15.10. El justo precio. Naturaleza y criterios de valoración

El tercer requisito de la expropiación forzosa es el “justiprecio” que constituye la indemnización económica compensatoria por la pérdida de la cosa o derecho expropiada.

¿El justiprecio es un presupuesto de la expropiación o transferencia de la propiedad, o es, por el contrario, una indemnización de daños y perjuicios a posteriori de la lesión que comporta la pérdida de la cosa o del derecho?

Aunque desde la ley napoleónica de 1810 se venía insistiendo en el carácter de presupuesto o requisito previo del justiprecio o indemnización expropiatoria, lo que se expresaba en la regla del previo pago y se reforzaba con la intervención del juez civil para su determinación y transferencia de la propiedad, que sólo se acordaba cuando se acreditaba que el expropiado había recibido el justiprecio, la regla del previo pago ha sufrido también, como otras garantías de la expropiación, un proceso degenerativo que ha llevado a su práctica desaparición, un proceso originado por la generalización del procedimiento de urgencia que sustituye el pago por el depósito y por la inclusión en el concepto de expropiación de nuevas figuras en las que dicha regla no tiene sentido, como las requisas (expropiaciones en estado de necesidad), las ocupaciones temporales y las expropiaciones legislativas como las llevadas a cabo sobre el holding Rumasa.

Actualmente, incluso en la constitución, se ha sustituido la expresión tradicional de “previo pago” por la de “mediante la correspondiente indemnización”.

De forma general se puede decir que el criterio general de valoración de cualquier bien es el que determina el mercado y por ello preferentemente el valor que el bien expropiado tuviera en una eventual compraventa. El problema está en que no todos los bienes tienen una cotización precisa, por ello se ha recurrido para fijar el justiprecio al valor en renta, el resultante de la capitalización de la producción de los bienes expropiados u otros análogos, o incluso a criterios predeterminados como el valor que los bienes tienen consignado a efectos tributarios o fiscales.

La ausencia de un criterio preciso (valor en venta, valor en renta), se sustituye por diversas reglas especiales que ponderan diversas circunstancias. Así la valoración de los edificios y fincas rústicas se remite a la media aritmética entre valores en venta y valores fiscales.