Tema 29

Tema 29. El derecho de propiedad: concepto legal y tratamiento constitucional. Facultades del dominio. Extensión del dominio en sentido vertical. Limitaciones del dominio: las relaciones de vecindad y las prohibiciones de disponer.

El derecho de propiedad: concepto legal y tratamiento constitucional.

Artículo 33 CE (Capítulo II. Derechos y libertades. Sección II. Derechos y deberes de los ciudadanos) 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Art. 348
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Art. 349
Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.
Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

Facultades del dominio.

Facultad de exigir a cualquiera otras personas del uso y utilización de cuanto le pertenece y contar con las garantías suficientes de que, salvo que se den los presupuestos de expropiación forzosa, no será privado de sus bienes.

La facultad de exclusión es una derivación de la denominada propiedad individual y un corolario de que la sujeción y el apoderamiento de las cosas comporta la exclusividad del propietario, quien siendo titular del derecho real puede ser efectivo erga onmes el respeto debido a su posición jurídica, a su relación directa e inmediata con la cosa objeto de dominio.

El poder de exclusión constituye uno de los fundamentos del sistema del Derecho patrimonial y el punto de partida del sistema de la denominada protección de la titularidad dominical, o de las acciones protectoras del dominio y en particular del derecho de deslinde con que cuenta todo propietario a efectos de determinar su exacto ámbito de actuación.

Facultad de cerrar o cercar las heredades: el deslinde. Dispone el art. 388 CC que “Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”. Dejando de lado la referencia a las servidumbres, el contenido del precepto es paladinamente claro y, al mismo tiempo, rayano en la simpleza desde la perspectiva actual: todo propietario puede delimitar materialmente sus fincas.

Naturalmente, el cercado o vallado de las heredades o fincas presupone previamente la exacta concreción de sus linderos, para evitar litigios recurrentes. Para determinar los linderos, el propietario o titular de cualquier derecho real sobre una finca cuenta a su favor con la posibilidad de solicitar o conseguir el deslinde de ella, colocando mojones o hitos para separarla de las fincas colindantes, operación que no siempre resulta pacífica, sino que genera frecuentes controversias que, en caso de no poder resolverse mediante acuerdo de todas las partes interesadas, ha requerido tradicionalmente el ejercicio de la acción de deslinde a través del correspondiente procedimiento judicial, que recientemente ha pasado a convertirse en un expediente de jurisdicción voluntaria, contemplado ahora en los arts. 104 y ss LJV, respecto de fincas no inscritas; o, de ser contencioso, en el procedimiento judicial verbal en el que ha de tenerse en cuenta la previsión del art. 10.5 LH. Respecto de fincas inscritas, cabe destacar el deslinde notarial contemplado en el art. 200 LH tras la modificación operada por la Ley 13/2015 de reforma de la LH y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

La STS 132/2015 contempla la acción de deslinde afirmando que el art. 384 CC viene a sentar el derecho de todo propietario a obtener el deslinde de su finca mediante la correspondiente acción que habilita para solicitar la delimitación exacta de su propiedad inmobiliaria por medio de la determinación de la línea perimetral de cada uno de los predios limítrofes. Es una acción que presenta caracteres propios, aun cuando pueda ir o no unida a una reivindicatoria, y presupone confusión de límites o linderos de las fincas, no procediendo cuando los linderos están identificados; y que interesa a los propietarios de fincas que están en linde incierta o discutida y no a los demás.

La STS 46/2016 de 11 de febrero, establece que, incluso tratándose de fincas enclavadas, resulte posible que mediante la aplicación en lo que corresponda de las normas reguladoras del deslinde, pueda determinarse la situación física de una finca que se encuentra enclavada en otra mayor.

Extensión del dominio en sentido vertical.

Art. 350 (derecho vertical)
El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

Art. 351
El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.
Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.
Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.

Art. 352
Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.

La jurisprudencia declara que las facultades del propietario no pueden llegar hasta el extremo de evitar intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aquél que, verdaderamente, no afecten a las legítimas y efectivas expectativas dominicales.

Limitaciones del dominio: las relaciones de vecindad y las prohibiciones de disponer.

Relaciones de vecindad:

La actuación de cualquier propietario no puede generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino.

Dicho fenómeno dio lugar a la teoría de los actos de emulación, en cuya virtud debería prohibirse cualquier actuación del propietario que, sin generarle provecho, tuviera como finalidad primordial molestar o perturbar a su vecino.

