Tema 49

Tema 49. El derecho de superficie: concepto, naturaleza y clases. Superficie urbanística: constitución, contenido y extinción. El derecho de superficie sobre fincas rústicas. Derechos de vuelo y subedificación. Idea del derecho real de censo: concepto, caracteres y clases.

El derecho de superficie: concepto, naturaleza y clases.

Concepto: Consiste en la facultad que tiene una persona para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado, durante un plazo temporal determinado, mediante canon o precio (normalmente periódico).

Por tanto, la propiedad del suelo convive con la “propiedad temporal” del superficiario. El derecho real de superficie, una vez constituido existirá aun antes de llevar a cabo la construcción o plantación; al mismo tiempo que sobrevivirá a las mismas, en caso de siniestro o perecimiento.

Al igual que el usufructo, la superficie tiene como carácter propio o específico la de ser un derecho real temporal. La temporalidad viene requerida por un dato económico: la nuda propiedad y la mera propiedad del suelo tienen un escasísimo valor mientras estén vigentes los derechos reales limitados.

Pero usufructo y superficie desempeñan funciones bien diversas: el conjunto de obligaciones y derechos del usufructuario se encuentran transidos por la idea de conservación de una cosa que había sido puesta en productividad por el propietario cedente. En cambio, la superficie tiene por objeto la generación de riqueza por parte del superficiario.

Las demás notas características de la superficie son las genéricas de los derechos reales de goce.

Naturaleza

La DOCTRINA MODERNA lo considera como un auténtico dº real, que presenta una doble fase:

• En una 1ª fase, hay un dº real de goce sobre cosa ajena (que permite edificar o plantar).
• Y la 2ª fase, una vez llevada a cabo la edificación o la plantación, el superficiario adquiere “temporalmente” la propiedad de lo edificado o plantado (es la llamada “propiedad superficiaria”).

Regulación y Clases

En el Código Civil sólo se nombra en una ocasión el derecho de superficie, y, por cierto, “de pasada”, puesto que la norma contenida en sede de censos no pretende regular de forma independiente el derecho de superficie, sino únicamente declarar que la forma de redención de este gravamen no será la específicamente regulada para los censos en el Código Civil. Por ello suele afirmarse comúnmente que, tanto en el momento de su publicación cuanto actualmente, el derecho de superficie carece de regulación en el Código Civil.

La desolación y ruina ciudadanas que trajeron consigo las guerras mundiales (sobre todo la segunda: Town and Country Planning Act -Ley inglesa de planificación territorial-, de 1948), provocaron una cierta vivificación de la figura, ya que se hacía muy necesario la regeneración no sólo del parque de viviendas de las ciudades, sino del tejido agrícola; por ello, la mayor parte de los países europeos se ocuparán, entre otras medidas, de actualizar normativamente el derecho de superficie, aunque con resultados prácticos muy dudosos.

El LSRU ubica la regulación del derecho de superficie en los arts. 53 y 54:

El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado, siendo susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo,. Por tanto admite configurar como derecho de superficie “el derecho de suelo” y del “subsuelo”.

Puede constituirse a título oneroso o gratuito, pero requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

El plazo temporal máximo previsto es el de 99 años.

Expirado el plazo por el que se constituya, lo edificado revierte al propietario del suelo.

El superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al Propietario y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie.

Superficie urbanística: constitución, contenido y extinción.

CONSTITUCION

Puede constituirse por acto “inter vivos” y “mortis causa” y en el primer caso, tanto a título oneroso como gratuito.

Elementos personales. Son 2, el propietario del suelo y el superficiario.

EL PROPIETARIO DEL SUELO para constituir un dº de superficie sobre su finca precisa tener capacidad para disponer.

El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.

EL SUPERFICIARIO solamente precisa capacidad general para contratar u obligarse.

Elementos Reales. El dº de superficie debe recaer sobre una FINCA URBANA en cuyo suelo puedan levantarse construcciones. Pero la doctrina admite que también puede constituirse un dº de superficie sobre un edificio ya existente ó bajo el suelo.

Elementos formales. Para la modalidad “urbanística” rige el art 53.2 TRLSRU: escritura ad solemnitatem e inscripción constitutiva.

