Tema 33

Tema 33. La propiedad rústica y sus limitaciones. Explotaciones agrarias prioritarias. Unidades mínimas de cultivo. La concentración parcelaria.

La propiedad rústica y sus limitaciones.

El Código Civil no se preocupa de la perspectiva que pudiéramos denominar dinámica de la tierra (las explotaciones agrarias) sino única y exclusivamente del aspecto estático de la titularidad dominical de los predios o fincas.

Bajo el gobierno de D. Adolfo Suárez se publicaron dos Leyes que es necesario reseñar: la Ley de fincas manifiestamente mejorables, de 16 de noviembre de 1979; y el denominado Estatuto de la Explotación familiar agraria y de los agricultores jóvenes, regulado por la ley 49/1981, de 24 de diciembre.

La primera de tales Leyes asumió explícitamente en su articulado que “el cumplimiento de la función social de la propiedad de fincas rústicas, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada de su titular, obliga:

• A que sea explotada la tierra con criterios técnicos económicos apropiados según su destino agrario más idóneo, o utilizada para otros fines, sin perjuicio de la debida rentabilidad para el particular, atendiendo en todo caso al interés nacional.
• A que en las fincas de aprovechamiento agrario se realicen las transformaciones y mejoras necesarias para conseguir la más adecuada explotación de los recursos naturales disponibles […] siempre que las inversiones necesarias sean rentables desde un punto de vista económico y social.
• A que en la empresa agraria se preste el trabajo en condiciones adecuadas y dignas y a que se efectúen […] las inversiones necesarias de carácter social que sean proporcionadas a la dimensión e importancia de la empresa, teniendo en cuenta la rentabilidad de ésta, para la promoción de sus trabajadores” (art. 2 LRDA).

Dispone el art. 13.1 LSRU en relación con el suelo rural que “las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadera, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales”.

Explotaciones agrarias prioritarias.

La Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (tc 2011), define la explotación agraria como el conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de la actividad agraria, primordialmente con fines de mercado, y que constituye en sí misma una unidad técnico-económica.

Regulando su TÍTULO I las explotaciones agrarias prioritarias.

Artículo 15. Acreditación.
La condición de explotación prioritaria, a los efectos de la obtención de los beneficios fiscales establecidos en esta Ley, se acreditará mediante certificación expedida por el órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma respectiva, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.

CAPÍTULO III. Catálogo de explotaciones prioritarias

Artículo 16. Creación y actualización.
1. En el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación se llevará un Catálogo General de Explotaciones Prioritarias, de carácter público, en el que constarán las explotaciones de esa naturaleza sobre las que se haya recibido la correspondiente comunicación de las Comunidades Autónomas.
2. Los titulares de explotaciones prioritarias incluidas en el Catálogo, vendrán obligados a comunicar al órgano competente de la Comunidad Autónoma los cambios que pudieran afectar a su condición de explotaciones prioritarias cuando se produzcan.
3. La inclusión en el Catálogo o la certificación de la Comunidad Autónoma, serán los medios para acreditar que la explotación tiene carácter de prioritaria, a los efectos establecidos en esta Ley.

CLASES, requiriéndose en todo caso que los terrenos sean susceptibles de determinada ocupación (al menos una unidad de trabajo agrario) y de producción de renta:

• Explotaciones familiares (art. 4) Su titular es una persona física, que debe ser
  • profesional de la agricultura
  • edad comprendida entre los 18 y 65 años
  • estar dado de alta en el Régimen especial agrario de la Seguridad social o en el RETA (régimen especial trabajadores autónomos)
  • resida en la comarca donde radique la explotación (salvo fuerza mayor o necesidad apreciada por las CCAA)
  • En caso de matrimonio, la titularidad de la explotación puede recaer en ambos cónyuges, siendo suficiente que uno de ellos reúna los requisitos legales.
  • También se permite calificar de prioritaria una explotación que pertenezca a una comunidad hereditaria sobre la que exista pacto de indivisión por un mínimo de seis años (a contar desde la calificación de la explotación como prioritaria), siempre que la explotación y al menos uno de los partícipes cumpla los requisitos legales.
• Explotaciones asociativas (art. 6) Su titular:
  • Una Sociedad cooperativa o SAT (Sociedad Agraria Transformación)
  • Sociedad civil, laboral o mercantil cuyo objeto exclusivo sea la explotación de la finca de que sea titular. Siendo SA sus acciones deberán ser nominativas y más del 50% del capital social habrá de pertenecer a socios que sean agricultores profesionales.

La calificación de una explotación como prioritaria conlleva la preferencia para acceder a ayudas públicas (ej. modernización de explotaciones) y una serie de BENEFICIOS fiscales en préstamos y pago de impuestos.

Unidades mínimas de cultivo.

CONCEPTO

Artículo 23. Determinación.
1. A los efectos de esta Ley se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.
2. Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial.

NATURALEZA indivisible

Artículo 24. Indivisión.
1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.
[…]

El art. 80 (RD 1093/1997 normas complementarias de inscripción), sobre las fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo, establece que cuando se trate de actos de división o segregación que den lugar a parcelas inferiores a la UMC, los registradores remitirán copia de los documentos presentados a la Administración:

• Si la Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre la nulidad del acto o apreciación de las excepciones legales, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída.
• Transcurridos cuatro meses desde la remisión o si la Administración aprecia la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados.
• Si la resolución declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la INSCRIPCIÓN.
• Si dicha resolución fuese objeto de recurso c-admtvo, el titular podrá solicitar anotación preventiva.

EXCEPCIONES

Artículo 25. Excepciones.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.
A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.
c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.

INSCRIPCIÓN

Artículo 26. Inscripción de fincas rústicas.
1. En toda inscripción de finca rústica en el Registro de la Propiedad se expresará si es de secano o de regadío, su extensión superficial, y que sólo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo, de acuerdo con lo establecido en el presente Título.
2. La inexactitud de aquellos datos no puede favorecer a la parte que ocasionó la falsedad ni enervar los derechos establecidos en este Título, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

RETRACTO

Artículo 27. Retracto.
1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Este retracto es de interpretación restrictiva (por limitar las facultades del dominio). Por tanto, sólo tendrá lugar en caso de venta y no en otros negocios jurídicos onerosos, vg permuta (ReguleZ Díez).

Este precepto es calificado por la DAdic 2ª de la Ley 1995 de aplicación plena (no básica –DA 1ª-): “se aplicará en defecto de las normas civiles, forales o especiales, allí donde existan dictadas por las CCAA”.

Por tanto parece que se aplicarán antes que él los retractos familiares de Navarra, Vizcaya y Aragón.

En caso de colisión con el art 1523 Cc será preferido el titular de la explotación prioritaria (la norma especial prevalece frente a la general).

La concentración parcelaria.

Define ROCA SASTRE la concentración parcelaria como una institución de derecho agrario, que tiene como finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas, por razones de utilidad pública, en las zonas donde el parcelamiento de la propiedad rústica reviste caracteres de acusada gravedad.

La mayoría rechaza que suponga un procedimiento de expropiación forzosa dado que coinciden expropiado y beneficiario.

Su regulación vigente viene establecida, en el ámbito legislativo estatal, en los arts. 171 y sig. de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973 (LRDA), sin perjuicio de la aplicación preferente de las normas de las CCAA que hayan legislado en la materia.

A) Procedimiento ordinario

REQUISITOS

SUBJETIVOS. Puede iniciarse a petición de la mayoría de los propietarios de la zona o de un número de ellos a quienes pertenezcan las ¾ partes del territorio a concentrar (50% cuando los propietarios que lo soliciten se comprometan a explotar sus tierras de manera colectiva).

El Ministerio de Agricultura puede, así mismo, promover la concentración parcelaria:

• Cuando el parcelamiento de la propiedad rústica ofrezca acusados caracteres de gravedad en una zona determinada.
• Cuando a través del IRYDA (desde el RD 23 de junio de 1995 organismo autónomo Parques Nacionales) lo insten el Catastro, los Ayuntamientos o las Cámaras Agrarias correspondientes.

OBJETIVOS. Requiere Decreto del Consejo de Ministros a propuesta de Ministro de Agricultura y previo informe del IRYDA.

Este Decreto contendrá: la declaración de utilidad pública, la urgencia de la concentración parcelaria de la zona de que se trate y la determinación del perímetro de la zona a concentrar (art 172).

Una vez promovida la concentración parcelaria, en su estudio podemos distinguir las siguientes fases:

1. Fase de elaboración de las BASES de la concentración. En esta fase se procede a la investigación de la propiedad, comunicándose a tal fin la iniciación de la concentración a diversos órganos, entre ellos al RP.

Las bases provisionales son objeto de publicación, para alegaciones. Resueltas las alegaciones, se aprueban las bases definitivas.

Las bases determinarán el perímetro a concentrar; la clasificación de tierras y fijación de coeficientes de compensación; la declaración de dominio de las parcelas y la relación de gravámenes.

2. Fase de elaboración del PROYECTO de concentración. Corresponde al IRYDA una vez firmes las bases.

El Proyecto constará de un plano que refleje la nueva distribución de la propiedad, de una relación de propietarios en la que, con referencia al plano, se indiquen las fincas que en un principio se asignan a cada uno, y de otra relación de las servidumbres prediales que, en su caso, hayan de establecerse (art 197).

El Proyecto de concentración se somete a un periodo de encuesta pudiendo los interesados formular las alegaciones que tengan por conveniente.

Terminada la encuesta se aprueba por el Instituto del Proyecto de concentración, con las modificaciones que resulten de las alegaciones de los interesados.

Las bases definitivas y el acuerdo del IRYDA aprobando el Proyecto, se publicarán en el BOP, y por tres días en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en el de la Entidad Local, con la advertencia de que los documentos estarán expuestos durante 30 días, en los que se podrá recurrir en alzada ante el M. de Agricultura, y agotada la vía administrativa en recurso c-admtvo.

