1.5. Límites y limitaciones al poder de goce: utilidad pública y utilidad privada

La multiplicidad de bienes sometidos a propiedad privada genera a su vez la existencia de numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las cosas se ven afectadas por razones de utilidad pública o de utilidad privada.

El Código se refiere a las primeras de ellas afirmando en el art. 550 que "Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirán por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones del presente título" (que es, claro, el relativo a las servidumbres). Aunque verdaderamente existen también "servidumbres administrativas", ciertamente la calificación del Código Civil es inexacta: no se refiere el Código sólo a las servidumbres, sino a todos los aspectos regulados por la legislación administrativa que inciden sobre la titularidad dominical de los particulares delimitando sus facultades de uso y disfrute de los bienes, e incluso determinando a veces, el propio destino económico de tales bienes.

Señalamos ahora los aspectos más señeros de delimitación de las facultades de goce del propietario en atención a la utilidad privada y, en particular, al recíproco constreñimiento de algunas facultades dominicales motivadas por las relaciones de vecindad y por la situación de medianería.

Como sabemos, el problema derivado de la cercana convivencia entre personas generó ya en Roma la construcción de lo que los iusprivatistas denominamos las relaciones de vecindad, sobre la base de que la actuación de cualquier propietario no podía generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino. A lo largo de los siglos medievales, dicho fenómeno dio lugar a la teoría de los actos de emulación, en cuya virtud debería prohibirse cualquier actuación del propietario que, sin generarle provecho, tuviera como finalidad primordial molestar o perturbar a su vecino.

En el momento de su publicación, el Código Civil no llegó a establecer norma general alguna que permitiera un tratamiento general y sistemático de las limitaciones dominicales que comportaban las relaciones de vecindad, sino que se limitó a recoger saltuariamente una serie de supuestos.

Tales supuestos son, básicamente y siguiendo el propio orden del articulado del Código, los siguientes:

  1. La denominada servidumbre natural de aguas o, mejor, vertiente natural de las aguas, contemplada en el art. 552, en cuya virtud "Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, desciendan de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven". (Ej. art. 45.1 de la vigente Ley de Aguas)

  2. La denominada servidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso establecida en el art. 569: "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue".

  3. Los preceptos relativos a luces y vistas contenidos en los arts. 581 a 583 del Código Civil.

  4. La recogida de las aguas pluviales en el propio fundo establecida en el art. 586: "El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público [consecuencia también prohibida modernamente por normas administrativas y arquitectónicas] y no sobre el suelo del vecino. Aún cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo".

  5. La prohibición general de inmisiones y obligación de guardar las debidas distancias, contenida en el art. 590, conforme al cual "nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

  6. La observancia de las distancias preestablecidas entre plantaciones, que el Código concreta afirmando que "no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace árboles altos y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o de árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren [por el vecino] a menor distancia de su heredad".