Tema 31
Tema 31. Gestión del suelo: actuaciones de dotación y de urbanización. Sistemas de actuación urbanística: especial referencia al concepto y efectos de los proyectos de equidistribución. Entidades urbanísticas colaboradoras. El aprovechamiento urbanístico.
Gestión del suelo: actuaciones de dotación y de urbanización.
Las actuaciones de urbanización, incluyen:
- Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
- Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado, en los mismos términos establecidos en el párrafo anterior.
Las actuaciones de urbanización se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución material de éstas. La iniciación se presumirá cuando exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta ley, el suelo a la situación en que se hallaba al inicio de la actuación.
La terminación de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación se presumirá a la recepción de las obras por la Administración o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras.
Se consideran actuaciones de dotación las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste.
Sistemas de actuación urbanística: especial referencia al concepto y efectos de los proyectos de equidistribución.
Los sistemas de actuación urbanística son los instrumentos a través de los cuales se desarrolla desde el punto de vista urbanístico un determinado polígono, unidad de actuación o unidad de ejecución, correspondiendo bien a los particulares, bien a la Administración actuante la elección del concreto sistema que se va a utilizar a estos efectos.
La LSRU-2015 intenta extender el concepto de la equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios de suelo en la ejecución del planeamiento urbanístico de desarrollo, es decir en suelos vírgenes, en el ámbito urbano consolidado, legitimado y articulando asociaciones administrativas y juntas de propietarios a emprender actuaciones de transformación urbanística en el medio urbano bajo esta lógica equidistributiva, para evitar la actuación administrativa directa de la Administración mediante procesos expropiatorios, siempre mucho más costosos.
La primera materia de la que se ocupa el TRLSRU-2015 es la de las condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes de los ciudadanos.
Con este objeto, se definen tres estatutos subjetivos básicos a modo de tres círculos concéntricos.
Artículo 40 LSRU. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Entidades urbanísticas colaboradoras.
Reguladas en el Reglamento de Gestión Urbanística (RGU)
Artículo 8 RGU.
1. Los particulares, individualmente o agrupados en Entidades urbanísticas colaboradoras, asumirán las facultades y deberes que les confiere la Ley del Suelo y el planeamiento en orden a la ejecución de éste.
2. Las Entidades urbanísticas colaboradoras podrán igualmente realizar tareas de conservación y administración de las unidades residenciales creadas y de bienes y servicios que formen parte de su equipamiento.
3. La Administración del Estado fomentará la iniciativa privada en la ejecución de los planes y la participación ciudadana en todas las fases de la gestión del urbanismo.
Así, los propietarios pueden participar en la gestión urbanística individualmente o mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras, que son -sin carácter limitativo- :
- las juntas de compensación;
- las asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de gestión directa por cooperación;
- las agrupaciones de interés urbanístico en el sistema de gestión indirecta por urbanizador;
- las entidades de conservación;
- las juntas de rehabilitación;
- las entidades colaboradoras en la ejecución de planes y proyectos de interés general de Aragón;
- las juntas provisionales.
Las entidades urbanísticas colaboradoras han de asumir las facultades y deberes que les confiere la legislación urbanística y el planeamiento en orden a la ejecución de éste. También pueden realizar tareas de conservación y administración de la urbanización y sus elementos, así como de otros servicios de interés común que expresamente estén previstos en sus estatutos.
Las entidades urbanísticas colaboradoras integran a:
- Propietarios de fincas comprendidas en la unidad de ejecución y a titulares de aprovechamientos urbanísticos que deban materializarse en la misma unidad de ejecución.
- Administración actuante en condición de propietaria o en otro supuesto.
- Empresas urbanizadoras.
Se constituyen mediante el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras, adquiriendo desde ese momento personalidad jurídica y plena capacidad de obrar, sin perjuicio de lo dispuesto sobre los efectos administrativos y pueden realizar las actuaciones tendentes a:
- la obtención del número de identificación fiscal;
- el encargo de los trabajos de redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística; y
- la obtención de avales u otras garantías.
El Registro es de carácter público, electrónico y de naturaleza administrativa siendo gratuito su acceso.
El aprovechamiento urbanístico.
El concepto de aprovechamiento urbanístico se incluye dentro del denominado estatuto jurídico de la propiedad del suelo y hace referencia, con carácter general, a la cantidad de metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo.