Tema 30

Tema 30. Propiedad urbana: competencia estatal y autonómica. El ordenamiento urbanístico y sus principios rectores. El planeamiento urbanístico, sus clases y efectos. Clasificación del suelo; régimen del suelo según su clase.

Propiedad urbana: competencia estatal y autonómica.

La STC de 20 de marzo de 1997 aclaró el juego “competencial” de los arts 148 y 149 CE, declarando que:

• los órganos legislativos de las CCAA tienen competencia exclusiva para la ordenación del territorio y el urbanismo. Y que la ordenación del territorio y el urbanismo comprende: El planeamiento urbanístico, La gestión urbanística, La ejecución y La disciplina urbanística.
• Que los órganos legislativos del Estado no tienen competencia en esas materias, “ni tan siquiera pueden promulgar normas con carácter supletorio”. Las competencias del Estado se ciñen a regular:
  • las CONDICIONES BÁSICAS que permitan la igualdad de todos los ciudadanos ante el urbanismo.
  • las GARANTÍAS GENERALES de la expropiación forzosa y, por lo tanto, el régimen de valoraciones del suelo. Valoración que hoy en día se realiza conforme a su situación real y no conforme a su destino presunto (con ello se pretende combatir la especulación).
  • los ASPECTOS REGISTRALES del urbanismo, en cuanto forman parte de la legislación civil.

GRUPO NORMATIVO VIGENTE

• Arts. 33 y 47 CE. Además los art 45 y 46 emplazan a los poderes públicos a conservar y defender el MEDIO AMBIENTE y el PATRIMONIO cultural, artístico e histórico. Reseñar tb el art. 128.
• LSRU 2015 (y TRLS 1976, sólo en Ceuta y Melilla)
• Los 4 reglamentos citados:
  • tres de 1978 (Planeamiento/Disciplina Urbanística/Gestión Urbanística)
  • uno de 1964 (Edificación Forzosa)
• RD 1093/1997 de 4 de julio (Normas Complementarias al RH sobre inscripción en el RP de actos de naturaleza urbanística), que es de aplicación en toda España, por ser la materia registral de competencia estatal.
• NORMAS AUTONÓMICAS. A raíz de la citada STC 61/1997, todas las CCAA han ido dictando sus propias leyes urbanísticas: Castilla la Mancha, Castilla- León, La Rioja, Aragón, Andalucía, Canarias, Cantabria, Cataluña. Ej: Madrid de 17 de julio de 2001 o Valencia de 25 de julio de 2014.

El ordenamiento urbanístico y sus principios rectores.

Los principios rectores del ordenamiento urbanístico se establecen en el art. 1 LSRU al garantizar:

a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo.

b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Asimismo, establece esta ley las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

El planeamiento urbanístico, sus clases y efectos.

La competencia para regular el planeamiento o los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, como los denomina la LSRU, es competencia de las Comunidades Autónomas (art. 148.1.3 CE) y están recogidos en sus respectivas leyes. En todas ellas se recoge una planificación superior o estratégica diseñada por instrumentos con diversas denominaciones: planes regionales, directrices de ordenación territorial, normas urbanísticas regionales, etc. Estos planes permiten condicionar y controlar, desde la CA, los planes de segundo nivel, los planes de ordenación municipales, que son los propiamente urbanísticos, pues en ellos se anticipan todas las operaciones necesarias para reformar o ampliar la ciudad.

El ordenamiento jurídico urbanístico aborda la ordenación del territorio mediante dos clases de planes:

1. los planes de ordenación territorial o supramunicipal, y
2. los planes generales de ordenación municipal.

El planeamiento produce dos grandes efectos:

1. Su carácter obligatorio, ya que al ser una norma legal con rango reglamentario es de obligado cumplimiento tanto para la administración como para los ciudadanos.
2. Su carácter público, de ahí que todos los ciudadanos tengan derecho a ser informados por escrito en un plazo razonable de la situación urbanística de una determinada finca. Arts. 4 ya referido y además, en el ámbito notarial, art. 27.4.

Clasificación del suelo; régimen del suelo según su clase.

