Régimen jurídico de los arrendamientos rústicos

5.1. La renta o precio del arrendamiento

Se encuentra regulada en el capítulo V tanto de la LAR-1980 cuanto de la LAR-2003.

A) Reglas generales

En principio, la renta será la que estipulen libremente las partes y deberá fijarse en dinero. Caso de que se fijen en especie, cualquiera de las partes podrá pedir que se convierta la renta en dinero a tenor del índice de precios de productos agrícolas establecido por el Ministerio de Agricultura.

La renta se pagará por años o con arreglo a las costumbres del lugar. Queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año. En cuanto al lugar de pago, la propia LAR establece que en defecto de pacto será el de la morada o casa del arrendatario.

B) Actualización

Las partes podrán actualizar la renta para cada anualidad por referencia al último índice anual de precios de los productos agrarios y, en defecto de acuerdo, cualquiera de las partes podrá pedir después que se añada al contrato la cláusula de actualización, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos que la Ley instituye.

C) Revisión

Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de renta, por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas.

La LAR contempla una revisión extraordinaria por lesión superior al 15% de la renta justa a consecuencia de la modificación de las circunstancias que influyeron en su determinación; si la solicitud es formalizada por el arrendador, el arrendatario puede optar por la cesación del arrendamiento.

D) Reducción

Procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y tratándose de riesgos extraordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección, más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca. Igualmente procede la reducción de la renta en los supuestos de disminución de la productividad no imputable al arrendatario, mientras dure la misma.

El derecho de reducción exige notificación fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde su producción.

En la LAR-2003 los aspectos relativos a la eventual revisión o reducción de la renta brillan por su ausencia con carácter general.

5.2. La revisión de la renta conforme a la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española

La Ley 2/2015 de desindexación de la economía española, cuyo propósito es que los valores monetarios no sean modificados en virtud de índices de precios, modifica, entre otras muchas disposiciones, el art. 13 LAR.

Con la reforma, el art. 13 LAR, aunque establece como principio que “las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno”, continúa estableciendo que “en defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas” a los contratos de arrendamientos rústicos (mientras que antes, en defecto de pacto, se aplicaba el IPC).

Para el caso de que, aún habiendo pacto expreso sobre la revisión, no se llegue a acordar el método de revisión, supletoriamente se aplicará el nuevo IGC (Índice de Garantía de Competitividad, cuyo cálculo se recoge en el Anexo de la propia Ley). El IGC establece una tasa de revisión de precios acorde con la recuperación de competitividad de España frente a la zona euro.

Estas modificaciones se aplicarán exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad al día 1 de abril de 2015.

5.3.Gastos y mejoras

Como regla general, al arrendador incumben las mejoras o inversiones que hayan de realizarse sobre la finca arrendada, y al arrendatario las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrícola. Se establece la presunción de que las mejoras hechas en la tierra han sido realizadas por el arrendatario, salvo prueba en contrario.

Las obras y reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento a que se destinó en el contrato son de cuenta del arrendador, sin tener derecho por ello a elevar la renta.

El arrendador no viene obligado a realizar los gastos necesarios cuando, por causa de fuerza mayor, sufre daños no indemnizados cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar con la disminución proporcional de la renta.

En caso de reparaciones urgentes podrá el arrendatario realizarlas sin necesidad de requerir previamente al arrendador, con derecho a reintegrarse después.

La LAR-1980 establecía un detallado régimen normativo de las mejoras útiles y sociales:

1. El arrendador puede por sí solo realizar mejoras útiles (las que aumenten, de modo duradero, la producción o valor de la tierra) y sociales (las que, incorporándose también a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores), siempre que no menoscaben el rendimiento agrícola de la misma. Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta proporcionalmente a la mayor productividad conseguida.
2. Ante dicha subida de renta, el arrendatario puede optar, en los tres meses siguientes a la notificación, entre continuar con el arrendamiento; cesar la relación arrendaticia; restringir el arrendamiento o la parte de finca equivalente a la renta vigente hasta entonces o ceñir la relación a las fincas o parte de finca no afectada por la mejora.
3. Al terminar el arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a retirar dichas mejoras, si la finca no sufriera deterioro, o a exigir al arrendador que le abone el mayor valor de la finca a causa de estas mejoras.

Las m****ejoras suntuarias se encuentran reguladas en el art. 69 LAR-1980, estableciéndose que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos que hubieran embellecido la finca, si ésta no sufriera deterioro. El arrendador podrá en todo caso exigírselo.

La LAR-2003, por su parte, unifica el régimen de las mejoras útiles y voluntarias, estableciendo que cuando sean realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará a lo acordado en el contrato, y en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el CC para el poseedor de buena fe.

La Ley de 2005 modificó el art. 20 LAR-2003.

5.4. Duración del contrato

Según el art. 25 LAR-1980, el arrendamiento tendrá una duración mínima de 6 años. Terminado el plazo contractual el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por 6 años y a prórrogas sucesivas de 3 años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si, al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de 6 meses.

En todo caso, el tiempo total de prórrogas legales no excederá de 15 años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviera por conveniente. Por otra parte, el arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas legales, siempre que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante 6 años, por sí o por su cónyuge, o para que la cultive uno de sus descendientes.

