Tema 39

Tema 39. La propiedad horizontal: concepto y naturaleza. El título constitutivo. La prehorizontalidad. Estatutos y reglamentos. Elementos comunes y privativos. Anejos y elementos procomunales. La cuota.

La propiedad horizontal: concepto y naturaleza.

Concepto: Es el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos y, también, sobre otros conjuntos residenciales. En un edificio construido por pisos o apartamentos, realmente no puede hablarse de propiedad privada exclusiva de cada uno de los propietarios nada más que “de sus puertas para adentro”. Y no puede hablarse de copropiedad en sentido estricto.

Esta peculiaridad la ponía de manifiesto la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 con bastante claridad “mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios, tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos; pero unos y otros derechos se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición”.

El tratamiento de la propiedad horizontal debe comenzar por reconocer la peculiaridad de la misma, conforme a la naturaleza del bien sobre que recae: de una parte, elementos comunes del edificio, pertenecientes conjunta e inseparablemente (sería impensable tratar de dividir materialmente las escaleras o el ascensor) a todos los copropietarios; y de otra, partes privativas, pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas.

Por consiguiente, cualquier intento de acercar la propiedad horizontal a la copropiedad resulta infructuoso y estéril.

Art. 396 …
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Es decir, junto a la Ley, y siempre que no contradigan el contenido preceptivo de la misma, cada comunidad de propietarios podrá autoimponerse unos estatutos a los que, parcamente, se refiere el art. 5.3 LPH. Los estatutos no suelen tener demasiada importancia y, cuando existen, son a menudo inobservados. Interesa saber que cuando forman parte del título constitutivo su modificación requiere la unanimidad de los propietarios y si han sido inscritos en el RP, sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros.

Como complemento de los Estatutos, en algunas comunidades de propietarios existen unas normas de régimen interior u ordenanzas, cuyo objeto fundamental -conforme al art. 6 de la LPH- radica en regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, la tenencia de animales domésticos y la posibilidad de utilización del ascensor o la entrada de familiares en la piscina).

Las Ordenanzas no requieren unanimidad para su aprobación o modificación, pueden llevarse a cabo por simple mayoría, aunque pueden también haber sido incorporadas al título constitutivo.

Naturaleza:

Aunque la Ley no le atribuye personalidad jurídica, goza de subjetividad jurídica, esto es, es centro de imputación de normas y relaciones jurídicas (como determinados SUJETOS de DERECHO SIN PERSONALIDAD) y así:

• El nuevo art. 22.1 dice que “La Comunidad responderá de sus deudas frente a tercero con todos los fondos y créditos a su favor…”.
• Tiene capacidad procesal para ser parte (art. 6.5 LEC).
• El LSRU incluye a las CP entre los “sujetos obligados” a la realización de las obras comprendidas en las actuaciones sobre el medio urbano.

El título constitutivo.

El otorgamiento del título constitutivo no es requisito indispensable para la existencia de la PH. Ello da lugar a la propiedad horizontal DE HECHO, a la se refiere el art. 2 b) LPH, al aplicar la LPH a las comunidades que reúnan los requisitos del Art. 396 CC y no hubiesen otorgado título constitutivo.

ELEMENTOS SUBJETIVOS

El título constitutivo pueden otorgarlo:

• El promotor o propietario único del edificio destinado a ser vendido por pisos.
• El promotor y los adquirentes si ya se ha vendido –y entregado- alguno de los pisos o locales, aun en documento privado (así lo acepta la jurisprudencia).
• Todos los propietarios de los distintos pisos o locales, mediante negocio jurídico (401), por árbitros (laudo) o por resolución judicial.
• El causante o donante, que en el testamento o la donación establece todos los requisitos y circunstancias necesarios para ello;

ELEMENTOS OBJETIVOS

CONTENIDO ESENCIAL. El título constitutivo debe contener (art. 5):

1. La descripción del inmueble en su conjunto, con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria (arts 9 LH y 51 RH) y la expresión de los servicios e instalaciones con las que cuente.
2. La descripción de cada piso o local, asignándole un número correlativo y expresando su extensión, linderos, planta en que se halle; y los anejos tales como garaje, buhardilla o sótano.
3. La cuota de participación de cada piso o local, expresada en centésimas.

