Tema 41

Tema 41. Configuración de los garajes. Complejos inmobiliarios. Referencia a los puertos deportivos. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Especialidades en propiedad horizontal en Cataluña.

Configuración de los garajes.

El Art. 396 CC, no menciona la palabra garaje. Aparece citado en el art. 5.1 LPH a efectos de considerar el garaje como un anejo (“anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano…”).

Dado el vacío legal sobre esta materia, los lugares de estacionamiento de vehículos, situadas normalmente en las plantas bajas o sótanos de los edificios pueden configurarse de varias maneras:

• Como anejo inseparable del piso o local. Es el régimen normal en las VPO, pero en los demás casos puede resultar antieconómico, en cuanto impide la disposición de las plazas de garaje de forma independiente, salvo acuerdo de la Junta de Propietarios (o disposición en los Estatutos) permitiendo la desvinculación.
• Cada plaza como una finca independiente dentro del edificio, en cuyo caso tendrá la misma consideración que cualquier otro local.
• Como comunidad romana o proindivisión. Suele atribuirse a cada uno de los copropietarios el uso exclusivo de una plaza, figura que contempla el art. 68 RH, que permite hacer constar la transmisión de las cuotas de copropiedad en el garaje en folio independiente, que se abre con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
  Según la RDGRN 18 Mayo 1983 el garaje en el caso del art. 68 RH constituye una “comunidad funcional” que impide pedir la división de la cosa común y tampoco existe dº de tanteo y retracto.
• Se puede configurar el garaje como una finca única, dentro de la cual, a su vez se constituye un régimen de PH, separando elementos comunes (fundamentalmente de paso y maniobrabilidad) y privativos (constituidos esencialmente por cada una de las plazas), susceptibles de folio separado. Esta configuración (admitida en STS 24 diciembre 1990) supone en definitiva la constitución de una subcomunidad.
  Esta dualidad de PH supone elevados costes notariales, fiscales y registrales.
• Cabe la posibilidad de que el local garaje se constituya como un elemento procomunal o común por destino, vinculando el uso exclusivo de cada plaza ob rem a cada piso o local, lo cual impediría su tráfico jurídico separado.
• Finalmente, frente a la concepción clásica del derecho de propiedad, que defendía la unicidad del dominio en sentido vertical, la RDGRN y tras sus pasos el art. 26.4 TRLSRU 2015 admite en nuestro ordenamiento la denominada propiedad por volúmenes o propiedad volumétrica:
  • Garajes privados construidos en todo o en parte bajo bienes de dominio público. No existen obstáculos estructurales para la configuración de un régimen distinto de la propiedad del suelo y subsuelo, reconociendo, incluso, la compatibilidad del carácter público y privado de unos y otros, dado que en nuestro sistema se admiten no sólo fincas perimetrales terrestres, sino volúmenes edificables. Por ello, resulta posible se encuentre constituido el garaje sobre suelo público, siendo para ello necesario:
    • La desafección del subsuelo.
    • Que se articule un régimen que relacione el suelo público y privado a través de un complejo inmobiliario “URBANÍSTICO” sujeto al art. 26.4 TRLSRU (a no confundir con el complejo inmobiliario PRIVADO de los arts. 26.6 TRLSRU y 24 LPH que a continuación estudiamos).
  • En supuestos tasados se admite la inscripción como finca independiente de los aprovechamientos urbanísticos (art. 39 del RD 1093/1997, de 4 de julio).
  • Garaje (sótano corrido) por debajo de varios edificios constituidos cada uno de ellos en propiedad horizontal. Lo normal es configurarlo como finca única constituyendo un complejo inmobiliario privado (art. 24 y ss LPH), pero caben otras posibilidades (por ejemplo, servidumbres de paso recíprocas, estatutos con una regla común a todas las comunidades implicadas.

Complejos inmobiliarios.

Los Complejos Inmobiliarios, como el aprovechamiento por turnos, son figuras jurídicas nacidas fundamentalmente de la práctica notarial y registral.

En la actualidad, la LPH 21 julio 1960 tras la reforma de 6 abril de 1999 dedica su Capítulo III a los Complejos Inmobiliarios.

Artículo veinticuatro LPH.
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Entre ellas destaca la integración de los propietarios dentro de una entidad o persona jurídica (asociaciones, cooperativas, sociedades civiles, etc). Esta figura apenas es utilizada en la práctica. Además la STC 5 Nov 89 declara inconstitucional que se imponga a los propietarios la obligación de pertenecer a una asociación.

Para finalizar señalar el art. 26.6 LSRU:

Artículo 26 LSRU. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.
[…]
6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

Referencia a los puertos deportivos.

Los puertos deportivos están ubicados en la zona marítimo-terrestre, que es un bien de dominio público, por lo que no podrán constituirse sin la correspondiente autorización administrativa.

Según DELGADO TRUYOLS, han de considerarse como complejos inmobiliarios, pues:

• Está dotado de elementos privativos, los amarres, que están destinados a adjudicarse a diferentes titulares, con la particularidad de que tal adjudicación no puede ser en régimen de plena propiedad.
• También está dotado de elementos comunes, como los pantalanes, los viales, jardines, club social, etc.
• Cuenta además con ciertos servicios comunes, como el suministro de agua o energía eléctrica, mantenimiento y limpieza de los barcos.