La clasificación del suelo supone la vinculación del suelo a un uso determinado (ej. residencial, industrial, dotacional, etc.)

Dado que la CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA del suelo es competencia exclusiva de las CCAA, el art. 21 LSRU se limita a contraponer dos situaciones básicas en que puede encontrarse el suelo: suelo rural o suelo urbanizado.

Está en la situación de SUELO RURAL:

• El suelo preservado de su transformación mediante urbanización. Y ello por razones ecológicas, agrícolas, ganaderas, forestales y paisajísticas, terrenos con riesgos naturales o tecnológicos (vg. de inundación u otros accidentes graves)  y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
• El suelo que pueda legalmente ser urbanizado hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización y en gral cualquier otro que no sea urbanizado.

En la de suelo URBANIZADO se comprende:

• El que, estando legalmente integrado en una malla urbana, cumpla alguna de las siguientes CONDICIONES:
  • Haber sido urbanizado (en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación).
  • Tener (o poder tener sin más obras que la conexión) las infraestructuras y servicios necesarios para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos.
  • Estar ocupado por la edificación en el porcentaje que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística.
• El incluido en los NÚCLEOS RURALES TRADICIONALES, siempre que:
  • la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y
  • cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto

Ahora bien, la legislación de las Comunidades Autónomas, siguiendo la legislación urbanística estatal anterior, suelen seguir hablando de tres clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable (excluido del proceso urbanizador).

RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE

La LSRU delimita el estatuto jurídico de la propiedad del suelo mediante una serie de facultades y de deberes y cargas, algunos generales (art. 12,15, 18 y 27) y otros propios de la situación del suelo.

Artículo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 26.
2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

Artículo 13. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural: facultades.
1. Incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza. […]
2. En el suelo en situación rural para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado las facultades del derecho de propiedad incluyen las siguientes:
a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes,[…]
b) El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda,[…].
c) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización,[…]
d) La realización de USOS Y OBRAS DE CARÁCTER PROVISIONAL que se autoricen […].
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto en el apartado 1,[…]

Artículo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: facultades.
En el suelo en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad incluyen, además de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artículo anterior, en su caso, las siguientes:
a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación.[…]
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos[…]
c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización,[…]
d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano,[…]

ARTÍCULO 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: DEBERES Y CARGAS.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) REALIZAR LAS OBRAS ADICIONALES QUE LA ADMINISTRACIÓN ORDENE por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación.[…]

Artículo 16. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural o vacante de edificación: deberes y cargas. 1. El deber de conservarlo: supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general,[…]
2. Si no está sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística el deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística,[…]
En este suelo quedan PROHIBIDAS LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS, sin que, puedan efectuarse DIVISIONES, SEGREGACIONES O FRACCIONAMIENTOS DE CUALQUIER TIPO EN CONTRA DE LO DISPUESTO EN LA LEGISLACIÓN AGRARIA, forestal o de similar naturaleza. 3. Cuando el suelo en situación rural esté sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística, el propietario DEBERÁ ASUMIR, COMO CARGA REAL, LA PARTICIPACIÓN EN LOS DEBERES LEGALES DE LA PROMOCIÓN de la actuación,[…]

Artículo 17. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: deberes y cargas.
1. En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación y el deber de edificar en los plazos establecidos[…]
2. Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario tendrá el DEBER DE PARTICIPAR EN SU EJECUCIÓN EN el régimen de DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS[…]
3. En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprende, además de los deberes de carácter general exigibles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15, la realización de los trabajos y las obras necesarios para:
a) Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación[…] b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento. […]

ARTÍCULO 27. TRANSMISIÓN DE FINCAS y deberes urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. EL NUEVO TITULAR QUEDA SUBROGADO EN LOS DERECHOS Y DEBERES DEL ANTERIOR PROPIETARIO,[…]
2. EN LAS ENAJENACIONES DE TERRENOS, DEBE HACERSE CONSTAR en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para RESCINDIR EL CONTRATO EN EL PLAZO DE CUATRO AÑOS y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
[…]