CONTENIDO COMPLEMENTARIO. Viene determinado por los Estatutos, que, si bien pueden formar parte del título, no debemos de confundir con el mismo, pues se trata de dos cosas diferentes.

ELEMENTOS FORMALES

TÍTULO. ALBALADEJO (en posición adoptada por el Tribunal Supremo. sostiene que acudiendo a las reglas generales de nuestro Derecho, no es necesaria forma solemne, por lo que, aunque resulte en la práctica insólito, será válida la constitución en documento privado o de palabra. Pero en la generalidad de los casos, fuera de los casos de declaración judicial, se hace constar en EP para su posterior acceso al Registro de la Propiedad.

La prehorizontalidad.

Ni la LPH ni el Cc utilizan el término prehorizontalidad. En la doctrina se hace uso del mismo para referirse a aquella situación jurídica en la que el régimen de propiedad horizontal no ha llegado a constituirse plenamente con todos los requisitos exigidos para ello por el ordenamiento jurídico, pero la voluntad de los interesados es la de constituirlo.

Los supuestos más habituales en los que se da está situación de prehorizontalidad en el tráfico jurídico son los siguientes:

FALTA DE TÍTULO CONSTITUTIVO. Hoy la cuestión está resuelta por la LPH, que establece en su Art. 2.b) que las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Cc y no hubieran otorgado título constitutivo de la propiedad horizontal se regirán, en todo caso, por las disposiciones de la propia LPH en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocos de los comuneros.

EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. La LH contiene dos importantes reglas:

• Art. 8.4. Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada…
• La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

No se exige ni la terminación de la obra ni la pluralidad de propietarios. CAMARA, y tras él buena parte de la doctrina, considera que la construcción ha comenzado desde que se dispone de proyecto, memorias y licencias, sin que sea estrictamente necesario el comienzo material de las obras.

EDIFICIOS MERAMENTE PROYECTADOS. Conforme al art. 8.4 LPH, “En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados”.

La DGRN advierte que la inscripción del edificio meramente proyectado se practicará en el folio del solar en cuanto acuerdo modificativo del régimen de comunidad sobre dicho solar. Todavía más:

• una R de 1991 permitió la anotación en el folio del solar de una demanda por la que se solicitaba la elevación a público de un documento privado de C-V de un piso, cuando todavía no se había inscrito la división horizontal.
• la R. de 17 de julio de 1998 consideró inscribible una escritura denominada de “prehorizontalidad” en que los propietarios de una finca acordaron el régimen de su construcción en comunidad y la distribución entre ellos de los pisos y locales.

Comunidades constituidas para la construcción de edificios. La validez de esta figura, cuyo máximo exponente en la práctica es la denominada “COMUNIDAD VALENCIANA”, ha sido admitida por la RDGRN 18 abril 1988.

Estatutos y reglamentos.

Artículo 396 CC
[…]
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Artículo trece. LPH
[…]
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

ESTATUTOS

Se trata de un negocio jurídico normativo. Son de carácter voluntario, en base a una pretendida autosuficiencia de la Ley, aunque convenientes para adaptar la Ley a las circunstancias del caso concreto.

SUJETOS. Son obra del propietario del edificio o de los dueños de los pisos y locales.

OBJETO.

Artículo quinto. LPH
[…]
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

FORMA. Pueden determinarse en el título constitutivo o posteriormente. Y ni estos ni su modificación perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, para lo cual es necesario que consten en escritura pública.

Como advierte la RDGRN 8 de abril 2011 resulta siempre conveniente anotar la demanda de declaración de nulidad de acuerdos, para evitar la aparición de titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de dichos acuerdos (jugando respecto de ellos el principio de inoponibilidad de los arts 32 LH y 5 LPH). Y ello con independencia de que dicha modificación tenga naturaleza de acto colectivo o individualizado (uti singuli).

REGLAMENTOS U ORDENANZAS DE REGIMEN INTERIOR

Artículo sexto. LPH
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Destaca CHICO las siguientes diferencias de los estatutos:

• Se subordinan no sólo a la Ley, sino también a los propios estatutos.
• No pueden constar en el título constitutivo.
• Se incluyen en el libro de Actas, cuyo diligenciado corresponde a los Registradores de la P. pero no son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Su modificación no requiere -nunca- unanimidad, sino mayoría.

Elementos comunes y privativos.

