Tema 38

Tema 38. La comunidad de bienes: concepto y clases. Regulación del Código Civil. Comunidades especiales y tipos dudosos de comunidad. Aprovechamientos comunales.

La comunidad de bienes: concepto y clases.

Art. 392
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título (se refiere al Título III del Libro II).

El precepto configura la comunidad como género de las situaciones de cotitularidad y a la copropiedad como una especie concreta de dicho género.

CLASES:

1. Singular o universal según recaiga sobre derechos determinados o sobre un patrimonio.
2. Convencional o incidental, según derive de la voluntad de los que la constituyen o de un hecho extraño a esa voluntad (la que se da entre propietarios de una cosa mezclada por casualidad –art. 381- o la que se da entre coherederos).
3. Ordinaria o forzosa, según admita o no división. Como ejemplo los muros divisorios o medianería, que nuestro Cc regula como servidumbre.
4. Comunidad romana o por cuotas y Comunidad germánica o en mano común:
   • COMUNIDAD POR CUOTAS (que rige nuestro ordenamiento jurídico salvo previsión legal):
   1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido que, en general, rige tanto para la contribución a los gastos cuanto para la formación de los acuerdos por mayoría.
   2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren convenientes respecto de la copropiedad, pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad, mediante la división de la cosa común, en el momento en que consideren conveniente.
   3. Estructuralmente, pues, la copropiedad se concibe como una situación tendencialmente transitoria.
   4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere oportunos, desligándose así en definitiva de la copropiedad.
   5. Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de propiedad.
   6. A efectos registrales hay precisar en la inscripción a practicar la cuota o porción ideal de cada titular en el derecho con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente (art. 54 RH).
   • MANCOMUNIDAD (en sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, montes vecinales, ):
   1. Se concede mayor importancia al elemento corporativo.
   2. La indivisión tiende a perpetuarse. Ello implica:
   • El objeto (generalmente una universalidad de bienes) se considera afecto al cumplimiento de un fin superior común, no existiendo división por cuotas, sino atribución de derechos a la colectividad, esto es, un derecho de todos al todo, limitado por un derecho concurrente y coetáneo de todos los demás.
   • Los miembros no pueden disponer aisladamente de sus bienes.
   • No pueden pedir la división de la cosa común.

Regulación del Código Civil.

Los DERECHOS DE LOS COMUNEROS SOBRE LA COSA COMÚN se caracterizan por la subordinación o dependencia a los derechos de los demás.

Artículo 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Artículo 394
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

La STS 19 de Febrero de 2016 señala que el uso de la cosa común por cada condueño del art. 394 Cc en principio implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de cada uno, salvo que la naturaleza de la cosa común no lo permita (no lo permite por ej un chalé, cuyo uso a la vez por todos los condueños, aunque sea temporal hasta la disolución de la comunidad, supondría una previsible fuente de conflictos).

En materia de LEGITIMACIÓN ACTIVA, cualquier comunero, por sí sólo, está legitimado activamente para ejercitar las acciones que defienden a todos. En tales casos, la sentencia dictada aprovechará a los compañeros, si es favorable; y no les perjudicará si es adversa (STS de 8 de junio de 1977).

En cambio, y en cuanto a la legitimación PASIVA, para ejercitar una acción que afecta a la propiedad común, ha de demandarse a todos los comuneros. Se trata de un caso de litisconsorcio pasivo necesario (STS de 23 de febrero de 1988).

Gastos de conservación:

Artículo 395
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Alteraciones en la cosa:

Artículo 397
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que:

• Si se trata de enajenación de la cosa común o de alteraciones o transformaciones propiamente dichas que afecten a la sustancia de la cosa, será necesario el acuerdo de todos los condueños.
• Si se trata de simples alteraciones que afecten al mejor disfrute, bastará el acuerdo de la mayoría.

Por su parte, la DGRN considera que la segregación de una parte de una finca que pertenezca en proindiviso a varias personas, requiere igualmente el consentimiento de todos los cotitulares, por cuanto la segregación es un acto jurídico que supone una alteración material sustancial de la cosa común.