Elemento temporal. El derecho de superficie urbanística es siempre temporal, ya que según el art 53.2 TRLSRU: “no podrá exceder de 99 años”.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

CONTENIDO

Derechos del propietario:

• Dº a percibir la CONTRAPRESTACIÓN pactada, si el dº de superficie se constituyó a título oneroso. En la modalidad urbanística, el art 53.3 TRLS dice que la contraprestación podrá consistir:
  • en el pago de una suma alzada o de un canon periódico,
  • o en la adjudicación de viviendas o locales,
  • o derechos de arrendamiento de las viviendas o locales,
  • o en varias de estas modalidades a la vez
• El propietario de suelo puede ENAJENAR Y GRAVAR SU DERECHO (el SUELO) con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste (art. 54.4).
• Dº de tanteo, retracto y pacto de retroventa. En el “título constitutivo del dº de superficie” podrán incluirse cláusulas y pactos relativos a dº de tanteo, retracto y pacto de retroventa a favor del propietario del suelo, en el caso de que el superficiario enajene dichas viviendas o locales.
• Subsuelo. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
• Dº DE REVERSIÓN de lo edificado. Extinguido el dº de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el dº de superficie.

OBLIGACIONES del propietario:

• Permitir la construcción; y satisfacer los impuestos y contribuciones que afecten al suelo.

DERECHOS SUPERFICIARIO:

• Dº a edificar en el suelo ajeno dentro del plazo concedido. El art 16.1.C RH exigía consignar en la inscripción las características generales de la edificación a construir, su destino y coste. Este derecho incluye el de reconstruir (si la edificación perece antes de transcurrir el plazo pactado).
• Dº a la propiedad temporal de lo edificado (mientras dure el dº de superficie).
• Facultades dispositivas:
  • Art. 54 TRLSRU El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.
  • Y el art 107.5 LH admite la hipotecabilidad del dº de superficie.

Obligaciones SUPERFICIARIO:

• Pagar las contribuciones e impuestos relativos a la construcción.
• Pagar la contraprestación convenida.
• Construir en el plazo pactado, pues de no hacerlo en dicho plazo se extingue su derecho.

EXTINCIÓN

El dº de superficie se extinguirá (art. 54 TRLSRU):

• Por las causas “comunes” a todos los dº reales: Es decir, por Consolidación, Renuncia del superficiario ó muto Disenso.
• Art 54 in fine Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie
• Y como causas “específicas”: El derecho de superficie se extingue
  • si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística EN el PLAZO previsto en el título de constitución
  • y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

El derecho de superficie sobre fincas rústicas.

Es el dº real que permite a su titular sembrar o plantar sobre predio rústico ajeno, adquiriendo la propiedad de lo plantado o sembrado.

Régimen legal vigente.- El Cc no contiene regulación alguna de este dº real. Pero si el art 30.3 RH.

Art. 30.3 RH El derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquella sobre la que se constituya; en la inscripción se harán constar: SU DURACIÓN, la plantación o siembra en que consista, así como el destino de éstas y de las mejoras en el momento de la extinción del derecho, los convenios y prestaciones estipulados, y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter real.

Iguales circunstancias deberán constar en las inscripciones de consorcios a favor de la Administración Forestal o de los particulares.

Los títulos a que se refiere este artículo se inscribirán con forme a los preceptos de este Reglamento, en relación con las disposiciones vigentes sobre la materia.

Naturaleza jurídica.- Hay 2 posturas:

• Es un auténtico dº de superficie .
• Es un dº real limitativo del dominio, pero no propiamente un dº de superficie, ya que atribuye un goce o USO PARCIAL de la finca, compatible con otros usos (pastos, caza) del propietario. El dº de superficie exige un USO TOTAL de la finca.

Derechos de vuelo y subedificación.

Desde la reforma del Reglamento Hipotecario, operada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, existe una rara unanimidad en la admisión de “derechos de vuelo” y “derechos de subsuelo” que, sin ser configurados como derecho de superficie (referido, propia e históricamente hablando, sólo al suelo), facultan a su titular para elevar plantas de un edificio ya construido o, inversamente, para actuar en tal sentido en el subsuelo de un edificio o de un solar ajenos. Se les denomina también “derecho de sobreedificación” o “sobreelevación” y de “subedificación”.

Hace décadas se planteaba generalmente “sobreelevar” lo ya construido, mediante la realización de un ático o una nueva vivienda. Sin embargo, el supuesto práctico de mayor relevancia en la actualidad está representado por la construcción de aparcamientos subterráneos que tras la constitución de los correspondientes derechos, no solo ocupan el subsuelo de un edificio de nueva construcción, sino que invaden el espacio subterráneo de las fincas colindantes.

De conformidad con el art. 16 RH tales derechos pueden configurarse como nuevas unidades registrales del régimen de propiedad horizontal de la finca matriz.

