Por qué se extingue el contrato de alquiler
En un sistema normativo de plazo arrendaticio limitado, tanto por disposición legal cuanto por la propia voluntad de las partes conforme las reglas generales del contrato de arrendamiento, es obvio que una vez superado el llamado plazo mínimo la extinción del contrato se produce de forma automática por el mero transcurso del plazo pactado.
Bajo la rúbrica de habitabilidad de la vivienda, el art. 26 LAU establece la posible suspensión del contrato por obras, sean acordadas por una autoridad competente, sean meras obras de conservación.
En relación con las causas de resolución, el art. 27 LAU reclama la aplicación del art. 1124 CC, como acción general de resolución a causa del incumplimiento por cualquiera de las partes de cualquiera de las obligaciones que le competen.
La Ley 4/2013 ha añadido un nuevo apartado 4 al art. 27 LAU, que está dedicado a los arrendamientos de finca urbana inscritos en el RP, respecto de los cuales la resolución de pleno derecho se producirá 10 días hábiles después de que el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción registral.
Respecto de las causas específicas de extinción, el art. 28 LAU establece: “El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
- Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
- Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente”.