Administración de la cosa:

Artículo 398
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Este precepto consagra un sistema de mayorías de carácter real y no personal.

Comparecencia en juicio. Según el STS de 18/11/2000 cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin que les perjudique la adversa o contraria.

Los DERECHOS EN RELACIÓN A SU PROPIA CUOTA se caracterizan por la autonomía de cada partícipe.

Libre disposición de su cuota:

Artículo 399
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.

Además de los límites derivados del presente precepto la doctrina suele añadir dos más:

Servidumbre:

Artículo 597
Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.
[…]

Retracto:

Artículo 1522
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
[…]

Finalmente señalar que según Sentencia de 7 de Febrero de 2011, adquirido un bien por mitad entre ambos convivientes y satisfechas más cantidades por uno de ellos, ello no hace alterar la igualdad de cuotas sino que se genera un crédito de uno a otro.

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. Es fórmula de escuela ampliamente repetida que las situaciones de comunidad implican un estado antieconómico y antijurídico. Por ello el Tribunal Supremo ha declarado que el Derecho ve con disfavor las situaciones de proindivisión, lo que justifica el derecho a pedir la división de la cosa común con carácter absoluto e irrenunciable, por ser de orden público. Además es un derecho imprescriptible. Artículo 1965 (imprescriptibilidad de las acciones mixtas).

Artículo 400
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 401
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
[…]

Artículo 404
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

Efectos CON RELACIÓN A LOS CONDUEÑOS de convertir la cuota ideal y abstracta de cada partícipe en una porción determinada y material sobre la cosa:

Artículo 1068
La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados.

En cualquier caso:

• La prohibición judicial de disponer (no voluntaria) impide la inscripción de la disolución (RDG 28 junio de 2006)
• La división de la cosa común modifica el dº del comunero y su posición de poder respecto del bien, que debe ser calificada de verdadera atribución patrimonial y título inmatriculador (RDGRN 26 de julio de 2011).

Evicción y saneamiento:

Artículo 1069
Hecha la partición, los coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados.

Efectos CON RELACIÓN A TERCEROS:

Acreedores:

Artículo 403
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

A salvo los derechos de tercero:

Artículo 405
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Comunidades especiales y tipos dudosos de comunidad.

Frente al esquema normativo referido, se dice, existen otras formas de organización de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con la llamada “comunidad germánica” (o en mano común o, directamente en alemán, eigentum zur gesamten hand); lo que evidentemente es cierto. El legislador y, en la medida en que la autonomía privada se lo permita, los particulares son libres de configurar las situaciones de cotitularidad siguiendo pautas distintas a las establecidas en los art. 392 y siguientes.

Tales pautas podrían ser las que, por antonomasia, se consideran presentes en la denominada comunidad germánica que, brevemente expuestas, son las siguientes:

1. Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros.
2. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de cotitularidad real, que ha de considerarse subordinada a aquel vínculo.
3. Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental.
4. Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

Posiblemente, la concreta regulación de los montes vecinales en mano común se aproxima a la noción teórica de la denominada comunidad germánica, dado que:

• Se considera que la propiedad de tales montes corresponde en mano común a quienes tengan la condición (administrativa) de vecinos del lugar (art. 2.1 Ley de 1980).
• Los montes vecinales (los escasos montes vecinales hoy existentes) son, por principio, radicalmente indivisibles.
• Los vecinos carecen de cuota alguna y, por consiguiente, de la posibilidad de enajenar “su” participación en el aprovechamiento de tales montes.

Artículo 11 LMo: 4. Los montes vecinales en mano común son montes privados que tienen naturaleza especial derivada de su propiedad en común sin asignación de cuotas, siendo la titularidad de éstos de los vecinos que en cada momento integren el grupo comunitario de que se trate y sujetos a las limitaciones de indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. Sin perjuicio de lo previsto en la Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de Montes Vecinales en Mano Común, se les aplicará lo dispuesto para los montes privados.

