Derechos y obligaciones del vendedor

Las obligaciones principales del vendedor consisten en:

1. Entregar la cosa vendida y conservarla con “la diligencia propia de un buen padre de familia” hasta que se efectúa dicha entrega.
2. Prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

3.1. La entrega de la cosa

A) Objeto y circunstancias de la entrega de la cosa

La obligación primera y fundamental del vendedor es la entrega de la cosa, que abarca no sólo a ésta, sino a sus accesorios y los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato.

El CC no contiene reglas especiales sobre tiempo y lugar de la realización de la entrega, por lo que debe entenderse aplicables, salvo pacto en contrario, las generales. En relación con el lugar de entrega, la aplicación de las reglas supletorias del art. 1171 conllevará, en la mayoría de casos, a que la entrega de la cosa se hará en el lugar donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación (esto es, en el momento de perfeccionarse la compraventa).

B) Formas de entrega: la tradición

El CC regula con detalle las formas de entrega o tradición que, realizadas con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, conllevan la adquisición de la propiedad para el comprador. Diversas formas de entrega:

1. Tradición real: material y simbólica.

   • Según el art. 1462.1, “se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador”. La puesta en posesión puede tener lugar de dos maneras diferentes:

     1. Materialmente. Cuando hay una entrega manual y efectiva o cuando el adquirente de facto y de forma inmediata, ejercita los poderes característicos del propietario.

     2. De forma simbólica. No se produce transmisión material, pero el vendedor manifiesta inequívocamente su intención de transferir la posesión al adquirente.

2. Constitutum possessorium y traditio brevi manu.

   • El primer supuesto, constitutum possessorium, suple a la tradición material. El vendedor continúa poseyendo la cosa pero por otro título diferente al de propietaria que antes ostentaba (el vendedor sigue viviendo como arrendatario en la casa cuya propiedad transmitió).
   • La denominada traditio brevi manu es el caso opuesto, el comprador tenía con anterioridad a la compra la posesión inmediata de la cosa, aunque fuera en concepto distinto al de dueño, pasando ahora a serlo (el arrendatario adquiere la propiedad del piso que ocupa).

3. La tradición instrumental.

   • Con semejante expresión se refiere la doctrina al supuesto contemplado en el art. 1462.2: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato…”. El otorgamiento de la escritura pública hace las veces de entrega o tradición, aunque en realidad y materialmente no haya habido transmisión posesoria del transmitente al adquirente.

C) Reglas especiales en materia de venta de inmuebles

Los inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la medida (cabida) de los mismos a razón de un precio por unidad de medida o número, bien por un precio alzado sin atender a la medida o concreta extensión de la misma. Supuestos:

1. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato. El art. 1469.2 establece que el vendedor se encuentra obligado a “entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato, pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar por una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato, siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble”.
2. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato. “El comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el contrato; pero, si excedieren de dicha parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato” (art. 1470).
3. Venta por unidades de medida y problemas de calidad. Cuando la falta de correspondencia entre el precio pagado y el bien comprado no es cuantitativo, sino cualitativos (defecto de calidad), se aplicará lo dicho en el punto 1 (art. 1469).
4. Venta de inmueble hecha a precio alzado. No tendrá lugar ni aumento ni disminución del precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente (art. 1471). El mismo criterio rige cuando se compraron dos o más fincas por un solo precio.
5. Plazo de ejercicio de las acciones. El CC establece un plazo de prescripción de 6 meses (art. 1472) para las acciones dimanantes de los arts. 1469 a 1471, si bien la jurisprudencia otorga a dicho plazo carácter de caducidad en los supuestos que el comprador opte por la rescisión o la anulación del contrato.

D) La facultad de suspender la entrega

El CC considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la entrega de la cosa en dos supuestos, sin necesidad de instar la resolución del contrato:

1. Compraventa con precio de presente. El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
2. Compraventa con precio aplazado. El vendedor no está obligado a la entrega “si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente…” (término insolvencia entendido en sentido amplio por la jurisprudencia y no se requiere su declaración judicial).

3.2. La obligación de saneamiento

Las obligaciones del vendedor no se agotan con la entrega de la cosa pues está constreñido al saneamiento, en virtud del cual responderá al comprador:

1. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
2. De los vicios o defectos ocultos que la cosa tuviera (art. 1474).

3.3. El saneamiento por evicción

A) Noción y requisitos

La evicción (de evincere, vencer en juicio) es un acto de iniciativa extraña tanto para el comprador como para el vendedor, que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto ésta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa (art. 1475.1).

Para que surja obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, pues “faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento” (art. 1481). La importancia de la notificación al vendedor se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte defensas y pruebas contra la reclamación del tercero, actuando así como cooperador o coadyuvante del comprador.

La notificación debe realizarse en la forma prevenida en el art. 1482 CC, que concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para su propia contestación a la demanda, que quedará en suspenso, mientras no proceda a contestar a la demanda el propio vendedor. La STS de 30/4/2013 considera que en caso de evicción, el vendedor ha de tener conocimiento de la correspondiente demanda y, por tanto, contar con la posibilidad de oponerse a ella.

Pese a la exigencia de sentencia firme, en algún caso, el Tribunal Supremo ha dado lugar a la evicción cuando la privación de la propiedad al comprador ha tenido lugar a consecuencia de resoluciones administrativas. Por último debemos señalar que el saneamiento por evicción también entra en juego, a pesar del silencio legal, en los supuestos de ventas judiciales, según doctrina jurisprudencial reiterada.

