El arrendamiento de vivienda
El problema de la escasez de viviendas y habitaciones producida por el aumento de la población y el éxodo rural hacia las ciudades industriales dio lugar a que casi todos los países legislaran sobre la materia, con un denominador común: la protección de los inquilinos o arrendatarios a través, de una parte, de la congelación de las rentas, a fin de evitar el aumento abusivo de los alquileres; y de otra, mediante la concesión al arrendatario del derecho de prórroga legal, para impedir el lanzamiento de los inquilinos en el momento del vencimiento del plazo pactado.
En España dicho planteamiento se reguló en la LAU-1994 todavía vigente, aunque reformada en algunos aspectos.
Conforme a la LAU-1994, el Título II tenía carácter imperativo y, por consiguiente, cualesquiera condiciones o estipulaciones contractuales que resultasen perjudiciales para el arrendatario respecto de la regulación legalmente establecida eran sancionadas con la nulidad (art. 6).
Con la modificación realizada en el artículo 4 por la Ley 4/2013, el párrafo segundo declara que “…los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.
2.1. La duración del contrato en la LAU-1994
La duración del contrato del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque -a voluntad del arrendatario- el plazo de duración contractual es de 5 años, mediante el sistema de prórroga potestativa para el arrendatario.
La prórroga anual durante el quinquenio inicial sólo podrá ser excluida cuando, de forma expresa, conste en el contrato que la duración tendencialmente quinquenal no puede entrar en juego en atención a la necesidad del arrendador de ocupar por sí o para sí mismo, como vivienda permanente, el inmueble objeto de arrendamiento.
Concluido el período quinquenal sin que ninguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, la ley permite la continuidad de año en año por un nuevo período trienal.
2.2. La modificación introducida por la Ley 19/2009
La Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios ha introducido una modificación en relación con la prórroga obligatoria en los contratos de arrendamiento de vivienda, potestativa para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador.
La modificación restringe el significado de la prórroga quinquenal potestativa para el arrendatario, atendiendo a los intereses del arrendador y ampliando la exclusión de la prórroga en beneficio también de los familiares de primer grado y en caso de crisis conyugal, también del cónyuge.
2.3. Período contractual y prórroga en la Ley 4/2013
Los arts. 9 y 10 han sido redactados de nuevo por la Ley 4/2013. El art. 9 declara que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”, estableciendo un período mínimo de 3 años. Hay que tener en cuenta que en este período están ya comprendidas las eventuales prórrogas, pues la prórroga obligatoria por plazos anuales hasta el plazo mínimo de 3 años sólo entran en juego cuando la duración convenida fuera inferior a tal plazo. El arrendatario podrá desistir del contrato siempre que cumpla con las dos condiciones siguientes: que hayan transcurrido seis meses de contrato y que comunique el desistimiento con una antelación mínima de 30 días. La indemnización por desistimiento (art. 13) es dispositiva, sólo entrará en juego si las partes pactan en tal sentido al celebrar el contrato.