3. Fase de entrega de la POSESIÓN.

Transcurrido el plazo anterior, el Instituto, siempre que el número de recursos presentados no exceda del 4% del número total de propietarios, podrá dar posesión provisional de las nuevas fincas, sin perjuicio de las rectificaciones que procedan como consecuencia de las que prosperen (art 219).

El acuerdo de la concentración parcelaria podrá ejecutarse, previo apercibimiento personal por escrito, mediante compulsión directa.

4. Aprobación del ACTA DE REORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD. El Instituto, una vez resueltos los recursos, relacionará y describirá las fincas de reemplazo, con las circunstancias necesarias para su inscripción en el RP.

(Art. 222 y 223) El Acta de reorganización es objeto de PROTOCOLIZACIÓN por el Notario que haya formado parte de la comisión local, y de ella se expiden las copias parciales que procedan. Tales copias, acompañadas de cédula parcelaria catastral y de un plano de la finca, se remiten obligatoriamente al Registro por la Administración actuante.

El Registrador abre folio a cada una de las fincas de reemplazo, siendo en este caso la INSCRIPCIÓN obligatoria, aunque no constitutiva como pretendían algunos autores como LOPEZ MEDEL. Por otro lado, como excepción al principio de tracto sucesivo, no se hace referencia a las parcelas de procedencia, aunque aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se siguió el procedimiento.

Existe un arancel especial de Notarios y Registradores para estas actuaciones.

EFECTOS

En relación con los derechos declarados en las bases:

• El dominio y demás derechos reales sobre las fincas de procedencia recaerán inalterados sobre las fincas de reemplazo.
• No obstante, las servidumbres prediales se extinguirán, serán conservadas, modificadas o creadas de acuerdo con las exigencias de la nueva ordenación de la propiedad.
• Los arrendatarios y aparceros tendrán derecho a la rescisión de sus contratos, sin pagar indemnización, en el caso de que no les conviniere la finca de reemplazo en la que deberían instalarse.

En relación con los derechos y situaciones no tenidos en cuenta en las bases, ni, por tanto, en el Acta de reorganización, debemos distinguir:

• Si el titular del derecho no lo tenía inscrito en el RP, podrá acudir a la vía judicial ordinaria, para hacerlo efectivo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas a quien en las Bases apareciera como titular de las parcelas de procedencia gravadas con tales derechos o situaciones.
• Si el titular del derecho lo tenía inscrito en el RP, puede hacerse efectivo sobre las fincas de reemplazo en un procedimiento especial simplificado.

En uno y otro caso, quedan a salvo los derechos de tercero protegido por la fe pública registral; y entonces, si por la protección otorgada al tercero, no puede hacerse la traslación, el titular de los derechos y situaciones puede pedir indemnización al IRYDA u organismo que le sustituya.

Ahora bien, art. 235.1 Las inscripciones resultantes de la concentración parcelaria no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos noventa días naturales a contar desde el siguiente a la práctica del asiento de inscripción, en el que se hará constar esta circunstancia.

B) Procedimiento por expropiación forzosa (art. 174)

Está previsto para aquellas zonas en las que el problema social creado por la excesiva división de la tierra sea particularmente grave y “siempre” que:

• se trate de concentraciones declaradas de oficio,
• haya aportaciones de nuevas tierras,
• y que, después de la redistribución, ningún cultivador directo resulte compelido a abandonar la tierra u obtenga otras de menor valor que las que anteriormente cultivaba.

C) Procedimiento especial de carácter privado (art. 240)

La LRDA prevé este procedimiento cuando un mínimo de tres propietarios lo soliciten. El Instituto, si fuere conveniente para la economía nacional, podrá autorizar por sí, la concentración de carácter privado de las parcelas que voluntariamente se aporten con este objeto.

Ello origina ciertos beneficios fiscales legalmente establecidos.

Si así se solicita, puede autorizarse la concentración sin necesidad de publicaciones, pero en tal caso los derechos reales y situaciones jurídicas que recaigan sobre las parcelas de procedencia sólo se trasladarán a las fincas de reemplazo cuando los titulares de tales derechos y situaciones consintieran expresamente el traslado.

MEDIDAS TENDENTES A SU CONSERVACIÓN

Inscripción obligatoria del acta de reorganización de la propiedad y también de los actos y contratos posteriores de trascendencia real (art. 235) que recaigan sobre fincas de reemplazo, en el RP acompañados de la cédula parcelaria catastral y del plano de la finca. El Notario debe remitir copia auténtica de tales documentos al Registro (art. 236).

Los documentos en que consten dichos actos y contratos no serán admitidos en ninguna instancia jurisdiccional o administrativa, ni siquiera a efectos tributarios, en tanto no hayan sido objeto de inscripción.

Coordinación del Registro con el Catastro (art. 237). Remisión de oficio por la Admon actuante al RP, conforme se estudia en Tema Hipotecario.

IMPUGNACIÓN

Los acuerdos adoptados por el Instituto en materia de concentración parcelaria podrán ser recurridos ante el Mº Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.