Derechos y obligaciones de las partes en el contrato de alquiler
4.1. Las obras en la finca arrendada
En relación con las obras en la finca arrendada, la LAU-1994 sigue los pasos de la regulación anterior, aunque introduciendo la novedad de que, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podría realizar las obras requeridas por la condición de minusválido de sí mismo o de cualquiera otras personas que con él convivan: cónyuge, pareja de hecho o familiares.
La Ley 4/2013 ha dado nueva redacción al precepto, manteniendo lo mismo pero en relación con los arrendatarios con discapacidad (art. 24), atendiendo a los nuevos vientos terminológicos, normativamente impuestos de reciente.
El precepto exige la “previa notificación escrita al arrendador” de las obras que pretenda llevar a cabo. Con ello se pretende, sobre todo, dejar preconstituida la prueba de la posible “reposición de la vivienda al estado anterior”, que puede exigir el arrendador al finalizar el arrendamiento.
4.2. Los derechos de tanteo y retracto
La LAU-1994 mantuvo finalmente los derechos de tanteo y retracto preparatorio a favor del arrendatario (art. 25), estableciéndolos como imperativos y obligatorios para el arrendador en los contratos de duración igual o inferior a cinco años. En los casos de superior duración convencionalmente pactada, cabía excluir el derecho de adquisición preferente, según disponía el artículo comentado, que ha sido fruto de debate parlamentario.
En cambio, tras la aprobación de la Ley 4/2013, la regla es radicalmente la contraria, pues se ha modificado sólo y precisamente el artículo 25.8, que dispone: “no obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”.
4.3. Recapitulación
En las materias objeto de esta rúbrica, el texto de 1994 es sustancialmente idéntico al articulado del proyecto de ley; de otra parte, las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 no han alterado las normas arrendaticias fundamentales de manera sustancial.
La vigente LAU, antes y después de la Ley 4/2013, regula sólo los aspectos de contenido contractual que ha considerado indispensables en evitación de litigios innecesarios. Para todos los demás extremos que las partes estimen de interés, son plenamente libres para establecer un clausulado contractual prolijo y detallado, en dependencia de las circunstancias del caso concreto.