ELEMENTOS COMUNES

Distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino.

Artículo 396 CC
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
[…]

Elementos comunes por naturaleza son los imprescindibles para uso y disfrute del edificio. No pueden perder su condición por voluntad de los propietarios (STS 8 de Abril de 2011).

Elementos comunes por destino son aquellos (p.e. la vivienda del portero, el cuarto de juegos) cuyo uso común no es necesario por ley, pero que se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios.

Los elementos comunes por destino pueden ser desafectados y transformados en elementos privativos, si bien se debe establecer la correspondiente cuota de participación con la consiguiente reducción de las de los demás pisos o locales.

Y a la inversa, los elementos privativos pueden ser transformados en comunes a través del obligado acto de afectación.

ELEMENTOS PRIVATIVOS

Concepto. Espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los ANEJOS que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado (art. 3 LPH).

Se caracterizan por la exclusividad de su utilización para su titular.

Anejos y elementos procomunales.

ANEJOS

Son partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero accesorias (no parte integrante ni elemento privativo separado susceptible de tráfico independiente) de un piso o local del que son inseparables.

Aunque situados fuera del perímetro de la vivienda o local, por previsión expresa del título constitutivo la propiedad exclusiva del dueño del elemento principal se extiende al anejo como propiedad accesoria.

La Ley cita ejemplificativamente en su art. 5 como tales el garaje, la buhardilla y el sótano.

Clases: Los anejos pueden ser EN PROPIEDAD o tener sobre ellos derechos de USO. En función de su configuración, los anejos de un elemento privativo pueden ser otros elementos privativos o parte de otros elementos privativos (como ocurre p ej. con frecuencia en garajes) o elementos comunes del edificio (terraza comunitaria).

Requisitos; para que un espacio pueda ser considerado como anejo necesita:

• Que se señale como tal en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
• Que este situado fuera del espacio delimitado del piso o local, teniéndose acceso a él a través de un elemento común.
• Que este situado en la misma finca que el piso o local (aunque sea en distinto cuerpo o bloque de la misma).

ELEMENTOS PROCOMUNALES

Su existencia deriva del último inciso del art. 4, que excluye la acción de división en un piso o local determinado cuando la proindivisión ha sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

Artículo cuarto. LPH
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

Señalar que aún cuando el art. 4 de la Ley alude a todos los propietarios, el elemento procomunal puede pertenecer a varios, que no podrán ser, obviamente, personas ajenas a la comunidad.

El supuesto típico es la vivienda del portero.

La RDGRN 5 de mayo de 1970 considera inscribible la escritura de venta de una vivienda destinada a portería (elemento común) otorgada por el Presidente de la comunidad previa autorización de la Junta de propietarios, que había acordado la desafectación y venta de la citada vivienda.

Y la RDGRN 13 junio 1998 afirma la no necesidad del consentimiento del acreedor con garantía hipotecaria constituida sobre un piso o local para la enajenación del elemento común previamente desafectado, si bien con arrastre de la carga (aquella garantía subsistirá sobre éste en cuanto a una cuota equivalente a la que a dicho piso correspondía anteriormente sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble).

La cuota.

La nota característica de la copropiedad viene dada porque la coexistencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas, obliga a descomponer idealmente sus poderes sobre dicha cosa. Ello se consigue mediante la atribución de cuotas partes a cada uno de los propietarios.

Art. 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

La desigualdad de la cuota vendrá dada por el título adquisitivo o por las aportaciones realizadas en el momento de nacer la situación de copropiedad. En este caso, tanto los beneficios como las cargas serán proporcionales a sus respectivas cuotas.

La cuota de participación constituye un punto medular del régimen de la propiedad horizontal, ya que conforme a ella se determinará “la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Así pues la cuota de participación servirá de módulo tanto para el pago proporcional de los gastos de comunidad cuanto, por ejemplo, para el caso de que el edificio sea expropiado por necesidad de demolerlo para construir una avenida y consiguiente prorrateo de la indemnización total.

Igualmente, la cuota ha de ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos en Junta de propietarios, ya que la mayoría no es sólo de personas (de número de propietarios), las cuales han de representar al mismo tiempo la mayoría de cuotas de participación.

Artículo tercero. LPH
[…]
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Artículo quinto. LPH
[…]
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.