GÓMEZ GÁLLIGO entiende que a los puertos deportivos no les será de aplicación el art. 24 LPH, pues, además de no estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas cuyo destino principal sea la vivienda o locales, están asentados sobre bienes de dominio público y por tanto, están sujetos a normas administrativas contenidas en el título de concesión. Sin perjuicio de ello, en cualquier caso, los titulares de los amarres han de dotarse de una estructura organizada, bien aplicando las normas de la PH bien las de la comunidad de bienes.

Especial consideración merecen las denominadas urbanizaciones marítimo-terrestres, reguladas por primera vez en la DA Décima Ley Costas, introducida por Ley 29 de mayo de 2013, con la confesada intención de dotar a las relaciones jurídicas que se dan en el litoral de una mayor seguridad jurídica.

El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

La denominada multipropiedad o, ahora, el derecho de aprovechamiento por turno, es una figura de reciente creación y de una gran indefinición en sus modalidades concretas, conocida también bajo la denominación timesharing.

Se puede definir como un nuevo instrumento jurídico que permite el acceso a una vivienda turística durante un determinado período de tiempo anual en sucesivas anualidades. Esto es, se trata de un mecanismo que no tiene como finalidad satisfacer una necesidad primaria y permanente de vivienda, sino que en que el uso del bungalow, piso o apartamento se divide en fracciones temporales determinadas. De tal forma, el adquirente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un período concreto del año, siendo un derecho de carácter perpetuo o temporal (pero de larga duración), según sea la fórmula utilizada.

La Directiva 2008/122/CE fue transpuesta en España por RD-Ley 8/2012 de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. Dicho RDL acentuaba la protección de los consumidores y usuarios y ha fijado como plazo máximo de vigencia de tales contratos el de 50 años, aplicable asimismo a los contratos preexistentes. Finalmente, el Congreso decidió su tramitación como ley ordinaria, aprobada poco después como Ley 4/2012 de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, que configura este aprovechamiento como derecho real limitado.

CONCEPTO.- Es un derecho que atribuye a su titular:

• la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente, dotado de mobiliario adecuado
• el derecho a que le presten unos servicios complementarios.

NATURALEZA JURÍDICA.- Puede constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional, de conformidad con lo dispuesto en el art. 23.

• Ello sin perjuicio de la validez de su constitución con carácter personal o asociativo, al amparo de las normas de la Unión Europea (ROMA I) y en general internacionales.
• En cualquier caso el derecho o contrato no podrá vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad o de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

Hay que diferenciar entre la constitución del régimen de aprovechamiento por turnos (artículos 25 a 28) y la promoción y transmisión de los aprovechamientos (art. 29 y ss).

EXTINCIÓN. Este derecho se extingue por transcurso del plazo (sin derecho a percepción alguna), desistimiento (sin necesidad de justificación alguna, en un plazo de catorce días naturales), resolución y nulidad. La Ley destaca que la reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona, no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen (art. 23).

Especialidades en propiedad horizontal en Cataluña.

El régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña debe buscarse en el libro quinto del Código civil de Cataluña relativo a los derechos reales (tc 2020).

CAPÍTULO III. Régimen jurídico de la propiedad horizontal

Sección 1º: DISPOSICIONES GENERALES

Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal los amarres de los puertos deportivos, las SEPULTURAS de los cementerios y otros espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios.

AFECCIÓN REAL. Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva comprenden la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores.

La necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago se extiende a las transmisiones lucrativas del elemento privativo.

Para el FONDO DE RESERVA, se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad.

La constitución y reserva del DERECHO DE VUELO a favor de los constituyentes o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución de la PH.

Desaparece la doble CONVOCATORIA DE LA JUNTA (la junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios y cuotas que asistan a la reunión) y se incorporan las nuevas tecnologías para hacer notificaciones y requerimientos.

Respecto al régimen de los ACUERDOS, el régimen general, es el de la doble mayoría simple de los propietarios y cuotas que participan en la votación:

• los regímenes particulares de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, y también la exigencia de unanimidad se limitan a siete y ocho supuestos concretos respectivamente (ver art. 553.26)
• El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común (procomunales, en la visión de CÁMARA y SAPENA, remisión tema 39) se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
• Se distingue entre acuerdos de formación instantánea y de formación sucesiva (cuasiunanimidad); en estos últimos debe esperarse a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta.

Sección 2ª: PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE

Los elementos comunes desafectados por acuerdo de la junta de propietarios tienen carácter de elemento privativo de beneficio común (procomunal, en la visión de CÁMARA y SAPENA, remisión tema 39), salvo que se establezca otra cosa.

Sección 3ª: PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA   Implica la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario formado por varias escaleras, portales o edificios independientes.

• Se precisan los aspectos relativos a su inscripción, con triple folio.
• Las comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros tienen una regulación específica.

Sección 4ª: PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS   Sobre un conjunto de solares, edificados o no, que forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común.

La ley determina el contenido mínimo de la escritura pública de constitución (art. 553-57) y los aspectos relativos a su inscripción (art. 553-58).