El Código Civil no llegó a establecer norma general alguna que permitiera un tratamiento general y sistemático de las limitaciones dominicales que comportaban las relaciones de vecindad, sino que se limitó a recoger saltuariamente una serie de supuestos.

Tales supuestos son los siguientes:

• La denominada servidumbre natural de aguas o, mejor, vertiente natural de las aguas, contemplada en el art. 552, en cuya virtud “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, desciendan de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven”.
• La denominada servidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso establecida en el art. 569: “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.
• La recogida de las aguas pluviales en el propio fundo establecida en el art. 586: “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público [consecuencia también prohibida modernamente por normas administrativas y arquitectónicas] y no sobre el suelo del vecino. Aún cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo”.
• La prohibición general de inmisiones y obligación de guardar las debidas distancias, contenida en el art. 590, conforme al cual nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
• La observancia de las distancias preestablecidas entre plantaciones, que el Código concreta afirmando que “no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace árboles altos y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o de árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren [por el vecino] a menor distancia de su heredad”.
• Junto a las normas transcritas, aunque de diverso signo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en materia de responsabilidad civil por el art. 1908. Dispone este precepto que “igualmente responderán los propietarios de los daños causados: […] 2. Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. […] 4. Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen”.

Con excepción del art. 1908, todas las normas expuestas anteriormente se encuentran comprendidas en el capítulo dedicado por el Código a las servidumbres legales (arts. 549 a 593).

Semejante caracterización legal es falsa, pues los deberes y obligaciones recíprocos entre vecinos no generan un fundo dominante y otro sirviente, sino que precisan cuáles son y hasta dónde pueden llegar las facultades de los propietarios en cuanto vecinos. Por tanto, constituyen límites del dominio en atención a las relaciones de vecindad.

Algunos de nuestros mejores civilistas de la primera mitad del siglo XX se arriesgaron a proponer la inducción o búsqueda de un principio general de prohibición de las inmisiones molestas o perjudiciales recurriendo a la idea de responsabilidad civil y reclamando la aplicación analógica del art. 590 antes considerado. El tiempo y la consideración de la materia por parte de algunas leyes civiles especiales, les ha dado afortunadamente la razón y, en la actualidad, puede considerarse pacífico que cualquier inmisión indebida puede ser atajada mediante el recurso, en su caso, a la genérica responsabilidad civil.

Particular relevancia periodística ha tenido la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia relativa a un caso en el que la inmisión indebida la producen los campos electromagnéticos de un transformador de media tensión propiedad de Iberdrola. El Juzgado y la Audiencia consideran que la reclamación de los dueños del piso de arriba es procedente.

La situación de medianería es fruto de la utilización en común, entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de paredes, cercas o vallados. Nuestro Código, sin embargo, la regula en el capítulo dedicado a las servidumbres legales, entendiendo por consiguiente (y dando a entender, una vez más) que debe ser configurada como servidumbre. Sin embargo, no hay tal. Realmente, no hay predio dominante y sirviente, ni sobre todo relación de servicio o de subordinación de una finca a otra, sino una situación de carácter objetivo que beneficia, común y simultáneamente a ambas fincas y que, en consecuencia, determina el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios. Podría pensarse que estamos frente a una situación de comunidad o de copropiedad, pero tampoco este dato sería cierto, dada la inexistencia de acción de división sobre la pared medianera. Nuestra mejor doctrina considera una manifestación más de las relaciones de vecindad. La jurisprudencia aunque en términos literales mantiene con frecuencia la expresión “servidumbre de medianería”, parece inclinarse en el mismo sentido, tomando pie del término mancomunidad utilizado por el art. 579. La regulación del Código Civil (arts. 571 a 579) es prolija y detallada, refiriéndose tanto a la propiedad urbana cuanto a la rústica. Conviene advertir que los litigios sobre la cuestión no son escasos y que dado que muchas construcciones son antiguas, muchas de las sentencias recientes están referidas a la inserción de vigas y al alzamiento o elevación de la pared medianera en fincas urbanas. En este sentido, tienen gran trascendencia los informes periciales. Téngase en cuenta lo previsto en la LRRRU, que en su art. 10 establece la obligatoriedad de ciertas obras constructivas sin requerir acuerdo previo alguno de la junta de propietarios, impliquen o no la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Respecto a la elevación de pared medianera, ver STS de 1/3/2016.

Prohibiciones de disponer:

Constituyendo la facultad de disposición la regla general y cotidiana, existen no obstante una serie de supuestos muy diversos en los que el ámbito de actuación del propietario ve constreñida su capacidad dispositiva, en atención a razones de índole distinta: supongamos, la Ley puede decretar que exista una dimensión mínima de las fincas rústicas (con lo cual determinados propietarios no podrán dividir indefinidamente sus fundos); o impedir que los particulares enajenen a extranjeros ciertas fincas (por razones de defensa nacional) o bienes muebles (un cuadro de Velázquez, que constituye un patrimonio cultural de nuestra Nación); o que los bienes del declarado fallecido no puedan enajenarse por sus herederos hasta que no transcurra un plazo complementario desde la declaración de fallecimiento.

Supuestos legales:

Art. 196 … Los herederos no podrán disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración del fallecimiento.

Se trata de una medida cautelar de protección del patrimonio del declarado fallecido.

Art. 525
Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.

Da por sentado el carácter personalísimo de tales derechos.

La legislación vigente en materia de patrimonio histórico español, establece toda una variopinta suerte de prohibiciones de disponer sobre los bienes muebles o inmuebles que hayan de considerarse integrados en dicho patrimonio, en atención a razones de interés público para el conjunto de la ciudadanía española.

La Ley 41/2003 tiene como objeto la consolidación de un patrimonio para la persona con discapacidad que permita su mejor integración en la sociedad y su desarrollo integral y, en consecuencia, introduce límites de disposición en relación con los bienes del patrimonio protegido.

Supuestos voluntarios:

Las mismas razones que se acaban de explicitar llevan a nuestro Derecho privado vigente a contemplar con un notorio desamor las denominadas prohibiciones voluntarias de disponer, ya encuentren origen en actos a título gratuito, ya nazcan a consecuencia de pactos ínsitos en negocios a título oneroso.

En el pasado han gozado de relativa frecuencia las prohibiciones testamentarias de disponer, ya que algunas personas tienen tan alta estimación de sí mismas que gustan de gobernar después de muertas, imponiendo a sus herederos la prohibición de enajenar bienes, generalmente inmuebles, que de alguna manera van unidos al lustre de la familia.

La ley Hipotecaria, refiriéndose en general a las prohibiciones de disponer incorporadas a un acto a título gratuito, permite su inscripción: “las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez”. Dicha remisión constituye un grave problema, en cuanto el Código no contempla la materia más que para afirmar la nulidad de las disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar y las temporales que superen los límites fijados en el art. 781 para las sustituciones fideicomisarias.

Sin embargo, conforme al Derecho histórico, algunas sentencias y el sentir mayoritario de los autores, cabe afirmar que las prohibiciones testamentarias de disponer (y, por extensión, las demás incorporadas a actos celebrados a título gratuito), además de respetar los límites temporales establecidos en el citado artículo, han de fundarse en una justa causa o en un interés legítimo.

Las prohibiciones de disponer convencionalmente acordadas por las partes en actos celebrados bajo presupuestos onerosos tienen vetado el acceso al RP y, por tanto, como regla, carecen de efectos frente a terceros, limitando su eficacia a las relaciones internas entre las partes que celebran el acto o contrato al que se incorporan, según reiterada doctrina de la DGRN.

En efecto, el art. 27 de la Ley Hipotecaria establece que las “prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento”. Para tales supuestos el Reglamento Hipotecario dispone: “cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contengan y la hipoteca que se constituya y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer”.

Supuestos judiciales:

Cuando la plasmación concreta de la prohibición de disponer se funda -como no podía dejar de ser- en la ley, pero se materializa a través de una resolución judicial o administrativa, se suele hablar de las prohibiciones ad hoc.

El fundamento de ambos tipos de prohibiciones de disponer radica en garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso o del interesado en un expediente que conlleve préstamos o subvenciones de los distintos organismos administrativos, cuyas condiciones especiales han de garantizarse. Particularmente, en el ámbito procesal, ocurre así en los juicios ab intestato (art. 1030 LEC), en los casos de rebeldía del demandado (ej. art. 764 LEC) y, en general, en los procedimientos concursales.