Resulta destacable la Resolución DGRN 8/6/2011 que entiende admisible en nuestro ordenamiento jurídico una titularidad plural configurada voluntariamente sin cuotas sobre un derecho real como, por ejemplo, una hipoteca.

Señalar que la normativa propia de la copropiedad por cuotas no puede aplicarse supletoriamente a situaciones cuyos presupuestos son antitéticos de los inherentes a la copropiedad ordinaria.

Puestos a resaltar esquemas o modelos de titularidad distintos a la copropiedad propiamente dicha, cabe hacer referencia también a la propiedad dividida o comunidad pro diviso.

Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél.

Ejemplo de la doctrina sobre este aspecto es que una persona puede ser titular de un derecho de aprovechamiento agrícola en una finca y otro de un aprovechamiento ganadero de la misma finca.

Naturalmente en casos de semejante índole, ha de excluirse la posibilidad de que el titular de cualquiera de los aprovechamientos separados aparezca como titular de un derecho real en cosa ajena; pues, en tal caso, el otro o los otros habrían de ser considerados propietarios individuales, o propietarios en sentido estricto, del bien en su conjunto. Tampoco existe propiamente comunidad, sino adición o agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.

Aprovechamientos comunales.

Naturaleza jurídica. Según opinión mayoritaria es un supuesto de comunidad germánica (mancomunidad). La STS de 9/7/1995 señala que no le son aplicables los artículos 392 y ss sino que se rige por la voluntad de sus miembros con las especialidades derivadas de su naturaleza jurídica.

Diferencias con la servidumbre: En el aprovechamiento comunal hay una copropiedad de la finca o fincas por parte de los comuneros y una correlativa reciprocidad de aprovechamiento. En la servidumbre, por el contrario, el disfrute no es sobre un fundo común, sino ajeno.

En el estudio de esta materia tenemos que distinguir entre terrenos privados y públicos.

Cuando se trate de terrenos privados, señala CUADRADO IGLESIAS que si el aprovechamiento corresponde a los titulares de los predios afectados, estamos ante una comunidad por cuotas regulada en los arts. 600-602.

Si el aprovechamiento corresponde a terceros, no titulares de los predios afectados, existirá por el contrario entre el titular del predio y los titulares de los aprovechamientos una servidumbre personal redimible unilateralmente por aquel ex art. 603 y 604.

Cuando se trate de terrenos públicos ya sean de Municipios ya del Estado, el art. 601 se remite a la legislación administrativa y Reglamentos.

Distinguir de los terrenos públicos los MONTES VECINALES EN MANO COMÚN, los cuales se rigen por la Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de Montes Vecinales en Mano Común. Son montes privados de naturaleza especial derivada de su propiedad en mancomún (sin asignación de cuotas y de ahí sujetos a las limitaciones de indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad), siendo sus titulares los vecinos (en su calidad de grupo social y no como entidad administrativa).

Reseñar por último los denominados “MONTES DE SOCIOS” del art. 27 bis Ley Montes, aprox el 5% de la superficie de toda España, con origen en las desamortizaciones del siglo XIX (propiedad fiduciaria). Son comunidades funcionales (con vocación de permanencia; por tanto, sin actio communi dividundo) de propiedad privada.

Para resolver su problema de actualización de titulación, el nuevo art 27 bis LM (introducido en la reforma de la LM protagonizada por la Ley 20 julio 2015) desnaturaliza a estos montes de socios. Prescindiendo de su carácter funcional pasa a considerarlos montes comunidades ordinarias, sin más especialidad que el de tener cuotas vacantes, estableciendo como obligación de su Junta Gestora denunciar al Ministerio de Agricultura cuáles sean esas teóricas “cuotas sin dueño” para que el Ministerio se quede con ellas para su posterior reventa, ahora ya con posibilidad de división por parte del nuevo adquirente (BENEITEZ).

Para terminar, dentro de los TERRITORIOS FORALES encontramos multitud de preceptos que regulan distintas modalidades de este tipo especial de aprovechamientos.