Por lo que respecta al denominado contrato de larga duración, el art. 28 establece que será al menos de 18 años, y el arrendador, al terminar el plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso, salvo la necesaria notificación fehaciente con un año de antelación.

Según la LAR-2003 desde mayo del 2004 los contratos pasaron a tener una duración mínima de 3 años con prórrogas indefinidas por períodos igualmente trienales mientras no se produzca la denuncia del contrato.

Con la Ley de 2005, a partir de enero de 2006, la duración temporal de los contratos de arrendamiento rústico, así como de cualquiera de sus prórrogas, será de 5 años.

5.5. Modificación subjetiva del contrato

A) Cesión y subarriendo

Bajo la vigencia de la LAR-1980, salvo supuestos excepcionales, la cesión de los derechos del arrendatario o el subarriendo serán nulos, constituyendo además causa de desahucio (art. 70). Las excepciones son:

1. El subarriendo entre labradores y ganaderos residentes en la comarca sobre fincas hasta entonces integradas en la explotación del arrendatario, siempre que se produzcan circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad que impidan temporalmente el cultivo de las fincas. La renta del subarriendo no podrá exceder de las del arrendamiento, ni el plazo podrá ser superior a tres años.
2. El subarriendo en caso de mejoras a que se refieren los arts. 61 y 62.
3. El subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca rústica arrendada y los subarriendos que tengan por objeto aprovechamientos secundarios de la finca.
4. Los subarriendos pactados en favor del cónyuge o de los descendientes.
5. La cesión al IRYDA o a otros organismos similares de las CCAA.
6. La aportación del uso y disfrute de la tierra a algunas entidades del art. 15.b.

Conforme a la regulación de 2003 “para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendamiento no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador” (art. 23).

La Ley de 2005 añadió un párrafo al art. 23 del siguiente tenor: “Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración”.

B) Subrogación

Respecto de la posibilidad de subrogación, se contempla la misma en favor del cónyuge del arrendatario o a uno de sus descendientes si es profesional de la agricultura (art. 73 LAR-1980). Es requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por subrogante y subrogado al arrendador.

C) Sucesión hereditaria

Producida la sucesión hereditaria del arrendatario, tendrán derecho a continuar en el arrendamiento: el legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en sus testamento; el cónyuge supérstite; el heredero o legatario que fuere subarrendatario de la finca o cooperador en su cultivo, o cualquiera de los restantes herederos.

5.6. Tanteos y retractos

En toda enajenación inter vivos de fincas rústicas arrendadas, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente. El transmitente debe notificar de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar la finca, indicando las condiciones de la enajenación, el precio y el nombre y circunstancias del adquirente. El plazo establecido para el ejercicio del tanteo es de 60 días hábiles desde que se hubiere recibido la referida notificación; para el retracto, también sesenta días hábiles desde que se hubiera tenido conocimiento de la transmisión.

Como excepción, no procederá el derecho de tanteo o retracto en caso de transmisión a título gratuito, cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, o su cónyuge; y cuando se permuten fincas rústicas de pequeña extensión.

La LAR-2003 ha optado por suprimir los derechos de adquisición preferente a favor de los arrendatarios de fincas rústicas, dada la brevedad de la duración del arrendamiento.

5.7. Extinción del contrato

A) Resolución

La resolución del contrato se encuentra regulada en la LAR-1980 en los arts. 75 a 78. El contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes:

• Falta de pago de la renta;
• Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca o destinarla a fines distintos de los señalados en el art. 1;
• Arrendar, ceder o subrogar, en contra de las normas de esta ley.
• Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia;
• Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.

En parecido sentido, el art. 25 LAR-2003 regula la resolución del arrendamiento a instancia del arrendador estableciendo que el contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

1. Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma. En este punto, la LAR-2005 ha añadido el siguiente inciso: “… sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas”.
2. Incumplir gravemente obligación de mejora o transformación de la finca a las que el arrendatario se hubiese ? comprometido.
3. No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo caso o en parte, a fines o aprovechamientos ? distintos a los previstos contractualmente.
4. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23.
5. La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1.
6. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

B) Extinción

Según el art. 83 LAR-1980 se extingue el arrendamiento y el arrendador puede realizar el desahucio:

• Por expirar el período contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prórroga,
• Por pérdida total de la finca arrendada. Si la pérdida es parcial el arrendatario puede optar entre continuar con reducción opcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.

Conforme al art. 82 LAR-1980, el arrendamiento se extingue por pérdida total de la finca arrendada; si la pérdida es parcial, el arrendatario puede optar entre continuar con reducción proporcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.

El supuesto de perdida (y también el de expropiación) de la finca sigue siendo considerado causa de terminación o extinción del arrendamiento en el art. 24 LAR-2003 que, además, contempla como causas de terminación del arrendamiento las siguientes:

• Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
• Por mutuo acuerdo de las partes.
• Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
• Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
• En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
• Por resolución del derecho del arrendador.
• Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

C) Expropiación

El art. 100 LAR-1980 contempla la composición de intereses entre arrendatario y arrendador para el caso de expropiación total o parcial. De esta forma el arrendatario puede reclamar del expropiante:

• El importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada año que falte para la expiración del contrato;

• El importe de lo que el arrendador deba por mejoras;

• El importe de las cosechas pendientes y las correspondientes indemnizaciones;

• Que la expropiación sea total cuando la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica para la explotación.