B) Pactos sobre el saneamiento por evicción

Según el art. 1475: “El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor”.

No obstante, el CC mira con recelo y desconfianza la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido:

1. Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1476).
2. Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que la haga el comprador con conocimiento de sus riesgos y consecuencias (art. 1477).

Contrariamente, cabe también aumentar o agravar dicha obligación de saneamiento, estableciéndose al efecto una o varias cláusulas penales de carácter complementario.

C) Efectos de la evicción

Producida la evicción, si es total y no habiendo renunciado el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el art. 1478:

1. “Restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de venta”.
2. “Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio”.
3. “Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento”.
4. “Gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador”.
5. “Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe”.

D) Los supuestos de evicción parcial

Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no lo hubiera comprado, o si se vendiese dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no había comprado la una sin la otra, dispone el art. 1479 que el comprador “podrá exigir la rescisión del contrato, pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviera al adquirirla”.

El art. 1479 constituye un régimen de especial responsabilidad por saneamiento basado en que la “cosa restante” no hubiera sido del interés del comprador.

E) Evicción de cargas o gravámenes ocultos

Nuestro CC dedica el art. 1483 a regular el saneamiento por cargas ocultas, disponiendo que “si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que debe presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente”.

Durante el plazo de 1 año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.

3.4. El saneamiento por vicios ocultos

Surge la obligación de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (art. 1484). Se excluye esta garantía por vicios ocultos si fuesen manifiestos o si el comprador en razón de su oficio debía fácilmente conocerlos.

El vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, a menos que se hubiese estipulado lo contrario (art. 1485).

El comprador podrá optar (art. 1486) por resolver el contrato (acción redhibitoria) con restitución de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional en el precio, a juicio de peritos (acción estimatoria). Si el vendedor actuó de mala fe, en caso de que el comprador opte por la primera solución, se le indemnizará además de daños y perjuicios, no en el otro caso, porque la rebaja del precio se habrán tenido en cuenta necesariamente en los perjuicios sufridos.

También prevé nuestro CC la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien como consecuencia de los vicios ocultos (art. 1487), bien por caso fortuito, bien por culpa del comprador (art. 1488). En el primer supuesto, los efectos serán distintos en función de que el vendedor conociera o no los vicios, de tal modo que dicho conocimiento agravará su responsabilidad debiendo abonar no sólo el precio y los gastos del contrato, sino además responder por los daños y perjuicios. Si la cosa vendida con vicios ocultos pereciera con posterioridad a la venta por caso fortuito o culpa del comprador podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, rebajado por el valor de la cosa en el momento de perderse; si el vendedor actuó de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Para que tenga lugar el saneamiento por vicios ocultos la acción habrá de ejercitarse en el plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

3.5. La contaminación acústica en los inmuebles como vicio oculto: la Ley 37/2003 y el RD 314/2006

La LR ha considerado oportuno recurrir al saneamiento por vicios ocultos en relación con la contaminación acústica de los inmuebles, provocada por el incumplimiento de las normas técnicas relativas al debido aislamiento de las construcciones.

El Código Técnico de la Edificación (art. 14) aprobado por RD 314/2006 contempla esta cuestión.

3.6. El saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales

El CC contiene reglas especiales destinadas a regular los requisitos y efectos del saneamiento en la venta de ganado y animales. En estos casos, el comprador ha de ejercitar la correspondiente acción en el plazo de 40 días a partir de la entrega del animal y sólo procederá si se dan los siguientes requisitos:

1. Ha de tratarse de vicio oculto (art. 1495).
2. El vicio o defecto ha de estar determinado por la ley o los usos locales (art. 1496.2).
3. Que no se trate de venta formalizada en feria o pública subasta, ni de caballerías enajenadas como de desecho (art. 1493).
4. Se establece la nulidad de la venta de ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas (art. 1494).

En el supuesto de compra de dos o más animales siendo viciosos uno de ellos, solamente procede la acción redhibitoria respecto del vicioso y no de los demás, salvo que no se hubieren comprado los unos sin el otro.

Si el animal muriese a los 3 días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicios de los facultativos.

3.7. Garantías del pago del precio en favor del vendedor

En determinados casos, el vendedor se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporáneo y preciso del precio pactado se presenta como de difícil materialización.

A) El supuesto del art. 1503

Dispone el precepto reseñado que “si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se estará a lo dispuesto en el art. 1124”, donde la resolución es consecuencia del incumplimiento.

B) El pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio

Consiste el pacto de lex commissoria en la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pacto expreso, ante la falta de pago en el término convenido o en cada uno de los plazos señalados. El art. 1504 lo admite, si bien con la precisión de que la automaticidad del plazo temporal previsto para el pago no es absoluta.

El art. 1504 exige como requisito esencial para que proceda la resolución el previo requerimiento judicial o por acta notarial, por lo que no basta el mero incumplimiento, sino que el comprador cuenta con un plazo complementario para pagar: el que va entre el término fijado y el día en que el vendedor lo requiere judicial o notarialmente. El requerimiento produce un doble efecto:

• Permite el ejercicio de la facultad resolutoria.
• Priva al Juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir.

Junto a la resolución, se estipula frecuentemente el comiso de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el momento de la resolución. Estos pactos quedan sujetos a la facultad moderadora de la autoridad judicial.

C) La resolución de la venta de bienes muebles

Establece el art. 1505 que “respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado no se haya presentado a recibirla, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación”.