El Precontrato
La necesidad de considerar esta temática viene dada por el hecho de que nuestro CC regula dos supuestos concretos de esta índole: de una parte, el art. 1451, según el cual “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”; de otra, el art. 1862, al disponer que “la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes…”. De otro lado, en la práctica actual son sumamente frecuentes los contratos de opción de compra.
3.1. El precontrato o promesa de contrato
La idea genérica de precontrato es referida doctrinalmente a los acuerdos contractuales cuyo contenido radica precisamente en la celebración de un contrato de futuro. De ahí la denominación alternativa de promesa de contrato: las partes se obligan a celebrar un futuro contrato, ora mediante la prestación del nuevo consentimiento respecto de éste, ora mediante la manifestación de una sola de las partes, por entender que la otra se encuentra ya vinculada por el primer contrato.
En el primer caso, estaríamos frente a una promesa bilateral en cuanto generadora de obligaciones para ambas partes contratantes. En cambio si se considera que una de las partes (promitente) queda ya vinculada por el propio precontrato frente a la otra (promisario), es obvio que estaríamos frente a una promesa unilateral, ya que el precontrato obligaría o ataría al promitente frente al promisiario, quien, por el contrario, no tendría obligación alguna de respetar o cumplir el precontrato celebrado.
Mayores dudas e incógnitas plantea la viabilidad y utilidad de la figura genérica del precontrato cuando se configura como promesa bilateral, pues realmente ninguna de las propuestas doctrinales llega a establecer de forma indiscutible cuáles puedan ser las razones de distinción entre el contrato preparatorio (precontrato) y contrato definitivo, sobre todo si se aceptan las dos premisas siguientes:
- Que todos los elementos y estipulaciones del contrato definitivo deben encontrarse presentes en el propio precontrato para que, en rigor, pueda hablarse de tal y no de tratos preliminares más o menos desarrollados.
- Que la puesta en ejecución del contrato definitivo no requiere la emisión de nuevo consentimiento por las partes, pues ya en el contrato preparatorio habían expresado el acuerdo contractual.
Tales premisas suponen el abandono definitivo de la configuración del precontrato.
3.2. El contrato de opción
El contrato de opción se caracteriza por incorporar una promesa unilateral, en cuya virtud el optante tiene la facultad de realizar un determinado acto jurídico, cuyo contenido vincula al promitente por la mera declaración de voluntad de aquel, siempre y cuando la opción sea ejercitada en las condiciones establecidas en el contrato.
En la práctica, su operatividad se encuentra reducida a la acción de compra y más raramente a la opción de venta.
En la opción de compra el concedente del derecho de opción (el dueño) está otorgando un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción.
La opción es, pues, en este caso, un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. Siendo así que el concedente del derecho de opción queda obligado a vender y que es el optante quien decidirá si compra o no. En el caso contrario, cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no se habla de opción de venta.
La opción de compra, tenga carácter gratuito u oneroso, es perfectamente lícita y posible, y vincula al promitente durante el plazo temporal prefijado. Por consiguiente, la consumación del contrato depende en exclusiva de la declaración de voluntad (recepticia, en este caso) del optante.
En caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente, el optante puede demandar al concedente de la opción, reclamándole la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.