La sobreelevación (en particular) y la subedificación (en su caso) suelen responder a una especial previsión por parte de los promotores inmobiliarios, de tal manera que el constructor se reserva tales facultades cuando todavía no ha enajenado o transmitido a terceras personas los diversos pisos o elementos privativos del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Para la STS de 10 de mayo de 1999 dicha práctica es reprochable y contraria a las normas imperativas que regulan el régimen de propiedad horizontal pues el derecho de elevación al que se refiere el art. 16 del RH será tal derecho y estará legítimamente constituido cuando los titulares de todos los pisos y locales lo otorguen a favor del beneficiario, bien a título oneroso, bien a título lucrativo.

Sin embargo hay que advertir que dicha conclusión no constituye doctrina jurisprudencial indiscutible, pese a haberse visto reiterada con posterioridad en otra sentencia del Tribunal Supremo, ya que parte de un planteamiento que no ha merecido ser compartido por los restantes miembros de la Sala 1ª del Tribunal Supremo y que, para muchos autores, puede considerarse radicalmente errático.

Idea del derecho real de censo: concepto, caracteres y clases.

Concepto y constitución

Art. 1604
Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.

Así, las distintas figuras de censo serían derechos reales caracterizados por el hecho de que algunos bienes inmuebles quedan sometidos al poder que ostenta el titular activo del derecho real. Los censos no pueden recaer sobre bienes muebles y, según la doctrina, ni siquiera sobre los bienes inmuebles que no lo sean por naturaleza.

Caracteres

Es un DERECHO REAL INMOBILIARIO limitativo del dominio.

Artículo 1623
Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas, y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello.

PERPETUO o por tiempo indefinido, aunque redimible a voluntad del censatario.

Artículo 1608
Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.
Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico.

TRANSMISIBLE,

Artículo 1617
Pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión.

En principio INDIVISIBLE.

Artículo 1618
No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia.
Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca.

PRESCRIPTIBLE

Artículo 1620
Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos, conforme a lo que se dispone en el título XVIII de este libro.

Siempre es necesaria EP (no sólo para la enfiteusis, art. 1280.1 Cc)

Artículo 1628
El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública.

Clases

Censo enfitéutico

Art. 1605
Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

En la figura concurren los siguientes aspectos:

• Hay una concurrencia de dominios, pues el propietario inicial, reservándose el dominio directo, transmite a otra persona el dominio útil.
• El titular de este último, el dueño útil, llamado enfiteuta, debe ser quien afronte el pago de la pensión anual.

Censo consignativo

Art. 1606
Es consignativo el censo cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.

Por tanto, el obligado a pagar el canon es el mismo propietario, en cuanto ha recibido de un tercero una determinada suma de dinero. El censo sería el derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de préstamo, sin que respecto de la titularidad dominical de la finca exista modificación alguna: el propietario constituyente del censo sigue siendo, en efecto, dueño de la finca.

La constitución del derecho real nace a consecuencia de que su titular activo ha consignado o entregado al propietario-agricultor un dinero, por el que éste habrá de reconocer al prestamista, de forma indefinida temporalmente, con sentido de perpetuidad, una suerte de preeminencia sobre la finca.

Censo reservativo

Art. 1607
Es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.

El carácter reservativo procede de que el constituyente, el propietario transmitente del dominio, se reserva el derecho a cobrar perpetuamente el canon, asumiendo, por tanto, la posición de censualista, pero perdiendo la condición de propietario.

El nuevo propietario será el censatario, esto es, quien ha de afrontar el pago del canon.

Este resultado arroja confusión, pues parece que tanto en el censo consignativo como en el censo reservativo, el propietario es el censatario. Y así es pero con una diferencia:

• En el censo consignativo el propietario-censatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia de censo alguno.
• En el censo reservativo el propietario-censatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, mientras que el titular originario ha pasado a la condición de censualista.

Así, el pagador del canon:

• en el censo consignativo lo es el deudor del préstamo.
• en el censo reservativo lo es el nuevo titular de la propiedad del fundo.

Caracteres del censo

Art. 1608
Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.
Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico.

Así pues, la duración indefinida y tendencialmente perpetua de los censos se proyecta como requisito esencial de la figura. El derecho real de censo debe configurarse como una carga real que incide sobre la finca en cuestión de forma permanente y consustancial mientras que no tenga lugar la redención.

Art. 1617
Pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión.

Art. 1618
No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia.
Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca.

Art. 1619
Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos.
A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos.