Tema 48

Tema 48. Servidumbres legales. Concepto y naturaleza jurídica. Servidumbres de aguas, paso, medianería, luces, vistas y desagüe de edificios. Distancias y obras intermedias.

Servidumbres legales. Concepto y naturaleza jurídica.

Concepto: Las servidumbres legales son servidumbres impuestas por la Ley que tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

Naturaleza: la mayoría de los civilistas modernos consideran que más que verdaderas servidumbres como limitaciones ad extra de un régimen de propiedad preexistente, se trata de delimitaciones institucionales que no limitan sino que definen el dominio de determinados fundos en virtud de su función social (art. 33 CE).

Así, en nuestro Cc varias de las denominadas servidumbres legales no son servidumbres, sino límites internos del dominio encuadradas dentro de las relaciones de vecindad, de modo que

• no será necesaria su constitución
• se presumen
• no dan derecho a indemnización (salvo que sean infringidas)
• se basan en una relación de igualdad entre los predios
• son imprescriptibles.

Servidumbres de aguas, paso, medianería, luces, vistas y desagüe de edificios.

De agua

Art. 552
Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.

Para el Reglamento de Dominio Público hidráulico (RDPH), la servidumbre de agua más importante es la de acueducto (art. 19 RDPH).

De paso

La regulación obliga a distinguir entre la servidumbre de paso para fincas enclavadas, la servidumbre temporal motivada por obras, y las servidumbres establecidas para paso de ganados.

Art. 564
El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

Art. 565
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.

Art. 567
Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Art. 568
Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.

Las cañadas, cordeles y veredas no son propiamente hablando espacios sujetos a servidumbre, sino vías pecuarias stricto sensu: esto es, “rutas o itinerarios por donde discurre o ha venido discurriendo tradicionalmente el tránsito ganadero”, según la definición del art. 1.2 de la vigente Ley de Vías Pecuarias (Ley 3/1995, de 23 de marzo). La anchura de las cañadas, cordeles, y veredas prevista en el art. 570.2 coincide con la prevista en el art. 4 de la citada Ley.

Las vías pecuarias son bienes de dominio público de las Comunidades Autónomas y por ello son inalienables, imprescriptibles e inembargables (art. 2). Franjas de terrenos, pues, destinadas al uso ganadero que, en sí misma consideradas, poco tiene que ver con las servidumbres. En cambio, sí son verdaderas servidumbres cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, en este caso no puede exceder de 10 metros (art. 570).

De medianería

Art. 571
La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

Art. 572
Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior o prueba en contrario:
1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

La medianería es una situación especial de cotitularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas fincas de otras, con independencia de que tengan naturaleza rústica o urbana. No hay, pues, una relación de servicio entre un predio y su colindante, sino una interrelación entre ambos, cuya contigüidad puede conllevar (o no) que los elementos de deslinde entre ambos estén sometidos al condominio o comunidad de los titulares de los predios dominantes. Así configurada y no obstante su calificación legal, el estudio de la medianería corresponde hacerlo desde la perspectiva de una especial situación de cotitularidad ex re.

De luces y vistas

Art. 580
Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

La mayor parte de los preceptos de la sección “de la servidumbre de luces y vistas” del CC (arts. 580 a 585) giran en torno a las recíprocas limitaciones que la contigüidad de las fincas hace recaer sobre sus respectivos propietarios.

El único caso de servidumbre es el contemplado en el art. 585.

Art. 585
Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.

De desagüe

Art. 586
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Servidumbre de vertiente de tejados

Art. 587
El dueño del predio que sufre la servidumbre de vertiente de los tejados podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Servidumbre de desagüe de patio enclavado

Art. 588
Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

Ambos preceptos están referidos exclusivamente a las aguas pluviales.

En relación con las aguas residuales, habrá de estarse a la correspondiente legislación administrativa (RD 2414/1961, de 30 de noviembre: Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas) salvo en el supuesto de que se haya constituido una verdadera servidumbre por usucapión, destino del padre de familia o mediante convenio entre los titulares de las fincas interesadas.

Distancias y obras intermedias.

Según COCA PAYERAS los arts. 589 y ss no establecen servidumbres sino relaciones de vecindad, guiadas por el principio recogido jurisprudencialmente de que la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina.

Artículo 589
No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia.

Esta norma remite a la ley de 12 de marzo de 1975 sobre zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional y su Reglamento de 10 de febrero de 1978.

Artículo 590
Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

Artículo 591
No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.
Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.

Artículo 592
Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

Artículo 593
Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo.
Exceptúanse los árboles que sirvan de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes.