Tema 40

Tema 40. Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios. Organización de la comunidad. Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos colectivos e individuales. La extinción de la comunidad.

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios.

Art. 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Art. 394
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Resulta fundamental atender a la naturaleza de la cosa y a su posible utilización conjunta por parte de los propietarios (como puede ocurrir respecto a una piscina que utilicen simultánea y conjuntamente los vecinos de varios chalés contiguos) o que, por el contrario, la naturaleza y destino de la cosa excluya la posibilidad de una utilización conjunta y simultánea (dos hermanos que comparten una bicicleta de competición), deberán ponerse de acuerdo los copropietarios para su utilización.

En la práctica es relativamente frecuente que cuando el uso simultáneo de la cosa común no resulta cómodo o aconsejable, los comuneros adopten acuerdos relativos a la distribución por unidades de tiempo en la utilización de la cosa. Baste pensar en la cancha de tenis perteneciente a una pluralidad de sujetos.

En otros casos, si la cosa lo permite, pueden adoptarse criterios de reparto espacial. Es evidente que los copropietarios deben ponerse de acuerdo en repartirse la utilización ora atendiendo a criterios temporales o, en su caso, espaciales, ora atendiendo a cualquier otra regla. Para el caso de viviendas, la STS 700/2015 señala que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.

Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administración y, en consecuencia, pueden adoptarse por simple mayoría.

Suele subrayarse que una de las actuaciones de mayor importancia respecto de la cosa común radica en las actuaciones judiciales que requiera su conservación y defensa de perturbaciones extrañas que, en su caso, pudieran arrojar consecuencias negativas con carácter general para todos los condueños.

Ante el silencio del Código al respecto, la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios se encuentran legitimados procesalmente, tanto activa cuanto pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. En algunos casos el Tribunal Supremo llega a semejante conclusión basándose en la regulación de la comunidad, en otros entiende que las facultades conservativas de la cosa común mediante la defensa en juicio constituyen un corolario del uso y servicio de la cosa.

De tal manera se llega a la conclusión de que “la sentencia dictada a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria” (STS 6/6/1997).

Según refuerza la STS de 21 de julio de 1989, el actor tiene legitimación aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma.

Art. 398
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Las decisiones perjudiciales para los copropietarios minoritarios, en la práctica, suelen venir representadas por la adopción de acuerdos que minusvaloran su capacidad de uso y disfrute de los bienes, muchas veces mediante la celebración de arrendamientos de larga duración, cuyo arrendatario es, curiosamente, el o alguno de los comuneros mayoritarios.

El procedimiento judicial a seguir vendrá determinado por los arts. 249 y 250 LEC, siendo el más habitual el trámite del juicio verbal.

Art. 397
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Rige, pues, la absoluta unanimidad de los copropietarios.

Dado que los actos de administración pueden llevarse a cabo mediante simple “mayoría de los partícipes” (art. 398.1) y que, en cambio, los actos dispositivos requieren la unanimidad de los comuneros, es obvio que la distinción entre unos y otros es importantísima y no representa una mera elucubración teórica, aunque tampoco puede descenderse en esta exposición a un análisis detallado de la jurisprudencia.

En términos muy generales, la línea divisoria que parece trazar la jurisprudencia en la resolución de los casos concretos de que conoce radica en considerar que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y, además, por su carácter transitorio. En cambio, los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes en relación con la titularidad de la cosa.

En consecuencia debe seguir considerándose válida la tesis de Planiol, quien exponía magistralmente que los actos de administración tienen como carácter propio no comprometer el porvenir de la cosa, sino afectarla por un tiempo corto y frecuentemente renovables.

Así pues, tanto en la enajenación cuanto en el gravamen de la cosa común exigen el consentimiento unánime de los copropietarios. Por ejemplo, en relación con la posible constitución voluntaria de servidumbres, establece el art. 597.1 que “para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios”.

El tenor literal del art. 393.1 se refiere exclusivamente a “las cargas”. Pero entendiendo por cargas todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros, dada su condición de copropietarios, como por ejemplo los gastos de conservación, administración y reparación; impuestos o tributos; importe de obras realizadas; etc.

Para la distribución interna de la correspondiente deuda entre los comuneros, lo que indica el precepto es que ha de atenderse a la regla de proporcionalidad de cuotas: a mayor cuota, mayor será el importe de las “cargas” que habrá de afrontar cada uno de los copropietarios.

Organización de la comunidad.

La comunidad de propietarios es una colectividad organizada, aunque dogmáticamente carezca de personalidad jurídica. Pese a ello, para evitar su indefensión -tanto frente a los propietarios que incumplan sus obligaciones, cuanto frente a terceros-, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a la comunidad de propietarios legitimación procesal, esto es, aptitud para comparecer en juicio, ya sea como demandante o como demandada.

Artículo 13. LPH
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

La Junta de propietarios es el órgano colegiado, de carácter asambleario, de gobierno de la comunidad.

Artículo 14. LPH
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Quorum:

• En primera convocatoria basta la asistencia de la mitad más uno de propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de cuotas de participación.
• En segunda convocatoria realmente no hay quorum. Basta la asistencia de un número cualquiera de propietarios y los acuerdos que adopten serán válidos siempre y cuando vote a favor la mayoría de tal número y representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Respecto de los ausentes a tal junta se prevé en el art. 17.8 LPH que se les notifiquen los acuerdos adoptados y, tras ello, de no comunicar su disentimiento, se entenderá que han votado favorablemente asintiendo a tales acuerdos.

Los acuerdos de la Junta deberán constar en un libro de actas (vid. art. 19 LPH), y adoptarse conforme al art. 17:

• Por unanimidad: cuando afecten a cualquier asunto recogido en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad.
• El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería u otros servicios de interés general podrá adoptarse válidamente mediante las tres quintas partes de los propietarios.
• Los restantes acuerdos podrán adoptarse por mayoría (regla 3), incluso en el caso de que afecten a cuestiones, obras o servicios que puedan implicar modificación de los Estatutos o del título constitutivo, si se trata de suprimir barreras arquitéctonicas.
• Finalmente, reciben un trato de favor los acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación, que podrán adoptarse, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los propietarios.

No podrán votar los propietarios que no se encontrasen al corriente del pago de todas las deudas vencidas de la comunidad, salvo impugnación judicial o consignación judicial o notarial de lo adeudado. Los privados de voto no se computan a efectos de mayorías.

El art. 18 LPH señala que para el caso de acuerdos ilegales, contrarios a los Estatutos o gravemente lesivos o perjudiciales, su impugnación cabrá por “los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto” debiendo estar al corriente en el pago de las deudas vencidas. La ley establece un plazo de 3 meses para el ejercicio de tal impugnación, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

El Presidente es un órgano unipersonal, encargado de la gestión o ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta, así como de la representación en general de la comunidad de propietarios (art. 13.3 LPH).

Artículo 13. LPH
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Convocatoria

Artículo 16. LPH
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

El cargo de Secretario puede ser desempeñado por cualquiera, sin que se requiera que sea propietario (art. 13.6 LPH). En tal caso, obviamente, no tendrá derecho a voto. Si no existe, lo es el Presidente pudiendo acumularse al de Administrador (arts. 13 y 20 LPH).

Artículo 19. LPH
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Sus funciones son las propias del Secretario de cualquier órgano colegiado:

• Levantar actas de las sesiones.
• Emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en las Juntas.
• Custodiar la documentación de la comunidad.

La Ley prevé también la existencia de un Administrador que, al igual que el Secretario, no tiene que ser necesariamente propietario (art. 13.6). De no ser nombrado por la Junta, ejercerá como tal el Presidente.

Las funciones del Administrador, contempladas legalmente en el art. 20, son notoriamente más extensas y onerosas que las de los demás órganos unipersonales:

• Velar por las instalaciones y servicios del inmueble (art. 20.d).
• Preparar los planes de gastos y presupuestos (art. 20.b) y, en su caso, los debidos estudios económicos.
• Atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, afrontando tanto las reparaciones ordinarias cuanto las extraordinarias (art. 20.c).
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (art. 20.d).
• Ejecutar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes (art. 20.a).
• Cualesquiera otras atribuciones que se le confieran por la Junta (art. 20.f).

Esta carga de tareas difícilmente puede ser asumida, de grado o voluntariamente, por cualquiera de los propietarios. De ahí que la función de Administrador, al menos para las comunidades relativamente complejas y de una cierta capacidad económica, se ha profesionalizado y se desempeña por unos gestores cualificados que cobran un tanto mensual a la comunidad de propietarios por sus servicios: los Administradores de fincas (agrupados en el Colegio Nacional de Administradores de Fincas, creado por Decreto 693/1968, de 1 de abril, el cual se ha transformado en Colegios Territoriales por Decreto 1612/1981, de 19 de junio).

Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos colectivos e individuales.

Artículo diecisiete. LPH
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

La distinción entre actos colectivos y actos individualizados sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad (17.8 LPH); mientras que cuando se trata de actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio es preciso el consentimiento individualizado de los propietarios directamente afectados en EP en aquello en que les afecte singularmente (RDGRN 9 de abril de 2014).

Como actos colectivos podemos nombrar los siguientes:

• La desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos. En estos casos es la comunidad, no son los propietarios individualmente, quienes enajenan el elemento común (por lo que no se vulnera el principio de tracto sucesivo; en ningún momento adquieren individualmente la propiedad del elemento común los propietarios de las restantes fincas sino que pasa directamente de la Comunidad a los compradores.

Por último, destacar que todo acuerdo que implique modificación del título o de los estatutos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea eficaz erga omnes, sin que sea posible imponer a los nuevos adquirentes de pisos o locales un acuerdo no inscrito prescindiendo de su consentimiento.

En este sentido, la RDGRN 8 de abril 2011 advierte que resulta siempre conveniente anotar la demanda de declaración de nulidad de acuerdos, para evitar la aparición de titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de dichos acuerdos (jugando respecto de ellos el principio de inoponibilidad de los arts 32 LH y 5 LPH).

La extinción de la comunidad.

Artículo veintitrés. LPH
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

Por conversión en propiedad. Por concentración en una sola mano. Sin embargo, esto no es suficiente, será necesaria una declaración de voluntad del propietario único por la que ponga fín al régimen de PH, de lo contrario habrá de hecho una suspensión o paralización de las normas legales que prevén la pluralidad de propietarios.

En copropiedad. Cuando así se decida por unanimidad de propietarios. Dado que ello no reporta ninguna ventaja, en la práctica no se produce.