vía de los artículos 34 LH o 464 CC.
  Si un acreedor del comprador logra que se trabe embargo sobre la cosa, el vendedor podrá ejercitar una tercería de dominio para levantar dicho embargo. Aunque aquí la jurisprudencia exige, para evitar confabulaciones entre vendedor y comprador en perjuicio de terceros, que se acredite la autenticidad y certeza de la fecha del contrato anterior al embargo.
• Pagado el precio convenido:
  Se cumple la condición y el comprador adquiere “ipso iure” el dominio de la cosa vendida con efectos retroactivos.
• Si no se paga el precio:
  Entran en juego otras clausulas que normalmente acompañan al contrato, por las cuales éste se resuelve, o bien las reglas generales que facultan al acreedor a pedir la resolución.

La venta de cosa ajena y la doble venta.

VENTA DE COSA AJENA

Tiene lugar cuando la cosa o derecho vendido no pertenece al vendedor. Es necesario:

1. Que el vendedor no sea titular ni tenga la representación del tercero titular.
2. Es indiferente que el vendedor conozca o no la ajenidad de la cosa.

A) Admisibilidad

La doctrina moderna admite su validez siempre que las partes procedan de buena fe; la DGRN reconoció pronto su validez en Resolución de 2/09/1902 y el Tribunal Supremo, a partir de los años cincuenta.

Y como argumentos:

1. Alcance obligacional de la compraventa. Art. 1255, 1450 y 1451.
2. Inexistencia de un precepto que exija al vendedor ser propietario y le imponga la obligación de transmitir la propiedad.
3. Por analogía con el legado de cosa ajena, que produce efectos obligacionales.

Como clarifica entre la doctrina reciente CUENA CASAS: el contrato produce obligaciones (Art. 1089 y 1091 CC) y la entrega ex iusta causa es lo que permite adquirir el dominio. El título será válido como determinante de obligaciones. En caso de no ser dueño quien vende, deberá indemnizar (Art. 1124 CC), pues la obligación sí que ha surgido. Y el comprador aún podrá llegar a ser propietario por usucapión ordinaria (con título válido), lo cual lleva a ésta autora a caracterizar la usucapión como el “reverso de la tradición”, pues siendo el modo ineficaz, permite sanar la falta de poder de disposición del tradens.

Recientemente, la STS de 5 de Marzo de 2007, ha confirmado que la falta de poder de disposición del vendedor no determina la nulidad de la venta y siendo válido el título, y siendo el vendedor titular registral, sería posible mediante la compra de cosa “ajena” según un título no inscrito, pero propia del vendedor según el Registro, que el comprador adquiriese como tercero del Art. 34 LH, sin necesidad de que se anulase o resolviese el título del transferente por virtud de causas que no consten en el propio registro.

Ahora bien, éste efecto sólo será posible concurriendo buena fe en el comprador y a éste respecto el Tribunal Supremo reputa en Sentencia de 7 de Septiembre de 2007 de mala fe a quien desconocía la falta de titularidad por negligencia ignorante. No basta por tanto fiarse de la apariencia creada por el Registro, sino que la buena fe decae al demostrarse el conocimiento de la discordante realidad extrarregistral.

B) Efectos

Hay que distinguir distintos supuestos:

• Que el vendedor adquiera la cosa para poder entregarla: se producen los efectos propios de la compraventa.
• Que el vendedor entregue la cosa sin haberla adquirido:
  1. El propietario tiene derecho a reclamarla. Puede ocurrir:
  • Que el comprador la haya adquirido por usucapión o por ser tercero hipotecario, en cuyo caso su oposición será inatacable.
  • Que no la haya adquirido por usucapión, en cuyo caso el vendedor está obligado al saneamiento por evicción ante el comprador.
  2. Si el propietario no la reclama, el comprador no podrá impugnar la venta, pues sólo le asiste este derecho cuando es perturbado en su posesión.
• Que el vendedor no entregue la cosa ajena: las consecuencias serán las propias de un incumplimiento contractual (artículo 1101), pudiendo el comprador pedir la resolución por incumplimiento (Arts. 1124, 1504 y 1505).

Junto a estas ideas generales, es preciso valorar también la relación específica vendedor-comprador:

• Si el vendedor actúa de mala fe y el comprador de buena fe, es decir si se pactó (expresa o tácitamente, a través de los usos de los negocios Art. 1258) que la cosa fuera propia del vendedor y la transmisión inmediata de la misma, la venta es impugnable SSTS 11 XI y 31 XII 1997:
  • Por dolo (artículos 1269 y 1270).
  • Por error, pues hemos dicho que la compraventa tiene finalidad traslativa.
• Si ambos actúan de buena fe, el contrato es válido y producirá los efectos a que antes hemos aludido.
• Si ambos actúan de mala fe (compensatio culpa), las cosas quedarán como están pues “in pari cuasa turpirturdinem, melior est conditio posidentis”.

DOBLE VENTA

La doble venta, o como en ocasiones precisa el Tribunal Supremo, la “pluralidad de ventas sobre una misma cosa” es muy frecuente en la práctica.

El CC se preocupa única y exclusivamente de determinar cuál de los compradores devendrá propietario (art. 1473).

Art. 1473
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

El CC no considera qué ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podrá solicitar la correspondiente indemnización de conformidad con las reglas generales o, en su caso, acudir a la vía penal.

La jurisprudencia ha resaltado en múltiples ocasiones que la buena fe del comprador es un requisito indispensable; en cuanto “de ordinario la doble venta presupone una actuación dolosa o fraudulenta del vendedor y no merece protección quien colaboró en la maniobra o cuando menos la conoció”.

Por buena fe debe entenderse ahora ignorancia o desconocimiento por parte del comprador de que la cosa comprada había sido objeto de venta anteriormente. Constituye, pues, un supuesto de buena fe en sentido subjetivo que es, al propio tiempo, una circunstancia de hecho.